【正文】 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)、 投資估算 與資金來源 、 財(cái)務(wù) 分析 等方面進(jìn)行綜合研究 和 分析，為主管部門和建設(shè)單位 的 決策和 建設(shè)提供 具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。公司現(xiàn)有職工 50 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 30 人。 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 東大街西段南側(cè) ， 建設(shè)地址交通便利，地勢(shì)平坦，適合項(xiàng)目的建設(shè)。經(jīng)過財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格合理，有較好的經(jīng)濟(jì)效益，建議項(xiàng)目盡快實(shí)施，早日發(fā)揮良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 2021 年以來，隨著我國(guó)“ 中部崛起 ”計(jì)劃的實(shí)施 ，國(guó)內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快 。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，可以帶動(dòng)建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。未來幾年，將繼續(xù)重點(diǎn)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 ,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳等過去長(zhǎng)期得不到根除的問題；要建立一個(gè)公開公平的交易市場(chǎng)信息平臺(tái)，確保商品房市場(chǎng)有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)政 策分析 自《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的12 通知》 (國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào) )發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。要堅(jiān)持住房市 場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住13 房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定保障水平。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。各地可以適當(dāng)降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購買的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。 (十三 )完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用 住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。 (十八 )完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。切實(shí)加強(qiáng)源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。 近期全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 通過對(duì) 70個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，得出全國(guó) 2021年 12 月份房地產(chǎn) 行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)： (1). 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2021 年 13 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 10927 億元，同比增長(zhǎng)%，增速比 12 月份回落 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額 8672 億元，下降 %，降幅縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。 XX 縣有各類金融機(jī)構(gòu) 7 家，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全縣每個(gè)角落，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元，貸款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元（含農(nóng) 村信用社、工商銀行剝離不良貸款 億元，工商銀行核銷呆帳 2418 萬元）。居民收入的提高為拉動(dòng)居民消費(fèi)提供了保障，為擴(kuò)大住房消費(fèi)提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價(jià)持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的空間。 處 ，總用地面積 平方米，建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。滬渝鐵路穿境而過。 29 主要建筑材料來源、供應(yīng) (1). 建筑 材料 種類和來源 根據(jù)該項(xiàng)目建筑物的結(jié)構(gòu)形式，工程結(jié)構(gòu)所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、 石料 、磚等；主要建筑、裝飾材料包括 門、窗、 墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)采購，用量較大時(shí)，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目地塊呈規(guī)則形狀，地勢(shì)較平坦。 小區(qū)規(guī)劃原則 (1). 整體性 —— 和諧共生 從城市整體性出發(fā)，強(qiáng)調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時(shí)，無霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 地形地貌 XX 縣位于河南省中部偏南，地處淮河流域，海拔 62— 102 米，地勢(shì)南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地，全縣總面積 777 平方公里，耕地 76 萬畝。 市場(chǎng)分析結(jié)論 本項(xiàng)目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的 XX 縣 地區(qū)內(nèi)，是 XX 縣 近期規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。在各類資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款、國(guó)內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的 85%以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社會(huì)福利設(shè)施進(jìn)一步完善，建成溫暖小區(qū) 287 個(gè)，24 中心溫暖小區(qū) 8 個(gè)，五保戶、特困戶的住房問題 得以有效解決。 23 3 月末，商品房待售面積 30122 萬平方米，比 2 月末減少 404萬平方米。房屋新開工面積 39946 萬平方米，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 29427 萬平方米，下降 %。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和 資金資源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)20 目。國(guó)家發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年17 度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 (十四 )加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場(chǎng)，保證工程質(zhì)量。對(duì)直管公房 和財(cái)政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的15 有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。對(duì)高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫 停審批此類項(xiàng)目。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和14 消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家 庭的住房支付能力相適應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺(tái)了多項(xiàng)措施 。住房市場(chǎng)化與住房保障同步推進(jìn) ,政府著重抓好住房保障 ,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。那么，什么是符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系？就是住房政策的制定 ,要符合大城市人多地少的實(shí)際情況 ,要把住房作為基本居住需求來對(duì)待 ,要重點(diǎn)解決廣大無房戶和住房困難戶的問題 ,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢(shì)下，城市在推進(jìn)工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的帶動(dòng)和主導(dǎo)作用日趨突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅(jiān)強(qiáng)支撐。 在 XX 縣 的不斷發(fā)展過程中， XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨緊的背景下， XX 市 XX 置業(yè)有限公司 通過對(duì) XX 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項(xiàng)目的建設(shè)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng) ，目前， 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè) 正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)投資 2400 萬元 。 3 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃 總用地面積 ，總建筑面積 （含地下）， 地上建筑面積 平方米， 住宅建筑面積 23790 平方米，地上商業(yè)面積 平方米，電影院面積 1060 平方米 ，容積率 ，建筑密度 ≤ %，綠地率 ≥ %， 居住總?cè)藬?shù)：204 戶，戶均人口 ，居住總?cè)丝?652。 編制內(nèi)容與范圍 我公司受 XX 市 XX 置業(yè)有限公司 的委托，根據(jù)該單位的實(shí)際需2 要和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，按照國(guó)家對(duì)項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員 對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地查勘， 編制完成了 《 XX 國(guó)際城 建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 》。目前公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、工程技術(shù)部與營(yíng)銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)地址水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項(xiàng)目建設(shè)及使用期的需要。 6 第二章 建設(shè)背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一?！昂幽鲜∈?二 五發(fā)展規(guī)劃”提出全面實(shí)施 “ 中原城市群 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。 9 第三章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》以下簡(jiǎn)稱《建議》提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。 住房是公共產(chǎn)品 ,也是人的基本生存權(quán)的體現(xiàn)。 11 抑制 投機(jī)需求，重點(diǎn)將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化停止對(duì)多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機(jī)行為。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。 (三 )完善住房供應(yīng)政策。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。對(duì)因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。要依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。要加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。 (十五 )制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各類開發(fā)區(qū)以及撤市 (縣 )改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。 (二十 )整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 地方各級(jí)人民政府要認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日 起 30 日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由： 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇 。其中，住宅投資 7443億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 13 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 7351 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份縮小 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 5215 億元，下降 %，降幅縮小 。 XX 通訊事業(yè)發(fā)展迅速。 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市建設(shè)步伐加快以及居民對(duì)住房需求的進(jìn)一步擴(kuò)張， XX 縣 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： 房地產(chǎn)供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長(zhǎng)。 從總體市場(chǎng)看，大部分樓盤銷售情況尚可，房?jī)r(jià)也在逐步攀升，盡管競(jìng)爭(zhēng)加劇，但是市場(chǎng)仍有較大空間，開發(fā)商的信譽(yù)、品牌、服務(wù)、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為 XX 樓市競(jìng)爭(zhēng)核心 。 建設(shè)條件 自然條件 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢(shì)平坦，屬溫帶大陸性氣候。全縣公路通車?yán)锍踢_(dá) 1018 公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級(jí)公路，