【導(dǎo)讀】1 肆羇芆蚇肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃聿肅蒅薆羅肂薈螂袁肁芇薄螇肁莀螀蚃膀蒂薃羈腿膁螈袇膈芄薁螃膇蒆螆蝿膆薈蠆肈膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節(jié)芅葿羈芁莇蚄袇芀蕿蕆袃艿艿螂蝿艿莁薅肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻蒀螇肀羈芀薀羆羀莂袆袂罿蒄蚈螈羈薇蒁肆羇芆蚇肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈蝕肄莃蚃

　　

【正文】 其中最重要的就是對商業(yè)地產(chǎn)的深刻理解、專業(yè)的運營模式、龐大而專業(yè)的操作團(tuán)隊，經(jīng)驗、專業(yè)與高素 質(zhì)人才的疊加有力的支撐了萬達(dá)神話的燦爛演繹。 1市場論證結(jié)論： 通過以上綜合市場分析與成功案例解析析，我們可以作出以下判斷：本項目有充分的生存與發(fā)展空間，有廣闊的市場前景，項目具備多項競爭優(yōu)勢條件，有旺盛的生命力與極強的競爭力，能夠促使項目在中長期內(nèi)健康運行，是一個蘊藏極大商機的優(yōu)質(zhì)項目，滿足各種項目開發(fā)所需的市場基礎(chǔ)與先決條件。 二、項目開發(fā)篇 項目規(guī)劃 定位： 打造新株州 — 株州城市客廳、城市名片。 構(gòu)建新中心 — 株洲市民休閑購物的 第一選擇、外地游客光顧株洲 29 不得不到的城市地標(biāo)。 規(guī)劃理念 （ 1）提升城市公共空間質(zhì)量 歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為株州市民、外地游客的重要的活動場所。 （ 2）塑造城市新的商業(yè)中心 商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐株州提供良好的辦公場所。 （ 3）弘揚炎帝文化精神 主要元素：炎帝廣場、炎帝農(nóng)耕文化體驗園、農(nóng)業(yè)孵化園等 。 項目以此表達(dá) 、展現(xiàn)炎帝文化，成為炎帝祭祀、炎帝文化教育的重要場所，借此擴大項目的影響力，吸引全球華人的關(guān)注。 （ 4）建立都市綠色新生活 城市綠色公園。 株州是工業(yè)重鎮(zhèn)，長期以工業(yè)為主題的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)給城市的居住環(huán)境帶來了諸多不利的影響；本項目大面積的綠色公園開發(fā)，為城市帶來一塊“鬧市中的凈土”，提升城市生態(tài)居住環(huán)境。 項目規(guī)劃設(shè)計 “神農(nóng)城” — “炎帝廣場” +“華夏神州” “兩心、三片、四軸” “兩心” 炎帝像、電視塔；“三片”公園區(qū)、過渡區(qū)、廣場區(qū)；“四軸” 視覺及交通軸線聯(lián)系各功能板塊與中心 廣場 項目規(guī)劃指標(biāo) 30 地塊位于天元區(qū)規(guī)劃十五區(qū)，土地分為廣場用地、商業(yè)用地、公園用地。 （ 1） 項目土地總面積 ： 萬平米，約 1357 畝。 其中：廣場用地 萬米（ 291 畝）； 公園用地 萬平米（ 1066 畝）。 （ 2）分類用地面積： 建筑用地面積： 萬平米，約 523 畝。 其中：廣場建筑用地 （ 274 畝）； 公園建筑用地 萬平米（ 249畝）。 注：建筑用地根據(jù)招商需要可以調(diào)增；計劃出讓土地面積 318 畝， 估價 130 萬 /畝。 綠化用地面積： 萬平米，約 771畝。 其中：廣場綠化面積 萬平米（ 89 畝） 公園綠化面積 萬平米（ 682畝）。 水面面積： 萬平米，約 62畝。 （ 3） 分類建筑面積 ： 炎帝廣場商業(yè)街 萬平米；商業(yè)塔樓 萬平米；酒吧街 萬 平米；公園內(nèi)公共建筑 萬平米（含孵化園、歌劇院、圖書館、展覽館）；合計 。 （ 4）土地推介會公布的規(guī)劃指標(biāo)： 2020 年 6 月 25 日舉辦的土地推介會上，株州國土局局 長就項目的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行了說明。 開發(fā)周期及開發(fā)計劃： 開發(fā)總周期 ： 2020 年 8 月 —2020 年 12 月，約 5 年零 4 個 月 。 31 分期開發(fā)計劃： 2020 年 8月 2020 年 12 月 2020 年 12 月 2020 年 10 月 2020 年 12 月 啟動炎帝廣場一期 啟動廣場二期、公園一期 啟動廣場三期、公園二期 啟動公園三期 項目全部完成 項目開發(fā)預(yù)算 分期開發(fā)內(nèi)容： 一期開發(fā)：炎帝廣場改造、廣場噴泉；總投資約 1 億。 二期開發(fā)：炎帝廣場商業(yè)、電視塔改造、公園一期；總投資約 4億。 三期開發(fā)：塔樓、公園二期；總投資 約 45 億。 四期開發(fā)：酒吧街、公園內(nèi)公建、公園三期；總投資約 910 億。 合計總投資約 1820億。 三、投資論證篇 項目的開發(fā)投入 項目開發(fā)基本技術(shù)參數(shù) ：項目占地： 1357畝，約 ，其中廣場占地面積 291畝，公園、綠化共 1066畝，項目總建筑面積 35萬平米， 32 其中公建部分 （為取得項目順利開發(fā)而滿足政府要求而完成的公益設(shè)施或市政配套設(shè)施），開發(fā)商自持產(chǎn)權(quán)部分 （存在形式為復(fù)合地產(chǎn)，包括寫字樓、公寓部分的 ， 純商業(yè)部分的 與酒吧步行街（休閑走廊） . 項目投入總預(yù)算 ：根據(jù)項目的規(guī)劃要求與相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，株洲市政府與多家規(guī)劃部門做出的預(yù)算，項目總投資 18— 20億元人民幣，綜合項目所在板塊的土地價格、工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、政府對本項目的扶持力度以及本項目的特性，預(yù)計項目最終投資額為 —— 。 （ 1）征地、拆遷等土地成本 因工作進(jìn)度與其它因素，礙于局限，暫無法作出預(yù)算與分析。 （ 2）工程建設(shè)成本 因相關(guān)設(shè)計諸元無法明確，暫無法作出準(zhǔn)確預(yù)算與分析。 項目的經(jīng)營投入 (1)、項目的市場規(guī)劃 ： 本項目的銷售市場面對全國及海外，招商市場面對休閑、服務(wù)、藝術(shù)、商業(yè)、文化、娛樂行業(yè)中的中高端品牌的經(jīng)營者、代理商，或者中高端用品的經(jīng)營者與市場把控者，以及市場建設(shè)分四個步驟： ① 、 項目導(dǎo)入期 指工程開工三個月后至商業(yè)市場試營業(yè)結(jié)束后，大約一年半時間，這段時間主要從事項目規(guī)劃、工程監(jiān)管、項目整體策劃、銷售、招商的同步進(jìn)行，以及業(yè)態(tài)打造與功能配置，以保證商業(yè)市場的按時投入運營。 ② 、 項目推廣期 即項目成長期，指項目進(jìn)入實際運營 后兩年內(nèi)，這段時期主要從事項 33 目品牌的建設(shè)、項目市場品的滲透、推廣、經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)整與開發(fā)、服務(wù)體系的增值與管理的綜合考核，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位營造一個中高端人群愿意親近的休閑、購物第一場所，建設(shè)一個株洲人居家 \出行的第一選擇，打造一個外地游客進(jìn)入株洲不到的城市地標(biāo)。 ③ 、 項目品牌創(chuàng)建期（市場上升期） 即項目成熟期，指項目市場投入實際運營三年后，這段時間經(jīng)過一系列的調(diào)整，通過加強內(nèi)部管理、提升經(jīng)營品味與特色，通過提升服務(wù)的內(nèi)涵與品質(zhì)，整體提升商業(yè)市場的綜合競爭力，在運營、管理與服 務(wù)上下功夫，創(chuàng)建真正具品牌的第六代智能型、人文型、品牌化商業(yè)市場典范。 ④ 、 項目后經(jīng)營期（成熟與穩(wěn)定期） 指項目市場投入實際運營 4—5 年后，這時商場的一切工作已步入正常軌道，已形成了真正屬于自己的市場，形成了一定的品牌力，在消費者心中，已形成應(yīng)有的品牌認(rèn)知度、忠誠度與信美譽度，商業(yè)市場從產(chǎn)品、服務(wù)、管理到綜合競爭力都已形成，商業(yè)市場進(jìn)入真正的后經(jīng)營期，這段時間除在管理、服務(wù)上下功夫之外，應(yīng)注意物業(yè)的管理與開發(fā)商板塊升級與增值服務(wù)，讓項目在較長時期內(nèi)保持應(yīng)有的競爭力與領(lǐng)導(dǎo)力。 （ 2）、項目的經(jīng)營思路 項目的經(jīng)營要注重三個事項： ① 、實現(xiàn)所有權(quán)，管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者的真正脫離。所有權(quán)歸投資方，管理權(quán)歸操盤手 (或?qū)I(yè)管理團(tuán)隊 )，經(jīng)營權(quán)歸經(jīng)營戶，在實現(xiàn)三權(quán)脫離的進(jìn)程中，無數(shù)個企業(yè)付出了慘重的代價，更有無數(shù)個事例充分證明：無論是住宅或是商業(yè)地產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)， (工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè) )都必須實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)脫離，否則談項目生存、發(fā)展、談管理 、經(jīng)營與運作就是空話。如果投資人按照自己的思維來嘗試管理，你有什么標(biāo)準(zhǔn)？最終耗費了經(jīng)濟(jì)、時間與市場空間，傷了投資人 (股東 )之間的和氣，最后仍是壯士斷腕，聘請職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運營團(tuán)隊。對于子女成長來講，父母就是父母，教師就是教師， 34 專業(yè)的人才能做專業(yè)的事，才有考核的標(biāo)準(zhǔn)；因此，管理的前提是產(chǎn)權(quán)的脫離。 ② 、管理的對象有兩個：一是對市場的管理、 (包括對經(jīng)營戶的管理 )品牌的管理，另一個是對企業(yè)的管理，商戶的管理要推進(jìn)市場先行賠付制，實現(xiàn)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一安保，提升企業(yè)、商戶整體的經(jīng)營能力與服務(wù)意識，嚴(yán)格杜絕欺詐、欺騙現(xiàn)象，品牌型市場要有品牌化管理 ，以綜合競爭力讓消費者買的放心 、付錢舒心、用的安心、玩的開心。注重市場建設(shè)的進(jìn)度與建設(shè)的質(zhì)量，對企業(yè)內(nèi)部的管理，主要是嚴(yán)格制定崗位職責(zé)規(guī)章制度與績效考核評估方案，向管理要效率，向管理要效益，制定詳細(xì)的工作推進(jìn)日程表與目標(biāo)分解實施計劃，科學(xué)管理，提高企業(yè)管理團(tuán)隊整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)與管理水平，把管理水平當(dāng)作品牌建設(shè)的一個標(biāo)尺。管理的好壞決定了市場的興衰，管理的境界決定了項目最終的市場生存狀況，所以，職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運營團(tuán)隊?wèi)?yīng)注意把管理同效益、品牌建設(shè)、人流與資金流相關(guān)聯(lián)，通過精心、專業(yè)管理保持本項目的競爭力。 ③ 、 項目的運作手法 本項目實行市場化運作，專業(yè)化操作的運作手段，時刻以建設(shè)品牌化、智能型市場為核心，通過策劃、管理、經(jīng)營、營銷各單元組合，實現(xiàn)項目的成功運作，在運作目標(biāo)的分解上，應(yīng)始終貫穿統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的“八統(tǒng)一”理念，分工不分家，始終把建設(shè)演澤高尚生活元素的智能型、人文型、品牌化合超級商業(yè)中心為目標(biāo)，通過資源配置與智慧組合實現(xiàn)項目的成功運作。 （ 3） 、 項目運營資源配置 ① 、 項目運營所需的辦公用品、辦公場 所、生活場所等相應(yīng)配置（這個可以作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投入）。 35 ② 、 項目經(jīng)營周期：五年，自項目工程開工之日起至項目主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)完成結(jié)束，含工程期與運營期。 （ 4）、項目運營成本 ① 、項目運營組織架構(gòu)： 運營團(tuán)隊由 11 個部門組成，共 193 人，其中，工程部 8