【正文】 ............. 45 第二節(jié) 安全措施方案 ................................. 45 第十一章 項(xiàng)目組織與管理 ........................... 46 第一節(jié) 施工期 項(xiàng)目 管理 ............................... 46 第二節(jié) 運(yùn)營(yíng)期管理 ................................... 48 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 ................... 51 第一節(jié) 工程建設(shè)進(jìn)度 ................................. 51 第二節(jié) 招投標(biāo)方案 ................................... 51 第十三章 投資估算及資金籌措 ........................ 54 第一節(jié) 投資估算范圍 ................................. 54 第二節(jié) 投資估算依據(jù) ................................. 54 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算 ................................. 54 第十四章 預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益 .......................... 56 第一節(jié) 社會(huì)影響分析 ................................. 56 古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二節(jié) 互適 性分析 ................................... 57 第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 ............................... 57 第十五章 結(jié)論與建議 ............................... 59 第一節(jié) 結(jié)論 ......................................... 59 第二節(jié) 建議 ......................................... 59古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 項(xiàng)目總論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況 （一）項(xiàng)目名稱： 古饒 商業(yè)綜合體 項(xiàng)目 （二） 投資單位 ： 宿州 市恒鑫置業(yè)有限公司 （三）建設(shè)單位： 淮北市恒鑫置業(yè)有限公司 （四）建設(shè)地址： 烈山區(qū) 古饒鎮(zhèn)太山村，毗鄰宿州市新外環(huán) （五） 項(xiàng)目?jī)?nèi)容和 工程建設(shè)規(guī)模 ： 該項(xiàng)目主要建設(shè)古饒商業(yè)綜合體和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。 ● 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況說明。為失地農(nóng)民和拆遷戶提供高品質(zhì)的拆遷安置房，引導(dǎo)其融入城市生活并共享城市化的成果，已成為淮 北實(shí)施城市化戰(zhàn)略大背景下保障民生的現(xiàn)實(shí)要求。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 一、 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 全面貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”的精神，以繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展為目的，以培育小城鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、健全農(nóng)村市場(chǎng)體系和社會(huì)化服務(wù)體系，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理服務(wù)古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 的基礎(chǔ)設(shè)施為突破口，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化創(chuàng)造條件。 根據(jù)《淮北市土地利用總體規(guī)劃》中確定的土地戰(zhàn)略及用途，結(jié)合實(shí)際，將其納入 烈山區(qū) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的重點(diǎn)戰(zhàn)略部署中，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和吸引外地客商來解決。 水文地質(zhì) 項(xiàng)目所在地處于平原，濉河、新北沱河、沱河縱貫?zāi)媳?，地下水為第四紀(jì)砂卵層組成的含水層，埋深 ，水量豐富。鎮(zhèn)域內(nèi)聯(lián)通公司數(shù)字信號(hào)發(fā)射塔，移動(dòng)公司 TSM數(shù)字移動(dòng)電話機(jī)站天線的相繼建成，通訊信號(hào)實(shí)現(xiàn)了無縫隙覆蓋。 三、 資源優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民生活水平不斷提高。 城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村是一個(gè)發(fā)展中存在著整體性關(guān)聯(lián)的區(qū)域，要使 古饒鎮(zhèn)由一個(gè)城鄉(xiāng)混雜發(fā)展的綜合體逐步演變?yōu)槌青l(xiāng)有機(jī)結(jié)合的整體，必須強(qiáng)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)以及城鄉(xiāng)空間發(fā)展的整體性，同時(shí)處理好發(fā)展上的時(shí)序關(guān)系。城鄉(xiāng)兩者依然相互依存，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、設(shè)施共享水平等方面的差距將會(huì)逐步縮小以至消除。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 由于本項(xiàng)目建設(shè)用地有限，在滿足國(guó)家建設(shè)規(guī)范要求的各項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)，盡可能充分利用土地資源。 （二）總平面布置 規(guī)劃目標(biāo) 營(yíng)建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會(huì)效益，環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、適當(dāng)配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和新的 住房 理念?，F(xiàn)有場(chǎng)地經(jīng)平場(chǎng)設(shè)計(jì)后 地勢(shì)平坦。區(qū)內(nèi)主要道路周邊布置密植喬木，盡量減少汽車噪聲的影響；臨街沿道路布置行道樹及灌木，高低結(jié)合，形成綠化屏障，盡量避免車輛對(duì)居住的影響。 （三）立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)力求和區(qū)內(nèi)整體立面相吻合 ,通過立面線條組合及屋頂局部造型，體現(xiàn)出美觀，簡(jiǎn)潔、大方，做到整體和諧，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，體現(xiàn)建筑的層次感和現(xiàn)代感，整個(gè)建筑風(fēng)格以明快清新為主。 （二）設(shè)計(jì)范圍 23 工程紅線以內(nèi)室外和室內(nèi)給水排水及消防系統(tǒng)由設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目用水包括生活用水以及綠化用水等。 消防管道采用鋼管（ DN80），焊接或法蘭連接，室內(nèi)消火栓：SN65。 消防系統(tǒng)在室內(nèi)采用環(huán)網(wǎng)，并在屋頂設(shè)置檢驗(yàn)消火栓，其栓口（最不利點(diǎn)）靜水壓 P≥ 。 26 本建筑均按普通照明設(shè)計(jì)。 人行道 ,建筑出入口的接地線局部埋深 ,并在接地線上敷設(shè)50 厚的瀝青層， 其寬度超過接 2m. 所有低壓架空線在進(jìn)出線處 ,裝設(shè)避雷器與絕緣子 ,金具連在一起接到電氣設(shè)備的接地裝置上，架空金屬管道及在進(jìn)出處接到防雷或電氣設(shè)備的接地裝置上或獨(dú)自接地，對(duì)電纜進(jìn)出線 .在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮 ,金屬線槽 ,鋼管等與電氣設(shè)備接地相連，聯(lián)合電阻 R≤ 1歐。 （四）消防給水設(shè)計(jì)詳見給排水說明。生活污水無序排放將會(huì)對(duì)施工場(chǎng)地環(huán)境及其附近的水溝產(chǎn)生污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況下降。 （ 5）生活垃圾統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)到城市生活垃圾處理場(chǎng)處理；建設(shè)過程中產(chǎn)生的建筑垃圾主要有開挖土地產(chǎn)生的土方、建材損耗產(chǎn)生的垃圾、裝修產(chǎn)生的建筑垃圾等，包括砂土、石 塊、水泥、碎木料、鋸木屑、廢金屬、鋼筋、鐵絲等雜物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后清運(yùn)到城市生活垃圾處理場(chǎng)處理。 項(xiàng)目建成后，將鋪設(shè)雨污管網(wǎng)，項(xiàng)目生活污水可以進(jìn)入 該 污水 管網(wǎng) 。 ③在小區(qū)道路設(shè)計(jì)上，盡量避開居民生活和經(jīng)?；顒?dòng)區(qū)，特別是停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)上，更應(yīng)該合理化人性化，以減少交通噪聲產(chǎn)生的影響。 本項(xiàng)目在采取上述措施后，不會(huì) 降低本區(qū)域現(xiàn)有聲環(huán)境功能級(jí)別，且適合居住。 （ 2）密切關(guān)注老齡化化問題，提供老齡化設(shè)施。使得項(xiàng)目產(chǎn)生的噪聲對(duì)周圍環(huán)境不造成影響。 用地內(nèi)盡可能設(shè)置綠化，減少硬化地面。 38 第四節(jié) 電氣節(jié)能 設(shè)計(jì)中所有電氣設(shè)備均選用高效節(jié)能型電氣設(shè)備。 （三）電纜的選用 電纜的選用在滿足了供電負(fù)荷的電流大小的基礎(chǔ)上，參照根據(jù) 39 TOC計(jì)算方法計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)電流范圍表作校核，大部分電纜尤其是大截面的電纜供電的設(shè)備的電流符合經(jīng)濟(jì)電流范圍。 第三節(jié) 建筑消防 （一）防火分區(qū)：住宅 、商業(yè)服務(wù)部分、學(xué)校等各自設(shè)立相應(yīng)的防火 區(qū) 。消防中心對(duì)整個(gè)小區(qū)火警進(jìn)行監(jiān)視。疏散照明由消防中心控制。 （二）公用電氣設(shè)備：采用新型的電氣安全產(chǎn)品，不僅能在極早期發(fā)現(xiàn)電氣安全隱患所在，并以多級(jí)告警的方面指示其嚴(yán)重程度，提醒電氣維護(hù)人員及時(shí)排查問題。 二、 財(cái)務(wù)管理 （ 1）資金管理 項(xiàng)目建設(shè)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定建立基本建設(shè)帳薄，并在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專用賬戶，對(duì)建設(shè)資金實(shí)行專人、專戶、專帳管理。并將具體責(zé)任分配到各職能部門和個(gè)人，每天檢查當(dāng)日施工任務(wù)的完成情況，作為統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度的主要依據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題及早處理。 本項(xiàng)目建成后采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營(yíng)者及辦公行管人員的后顧之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 51 第十 二 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 第一節(jié) 工程建設(shè)進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 根據(jù)同行業(yè)類似項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及新建工程的具體特點(diǎn)， 擬定本項(xiàng)目建設(shè)期限共計(jì) 24個(gè)月。設(shè)計(jì)階段參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不少于 3家，施工 階段參加投標(biāo)的施工單位不少于 5家、監(jiān)理單位不得少于 3家。 第一節(jié) 社會(huì)影響分析 （一）該項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 不斷提高廣大人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，也是擴(kuò)大內(nèi)需、保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。 第 二 節(jié) 互適性分析 本工程實(shí)施社會(huì)意義重大。 綜合來看，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)所帶來的積極因素要遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求 勘察及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí) 施工單位資質(zhì)：二級(jí)及以上 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí) 招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 為業(yè)主提供維修、保安、保潔、綠化等有形服務(wù)，是物業(yè)管理的基本職責(zé)。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和物業(yè)管理開展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識(shí)。 項(xiàng)目竣工后及時(shí)按照財(cái)政部財(cái)建 [20xx]394 號(hào)文《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》辦理工程竣工財(cái)務(wù)決算，并委托審計(jì)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算審計(jì)。 (2).及時(shí)的辦理擬建單位工程的報(bào)建等工作，及時(shí)的為乙方提供工程建設(shè)所需的各種批復(fù)文件。 44 第五節(jié) 地震防治 本項(xiàng)目地震烈度按 7度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。消防系統(tǒng)接地與小區(qū)其它接地共用接地體，接地電阻 R4Ω。 第六節(jié) 消防電 氣 （一）系統(tǒng)組成及保護(hù)等級(jí)確定 根據(jù)小區(qū)建筑性質(zhì)，二類高層確定為二級(jí)消防保護(hù)等級(jí)。內(nèi)部道路與城市道路形成環(huán)形，主撲救面道路寬度為 7m，坡度作為主撲救面使用的均≤ 5%，場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道。 （二）變壓器選用 變壓器應(yīng)盡可能伸入負(fù)荷中心，靠近用電負(fù)荷， 10/ 變壓器低壓側(cè)設(shè)電容補(bǔ)償，使低壓母線功率因數(shù)大于 ， 10/器選用 SCB10 低損耗變壓器。入戶水管水壓大于。 屋頂隔熱層采用擠塑泡 沫隔熱保溫板。 綜上，本小區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，人文氣息濃厚，比較適宜居民居住，對(duì)居民健康的不利影響因素較少。在住區(qū)人居環(huán) 境建設(shè)中，體現(xiàn)了人居環(huán)境新理念： （ 1）全新無障礙設(shè)計(jì)。 ④管道吊架采用彈性吊架，管道出泵處特別加裝軟接頭。 （ 2）小區(qū)內(nèi)道路交通噪聲影響分析 ①在出入口設(shè)有醒目的限速禁鳴標(biāo)記，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出入車輛的管理，保持車流暢通，嚴(yán)禁鳴笛。綠化用水后的余水、道路沖洗水、雨水等非生活用水經(jīng)市政雨水管網(wǎng)收集后有組織就近排入附近的河流。 （ 3） 應(yīng)合理安排施工時(shí)間，夜間禁止使用高噪聲機(jī)械設(shè)備，作業(yè)避開夜間和休息時(shí)間，杜絕深夜施工噪聲擾民。 土建施工期間，工程對(duì)地表水環(huán)境的影響，主要來自大雨或暴雨天氣條件下地表開挖造成的水土流失和堆積物流失產(chǎn)生的影響。 （二）建筑四周設(shè)有消防車道。 利用柱內(nèi)的主鋼筋作防雷引下線 ,要求所有防雷引下線的柱內(nèi)主筋 ,必須在進(jìn)入基礎(chǔ)沉臺(tái)處和沉臺(tái)內(nèi)主筋相焊接 .用作引下線的柱內(nèi)的主筋 ,每組至少有二根 (Φ 16 圓 鋼 )作通長(zhǎng)焊接 ,確保電氣通路。 總負(fù)荷 :700KW，基本設(shè)計(jì)參數(shù)：門市 Kx=,cosφ =；住宅 Kx=， cosφ =。 本項(xiàng)目自建化糞池，處理達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) ))GB89781996中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管網(wǎng)，最后進(jìn)入 淮北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 污水處理廠。 （四）管件、管材及器材 １、室內(nèi)給水管采用 PVCU塑料給水管。消防用水管在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)連成環(huán)狀，作為室外消防用水。 鋼板： 3 號(hào)鋼 焊條： E42； E50 墻體：二層以下采用 MU15 頁(yè)巖磚， 240 厚墻 ,二層以上采用 MU10頁(yè)巖磚， M5混合砂漿砌筑 240 厚墻 。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。 19 （五）綠化設(shè)計(jì) 區(qū)內(nèi)的綠化在有限的空間內(nèi)精心布置，點(diǎn)、線、面結(jié)合，同時(shí)注重高低搭配。 （ 4）建筑之間間距大，結(jié)合建筑平面，減少視線干擾。 在總平面設(shè)計(jì)中主要把握以下三點(diǎn)：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚；與其它用地規(guī)劃建筑群在功能、交通、空間形