【正文】 地下通道通過(guò)，地上無(wú)法直接到達(dá)，而被鐵道阻隔；南廣場(chǎng)屬老商業(yè)區(qū)，人流聚集密集；而北廣場(chǎng)相對(duì)是新商業(yè)區(qū)，人力較為稀少。通過(guò)周邊居民反映：居民消費(fèi)場(chǎng)所較少，只有火車站地下一層有較為極少的商業(yè)片區(qū)，無(wú)法滿足北廣場(chǎng)周邊居民正常日常消費(fèi)。另外，項(xiàng)目周邊辦公區(qū)域偏少。 三、商業(yè)租金統(tǒng)計(jì)如下： 第五篇：城市綜合體報(bào)告一、從城市發(fā)展的角度 城市綜合體與城市 城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市發(fā)展到什么程度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應(yīng)的，城市綜合體的發(fā)展方向也會(huì)與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國(guó)集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點(diǎn)： 1）、功能復(fù)合化 城市發(fā)展到現(xiàn)階段，已經(jīng)不是單一實(shí)現(xiàn)居住功能那么簡(jiǎn)單。全球化浪潮中，城市需要承擔(dān)更多功能，眾多功能集中在同一城市出現(xiàn)，需要城市有最優(yōu)的功能復(fù)合規(guī)劃和方案，將城市作用發(fā)揮到最大效用。 2）、形象鮮明 眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設(shè)的加速，城市同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越突出。眾多城市一味追求國(guó)際化、現(xiàn)代化，完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過(guò)后，反思城市建設(shè)進(jìn)程，早已沒(méi)有自己的城市特色，同時(shí)也失去了城市歷史文化的傳承。未來(lái)城市發(fā)展，己經(jīng)逐步回歸理性，城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀，都成為新一輪城市建設(shè)中，建筑形式表現(xiàn)和內(nèi)在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。 3）、集約化發(fā)展 粗放型的城市資源利用，雖然帶來(lái)了中國(guó)城市的快速發(fā)展，但也造成了巨大資源浪費(fèi)和重度城市負(fù)荷。優(yōu)化資源利用，實(shí)現(xiàn)集約型社會(huì)，提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題，費(fèi)效比在城市運(yùn)營(yíng)方面，被提到非常高的層面，無(wú)論是城市建設(shè)還是土地使用，資源的優(yōu)化整合利用，達(dá)到最優(yōu)投入產(chǎn)出比是未來(lái)城市發(fā)展的重要目標(biāo)。 4）、城市生態(tài)化 可持續(xù)發(fā)展的城市道路，不是一味追求快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以犧牲環(huán)境為代價(jià)得到的城市發(fā)展是暫時(shí)的，在物質(zhì)基礎(chǔ)達(dá)到一定程度后，文明城市建設(shè)的目標(biāo)是生態(tài)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并行。 5）、城市多元化 圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化，在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后，城市中心從基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、商業(yè)承載等方面已經(jīng)不堪重負(fù)，組團(tuán)式發(fā)展、多中心建設(shè)、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴(kuò)張模式，滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。 作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體，伴隨城市發(fā)展趨勢(shì)不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展，迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復(fù)合功能。而城市功能復(fù)合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會(huì)集約化，為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式，加上商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等內(nèi)在功能復(fù)合，優(yōu)化土地資源利用，是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機(jī)聯(lián)系。 自從2014年城市綜合體進(jìn)入青島以來(lái)，發(fā)展速度迅猛對(duì)青島經(jīng)濟(jì)文化等拉動(dòng)作用明顯。青島延吉路萬(wàn)達(dá)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，已成為青島一大城市名片。 展望： 城市綜合體是點(diǎn)睛一城繁華的精華所在，亦凝結(jié)了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。城市不僅僅是產(chǎn)業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長(zhǎng)的空間。我們應(yīng)以健康理念統(tǒng)領(lǐng)城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領(lǐng)包括綜合體建設(shè)在內(nèi)的新一輪發(fā)展。我們也可以說(shuō)城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡(jiǎn)單疊加，更不是建設(shè)一堆堆絢麗的cbd，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應(yīng)突出城市品牌效應(yīng)，使其能保存和傳承青島的歷史文化風(fēng)貌。 我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動(dòng)，更應(yīng)該是城市文化的標(biāo)志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設(shè)城市綜合體的過(guò)程中應(yīng)重視城市綜合體的文化工功能，應(yīng)充分利用綜合體是城市名片、城市地標(biāo)的廣告效應(yīng)，提升該區(qū)域的人文價(jià)值。為此，綜合體必須要為整個(gè)區(qū)域代言，準(zhǔn)確定位其在區(qū)域內(nèi)的核心價(jià)值點(diǎn)，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價(jià)值，精心提煉以綜合體為焦點(diǎn)的價(jià)值口號(hào)，從而達(dá)到在發(fā)展過(guò)程中重塑區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)以綜合體為引領(lǐng)的區(qū)域變遷的目標(biāo)。 青島城市綜合體在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將會(huì)更加重視其文化功能，一個(gè)文化功能完善的城市綜合體應(yīng)具備以下特點(diǎn)： 城市綜合體應(yīng)具有文化內(nèi)涵的關(guān)聯(lián)性 城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂(lè)、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設(shè)計(jì)，具有文化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。我們以李滄樂(lè)客城為例，樂(lè)客城建筑設(shè)計(jì)極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進(jìn)行設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑美輪美奐，給人以文化的享受。 城市綜合體應(yīng)具有文化魅力的輻射性 柯布西耶在《走向新建筑》里說(shuō)。建筑應(yīng)該是時(shí)代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標(biāo)簽，與城市的文明建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)具有高度的同一性，憑借深厚的文化內(nèi)涵和文化魅力具有引領(lǐng)風(fēng)尚、傳承文明、傳播知識(shí)、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務(wù)社會(huì)、推動(dòng)發(fā)展、促進(jìn)和諧的重要社會(huì)輻射功能。 城市綜合體用具有城市文化消費(fèi)的聚集性 城市綜合體在功能上的多元性，與城市開(kāi)發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)相比有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達(dá)到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設(shè)施及交通環(huán)境，促進(jìn)整體文化消費(fèi)水平的提高，最終帶動(dòng)城市綜合體區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值大幅度增長(zhǎng)。因此，一個(gè)成功的城市綜合體不僅是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，更是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。 城市綜合體的發(fā)展方向應(yīng)該是向文化綜合體過(guò)渡的。我認(rèn)為城市綜合體存在的最大意義并不是經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用而是對(duì)區(qū)域文化的提升作用。一個(gè)城市建設(shè)的好壞我們完全可以通過(guò)其城市綜合體建設(shè)的好壞來(lái)進(jìn)行評(píng)判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 在我們觀察來(lái)看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問(wèn)青島哪一家綜合體敢說(shuō)自己對(duì)于游客來(lái)說(shuō)是一個(gè)“必看、必游、必購(gòu)”旅游景點(diǎn)似的綜合體。 第27頁(yè) 共27頁(yè)