【導(dǎo)讀】古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 ～ 、強(qiáng)風(fēng)化帶 ～ ，中風(fēng)化帶巖石新鮮、質(zhì)硬、節(jié)理裂隙不發(fā)育，結(jié)構(gòu)、層理清晰，巖心完整，不易形成泥石流等山體自然災(zāi)害，且地塊周邊未有存在安全隱患的加油站及氣站等。 第二節(jié) 建筑 建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設(shè)計(jì)專篇。 第三節(jié) 結(jié)構(gòu) 根據(jù)地質(zhì) 資料 顯示該場地適宜建筑。 第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害防范 根據(jù)地質(zhì)評估報(bào)告顯示無地質(zhì)災(zāi)害，場地不是禁建區(qū)和慎建區(qū)，根據(jù)總體設(shè)計(jì)無高切坡、 深開挖。 44 第五節(jié) 地震防治 本項(xiàng)目地震烈度按 7度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。 第六節(jié) 電氣安全 （一）防雷、接地：本項(xiàng)目為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS。 （二）公用電氣設(shè)備：采用新型的電氣安全產(chǎn)品，不僅能在極早期發(fā)現(xiàn)電氣安全隱患所在，并以多級告警的方面指示其嚴(yán)重程度，提醒電氣維護(hù)人員及時排查問題。 45 第十 章 勞動安全保護(hù) 第一節(jié) 主要危害因素 在施工過程中會產(chǎn)生一些建筑材料等不利于健康的粉塵； 在室內(nèi)裝修工程中裝修材料會釋放一些有害氣體； 高空墜落物會對人體造成 傷害。 第二節(jié) 安全措施方案 在施工過程中，各種建筑必須是封閉式施工，在建筑物的腳手架上裝設(shè)塑料安全網(wǎng)，進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽，配安全帶，保證在施工過程中不發(fā)生安全事故。 46 第 十一 章 項(xiàng)目組織與管理 第一節(jié) 施工期 項(xiàng)目 管理 一 、設(shè)立管理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目單位設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的籌劃、資金籌措、工程建設(shè)和工程質(zhì)量進(jìn)行全面管理和協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目按時高質(zhì)完成。 項(xiàng)目具體的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理任務(wù)及材料供應(yīng)通過簽定合同交由各承包商完成。項(xiàng)目辦主要負(fù)責(zé)： (1).建設(shè)資金的籌措與運(yùn)作以及日常財(cái) 務(wù)工作，保證項(xiàng)目資金的有效使用，做成本控制工作。 (2).及時的辦理擬建單位工程的報(bào)建等工作，及時的為乙方提供工程建設(shè)所需的各種批復(fù)文件。 (3).協(xié)調(diào)各方關(guān)系，包括與各職能部門的聯(lián)系以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位之間的關(guān)系，并協(xié)助監(jiān)理公司進(jìn)行工程監(jiān)理。 二、 財(cái)務(wù)管理 （ 1）資金管理 項(xiàng)目建設(shè)按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定建立基本建設(shè)帳薄，并在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專用賬戶，對建設(shè)資金實(shí)行專人、專戶、專帳管理。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)禁挪用、擠占建設(shè)資金，確保?？顚Ｓ?。 工程款支付按照合同規(guī)定，根據(jù)項(xiàng)目法人現(xiàn)場代表和監(jiān)理人員 簽字 47 后的支付證書付款。 本項(xiàng)目資金由相山區(qū)人民政府負(fù)責(zé)使用和管理，區(qū)財(cái)政設(shè)立專戶管理。 （ 2）投資管理 財(cái)政、發(fā)改等部門要按時下達(dá)投資計(jì)劃，經(jīng)嚴(yán)格審查后，按進(jìn)度及時撥付建設(shè)資金。項(xiàng)目法人要制定具體的管理辦法，確保配套資金及時足額到位，加強(qiáng)對工程投資的控制和管理，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、工期延長、管理不善等原因而追加投資的情況。 項(xiàng)目竣工后及時按照財(cái)政部財(cái)建 [20xx]394 號文《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》辦理工程竣工財(cái)務(wù)決算，并委托審計(jì)部門對項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算審計(jì)。 進(jìn)度管理 （ 1）將根據(jù)施工合同及計(jì)劃工期編制年度 和季度計(jì)劃，再由年（季）度計(jì)劃制定月計(jì)劃，由月計(jì)劃制定周計(jì)劃和日計(jì)劃，做到層層有控制，分期抓落實(shí)。并將具體責(zé)任分配到各職能部門和個人，每天檢查當(dāng)日施工任務(wù)的完成情況，作為統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度的主要依據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題及早處理。 （ 2）現(xiàn)場將建立強(qiáng)有力的項(xiàng)目班子，在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)施工中計(jì)劃的執(zhí)行、材料的周轉(zhuǎn)使用、勞動力流向、機(jī)械調(diào)度、后勤保障等方面的總體協(xié)調(diào)工作。 48 （ 3）做好充分的施工準(zhǔn)備工作，加大施工周轉(zhuǎn)材料、施工機(jī)械設(shè)備的投入； （ 4）合理有序地組織勞動力、施工材料進(jìn)場；合理安排施工工藝流程，組織各種交叉 、立體作業(yè)，提高工效； （ 5）制定切實(shí)可行的施工方案、施工技術(shù)措施等，盡量保證冬、雨季施工的正常進(jìn)行； （ 6）使用合適的新材料、新技術(shù)、新工藝來提高工效，加快工程施工進(jìn)度。 合同管理 本項(xiàng)目實(shí)施過程中，建設(shè)方應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及國際通則的 FIDIC條款同項(xiàng)目參與各方簽訂工程承包合同，安排專人從事合同管理，嚴(yán)格把關(guān)工程量，確保工程實(shí)施進(jìn)度，加強(qiáng)工程投資控制，并注重索賠與反索賠管理。 第二節(jié) 運(yùn)營期管理 本項(xiàng)目運(yùn)營期主要就是物業(yè)管理。 隨著人民生活水平的不斷提高，必然對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來 越高，這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機(jī)會和廣闊前景。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和物業(yè)管理開展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識。同時，良好的物業(yè)管理還 49 將為房屋的銷售起到積極的促進(jìn)作用。 本項(xiàng)目建成后采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所。 該小區(qū)未來的物業(yè)管理要體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，主要做 好以下幾項(xiàng)工作： 通過對設(shè)備、設(shè)施的有效管理，給人們創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設(shè)身處地為用戶著想，為人們提供一流的服務(wù)和親善的管理。 經(jīng)常訪問用戶，收集用戶需要服務(wù)的各類信息和要求，并盡量予以滿足，把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、依賴的伙伴關(guān)系。 小區(qū)全體物業(yè)管理員工都應(yīng)推行齊抓共管，形成氛圍。例如保安執(zhí)勤要全方位地搞好服務(wù)等。 加大物業(yè)管理的透明度，要充分調(diào)動用戶的積極性，讓他們自覺參與物業(yè)管理，使業(yè)主委員會真正成為業(yè)主自律性組織，使業(yè)主和物業(yè)管理一道積極參 加物業(yè)管理文娛活動，增強(qiáng)物業(yè)管理的凝聚力。 為業(yè)主提供維修、保安、保潔、綠化等有形服務(wù)，是物業(yè)管理的基本職責(zé)。 50 要具有強(qiáng)烈的環(huán)保意識，建立長效的管理機(jī)制，保證小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 51 第十 二 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 第一節(jié) 工程建設(shè)進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 根據(jù)同行業(yè)類似項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及新建工程的具體特點(diǎn)， 擬定本項(xiàng)目建設(shè)期限共計(jì) 24個月。 （二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下： 完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察、可行性報(bào)告編制及審批 ， 3個月 ； 完成場地平整及基礎(chǔ)工 程，完成主體建筑工程及環(huán)境、道路工程 ， 20 個月 ； 完成工程驗(yàn)收，正式投入使用 ， 1個月 。 第二節(jié) 招投標(biāo)方案 本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序和招投標(biāo)制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。 （一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) 可研報(bào)告批準(zhǔn)后，項(xiàng)目承辦單位立即組建籌備班子，設(shè)立工程管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)工作，并由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人直接負(fù)責(zé)，常設(shè)固定工作人員 10人，并根據(jù)工作需要聘請相關(guān)工程技術(shù)人員。 （二）招投標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)改委第 3 號令以及 淮北 52 市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)擬進(jìn)行招投標(biāo)。初步方案如下： 招標(biāo)形式 由承辦單位按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求 勘察及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級 施工單位資質(zhì)：二級及以上 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級 招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 招投標(biāo)工作組織 由承辦單位自行組織或委托具有乙級及以上資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施項(xiàng)目的分階段招標(biāo)工作，要求按相關(guān)規(guī)定組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。設(shè)計(jì)階段參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不少于 3家，施工 階段參加投標(biāo)的施工單位不少于 5家、監(jiān)理單位不得少于 3家。 53 各階段招標(biāo)方式核準(zhǔn)表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 古饒鎮(zhèn)商業(yè)綜合體及 配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 形式 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 招標(biāo)估算金額（萬元） 備 注 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察、測量 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 √ 合 計(jì) 情況說明： 根據(jù)招投標(biāo)法，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式及組織形式擬定如下： 勘察、測量、設(shè)計(jì)及監(jiān)理工作擬采取自行組織邀請招標(biāo)； 設(shè)備和材料采購擬采取委托組織國內(nèi)公開招標(biāo)； 建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國內(nèi)公開招標(biāo)。 年 月 日 54 第十 三 章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算范圍 投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部土建工程、設(shè)備及工器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。 第二節(jié) 投資估算依據(jù) （一） 國家 發(fā)改委、建設(shè)部 20xx 年 7月 頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； （二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期； （三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算； （四）設(shè)備 價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)）； （五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場價(jià)格，不足部分采用近期《 淮北 市工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）； （六）相關(guān)費(fèi)用按國家及 淮北 市有關(guān)規(guī)定計(jì)算； （七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算 （一）投資估算 55 （ 1）建筑安裝工程費(fèi)： （ 2） 設(shè)備購置及安裝費(fèi)： （ 3） 工程建設(shè)其它費(fèi)用： 。 （ 4）基本預(yù)備費(fèi)： （ 4）流動資金 : （ 5） 項(xiàng)目建設(shè)總投資： （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） ＝ （二）具體見總投資估算表 （ 三 ）有關(guān)問題說明 其它費(fèi)用參照國家和 淮北 市有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。 56 第十 四 章 預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會效益 本項(xiàng)目 既 是一項(xiàng)民生工程， 又是一項(xiàng)商業(yè)巨作，其一 解 改善 古饒居民 的生活條件和居住 、入學(xué)、購物 環(huán)境， 同時，該項(xiàng) 目的建設(shè)使古饒鎮(zhèn)的各項(xiàng)設(shè)施齊備，為鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展以及招商引資奠定了基礎(chǔ) 。 第一節(jié) 社會影響分析 （一）該項(xiàng)目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 不斷提高廣大人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，也是擴(kuò)大內(nèi)需、保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的動力。 《 淮北 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年（ 20xx— 20xx 年）規(guī)劃綱要》 提出：“十 二五”時期要把不斷提高人民生活水平，作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，力爭在提高人民生活質(zhì)量、改善居住環(huán)境、創(chuàng)造發(fā)展機(jī)會等方面邁出更大步伐，使社會發(fā)展綜合水平邁向新的臺階，讓人民生 活得更加方便、健康和幸福。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于 提高該地區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量。 （二）該項(xiàng)目對所在地區(qū)居民就業(yè)的影響 項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營將對當(dāng)?shù)鼐用癞a(chǎn)生正面和負(fù)面的影響。 正面影響主要來源于項(xiàng)目的實(shí)施后將會加快當(dāng)?shù)氐墓I(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此會增加新的就業(yè)機(jī)會和就業(yè)人 57 數(shù)。 負(fù)面影響主要在于施工期間對環(huán)境有暫時的不利影響，以及部分搬遷居民暫時的生活困難和居住不便，但負(fù)面影響期短。 綜合來看，項(xiàng)目的運(yùn)營所帶來的積極因素要遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。 （三）項(xiàng)目對所在地區(qū)不同利益群體的影響 項(xiàng)目 的建設(shè)與實(shí)施會使項(xiàng)目影響區(qū)大部分企業(yè)和老百姓直接或間接受益，這些群體普遍對項(xiàng)目的實(shí)施持希望和歡迎的態(tài)度。 第 二 節(jié) 互適性分析 本工程實(shí)施社會意義重大。就當(dāng)?shù)氐木用穸?，對國家大政方針十分支持，普遍持歡迎態(tài)度。 本工程的實(shí)施中會涉及多個部門、單位，需要各部門和單位的積極配合與參與，這些部門也是項(xiàng)目的直接或間接受益者，它們普遍對本工程的建設(shè)和運(yùn)營持支持和配合態(tài)度。 第 三 節(jié) 經(jīng)濟(jì)和 社會效益 該項(xiàng)目建設(shè)可以通