【正文】 的商業(yè)價(jià)值。(四) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)與建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司為保障本商業(yè)項(xiàng)目可以一舉成功，無(wú)論是在商業(yè)定位可以符合市場(chǎng)與后期經(jīng)營(yíng)管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計(jì)方面具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，從項(xiàng)目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)，中航集團(tuán)從集團(tuán)公司與中航地產(chǎn)抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士集聚南京，組建優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，同時(shí)將委托香港、日本及美國(guó)的一流的專業(yè)商業(yè)顧問(wèn)公司與建筑設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)作足準(zhǔn)備工作。 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排（一） 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的原則項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)178。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形式和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在著很多不確定因素，因此所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品必須保證市場(chǎng)接受程度高。集團(tuán)目前財(cái)務(wù)狀況良好，但綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且投資巨大，因此項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證178。 品牌提升項(xiàng)目規(guī)模和區(qū)位是南京非常稀缺的土地資源，項(xiàng)目的成功將作為集團(tuán)地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)的示范項(xiàng)目，并將其影響力擴(kuò)張到全國(guó)范圍。同時(shí)打造企業(yè)和項(xiàng)目品牌。先期入市的產(chǎn)品需要營(yíng)造項(xiàng)目整體形象。178。 良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)合，容積率小，為規(guī)劃銷售型物業(yè)奠定了前提。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟(jì)性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。178。 價(jià)值最大化長(zhǎng)期持有型物業(yè)是高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來(lái)租金升值潛力巨大且存在國(guó)際資本運(yùn)作的空間。部分高價(jià)值含量的物業(yè)可開(kāi)發(fā)后期進(jìn)行高價(jià)格銷售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序原則正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。關(guān)注各物業(yè)類型的特點(diǎn)，把控各產(chǎn)品推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和期望達(dá)到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)力、人力、物力等各種因素綜合考慮。178。 前期沒(méi)有太大的資金壓力，側(cè)重開(kāi)發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類型本項(xiàng)目地處城市中心，商業(yè)氛圍較好，在新街口商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。178。 從開(kāi)發(fā)中期開(kāi)始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調(diào)配。住宅公寓產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)，享受項(xiàng)目形象提升積累的價(jià)值體現(xiàn)。并且由于配套的成熟帶動(dòng)產(chǎn)品銷售。銷售型商鋪待項(xiàng)目整體價(jià)值高峰期時(shí)推出市場(chǎng)，可獲取高價(jià)值回報(bào)。178。 保證綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義：最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值。避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。（二） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)橫道圖本項(xiàng)目規(guī)模為總建筑面積84萬(wàn)平方米，按照政府部門的規(guī)劃條件、顧問(wèn)公司的初步策劃方案和開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開(kāi)始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)整體開(kāi)發(fā)時(shí)期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。2009年512月，策劃決策階段。2010年首先開(kāi)工建設(shè)的是街區(qū)商業(yè)和購(gòu)物中心2011年年底街區(qū)商業(yè)的開(kāi)業(yè)將為綜合體項(xiàng)目拉開(kāi)恢弘的序幕依托西華門歷史遺址的文化氣息，獨(dú)具特色的街區(qū)商業(yè)將展現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力、在市場(chǎng)上產(chǎn)生巨大的影響力、提升周邊土地和物業(yè)的價(jià)值同時(shí)一期住宅、SOHO、甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店將開(kāi)始動(dòng)工2012年年底購(gòu)物中心的試營(yíng)業(yè)與第一期住宅的銷售將帶來(lái)項(xiàng)目的又一個(gè)高潮持有型的商業(yè)部分將帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)收入住宅的銷售將為項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)健康的現(xiàn)金流2013年五星級(jí)酒店的開(kāi)業(yè)將進(jìn)一步提高物業(yè)的整體形象和檔次為項(xiàng)目帶來(lái)高端的國(guó)際客戶也將促進(jìn)二期住宅和一期SOHO的銷售2014年地標(biāo)性建筑的國(guó)際甲級(jí)寫字樓將推出市場(chǎng)包含商業(yè)、酒店、寫字樓的綜合體項(xiàng)目已初具規(guī)模項(xiàng)目的高端商務(wù)商業(yè)形象將提升整個(gè)片區(qū)的檔次，打造市級(jí)的核心商圈2015年酒店式服務(wù)公寓即將面世，作為綜合體項(xiàng)目的配套，將進(jìn)一步提升物業(yè)的整體價(jià)值甲級(jí)寫字樓將全面竣工，為市場(chǎng)供應(yīng)高質(zhì)素的辦公物業(yè)第一期商鋪也將推出市場(chǎng)，在比較成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍內(nèi)，必將以較高的售價(jià)為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供健康的現(xiàn)金流2016年第二個(gè)持有型酒店將華麗登場(chǎng)，隨著項(xiàng)目前期的成功運(yùn)作，或?qū)⒋蛟煲粋€(gè)超五星酒店（而非四星級(jí)）至2016年底占地近40萬(wàn)平方米，總建筑面積逾80萬(wàn)平方米的大型城市綜合體項(xiàng)目將全面展現(xiàn)他高貴的氣質(zhì)和獨(dú)特的魅力 七、投資估算與資金籌措為了保證項(xiàng)目的投資效益，我們本著嚴(yán)謹(jǐn)和慎重的態(tài)度進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，并通過(guò)以下的分析得出的結(jié)論是：該項(xiàng)目從總體開(kāi)發(fā)的收益層面而言，只要正確處理好市場(chǎng)定位、商業(yè)規(guī)劃、土建開(kāi)發(fā)、提煉最優(yōu)的收益模式、完善后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，成功是必然的。（一）項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為941,，建筑面積為84萬(wàn)平方米，其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目總投資估算表（二）資金籌措資金來(lái)源公司總投資約94億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%計(jì)算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。項(xiàng)目籌資方案單位：億元序號(hào)資金來(lái)源金額用途1公司自籌33億支付土地出讓金、契稅；購(gòu)置公司固定資產(chǎn)；公司前期開(kāi)辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。2銀行貸款61億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用。3預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。合計(jì) 94億 備注：籌資款取整數(shù)八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè)南京項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目總用地規(guī)劃指標(biāo)1用地面積(㎡)395, 2容積率 3總建筑面積(㎡)1,100, 4計(jì)容積率面積(㎡)840, 封閉式購(gòu)物中心(㎡)120, 商業(yè)街區(qū)(㎡)80, 商業(yè)街(㎡)50, 五星酒店(㎡)35, 四星酒店(㎡)30, 200米甲級(jí)寫字樓(㎡)80, 100米甲級(jí)寫字樓(㎡)120, SOHO(㎡)100, 服務(wù)式公寓(㎡)25, 住宅(㎡)200, 5不計(jì)容積率面積(㎡)260, 6機(jī)動(dòng)停車數(shù)（個(gè)）6, 全投資假設(shè)。假設(shè)在確定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量時(shí)，只考慮全部投資的運(yùn)動(dòng)情況，而不具體區(qū)分自有資金和借入資金的具體形式的現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生；各類營(yíng)業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無(wú)壞賬；測(cè)算的各類成本均為付現(xiàn)成本；稅負(fù)按現(xiàn)行稅收政策計(jì)算。評(píng)價(jià)的基本指標(biāo)：（二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果編制現(xiàn)金流量表本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源于上述的基本測(cè)算項(xiàng)目期間的劃分根據(jù)財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)之一—現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在期初或者期末，來(lái)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的期間劃分。本項(xiàng)目計(jì)算期為17年，其中，建設(shè)期7年，經(jīng)營(yíng)期根據(jù)產(chǎn)品類型的實(shí)際情況假設(shè)。項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 要 經(jīng) 濟(jì) 分 析 表 （1）南京項(xiàng)目物業(yè)租金及售價(jià)類型物業(yè)類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價(jià)單位2017年租賃收入/銷售總收入（萬(wàn)元）持有型物業(yè)商業(yè)200, 元/㎡/月34, 甲級(jí)寫字樓200, 元/㎡/月16, 酒店650, 450650元/間/日13, 服務(wù)式公寓25, 元/㎡/日5, 停車位6, 20006000元/個(gè)/年2, 合計(jì)　72, 銷售型物業(yè)商業(yè)街50, 25, 元/㎡125, SOHO100, 16, 元/㎡160, 住宅200, 15, 元/㎡300, 合計(jì)　585, 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 要 經(jīng) 濟(jì) 分 析 表 （2） 財(cái)務(wù)指標(biāo)投資人最低的報(bào)酬要求為9%。最低的報(bào)酬要求參照了現(xiàn)行銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期貸款利率水平[%（1+20%）]。稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值——NPVNPV=266，（萬(wàn)元）稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率——IRR令：NPV=0 則：IRR=% 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)回收期=（年）約15年零4個(gè)月敏感度分析（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行性根據(jù)以上3個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果來(lái)看，凈現(xiàn)值=266，說(shuō)明NPV﹥0，則未來(lái)的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率IRR=%，已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；，說(shuō)明在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資；以上幾組財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)均充分說(shuō)明該項(xiàng)目有著較強(qiáng)的盈利性，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上完全可行。償債能力評(píng)價(jià)結(jié)合現(xiàn)金流量表分析判斷，公司在2018年便具備良好的清償能力。九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是投資商在投資任何一個(gè)項(xiàng)目時(shí)必須深入研究和探討的重要問(wèn)題，任何項(xiàng)目也不例外。本報(bào)告將從下述方面進(jìn)行簡(jiǎn)述。（一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施近年來(lái)，宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)政策的主旋律，2006年開(kāi)始，中央以及地方針對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。但這些措施基本上是針對(duì)住宅類產(chǎn)品，反而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的影響較少。而這些政策矛頭直指炒房客。短期看可能會(huì)刺激市場(chǎng)可售房源的減少和房?jī)r(jià)的上漲，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投機(jī)性購(gòu)房被徹底踢出市場(chǎng)其實(shí)是對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展乃至房?jī)r(jià)穩(wěn)定的有力保障。同時(shí)二手房售房者很少存在資金鏈緊張的情況，所以售房者會(huì)選擇加價(jià)房?jī)r(jià)或者“捂房”而售轉(zhuǎn)租，購(gòu)房者也很有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而暫時(shí)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)或商品房市場(chǎng)中去。兩年過(guò)去了，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同，保障性住房土地政策、開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)形成。無(wú)論在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)還是在發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問(wèn)題不可缺少的措施。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心，是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”。穩(wěn)定房?jī)r(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位 房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)位高低不能說(shuō)明其合理與否，由市場(chǎng)決定的價(jià)格總水平也只是說(shuō)明了其價(jià)格現(xiàn)狀，并非合理的價(jià)格。評(píng)判房?jī)r(jià)合理與否，不能僅僅看其價(jià)位的高低，只有把房?jī)r(jià)與居民的收入比較，與其價(jià)值核心比較，與其動(dòng)態(tài)變化比較；只能與其房?jī)r(jià)的內(nèi)涵，與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較，在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高，買房不僅僅考慮住房的價(jià)格，更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū)，住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。而且住房本身就是與區(qū)位相結(jié)合的，離開(kāi)了區(qū)位談房?jī)r(jià)是沒(méi)有意義的?？梢?jiàn)，從某種程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)的可比性比較差，隨著近年來(lái)，住房成本的上漲，也促成了房?jī)r(jià)上漲的原因之一，因?yàn)橛晒┣箨P(guān)系決定的房?jī)r(jià)不可能低于住房的成本價(jià)。 房?jī)r(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)上漲的速度 按照目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各地方政府的理解，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定就是房?jī)r(jià)的上漲保持在一定的幅度上，而不是房?jī)r(jià)的下落。穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的幅度。但是房?jī)r(jià)調(diào)控政策具有一定的滯后性，這也是近年來(lái)政策短暫性所導(dǎo)致的結(jié)果?！　『暧^調(diào)控不改行業(yè)長(zhǎng)期向好 宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)而言可以說(shuō)影響巨大，但并非絕對(duì)的利空效應(yīng)。實(shí)際上宏觀調(diào)控對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)而言可能是機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。 一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。值得關(guān)注的是，自2005年7月開(kāi)始，中國(guó)適時(shí)進(jìn)行了匯率改革，開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。種種跡象表明，目前已經(jīng)進(jìn)入人民幣升值的實(shí)質(zhì)性周期內(nèi)。，成為全球最大外匯儲(chǔ)備國(guó)。國(guó)家外匯儲(chǔ)備不斷飆升，可能迫使管理層通過(guò)加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲(chǔ)備持續(xù)快速增長(zhǎng)的對(duì)沖措施。因此人民幣長(zhǎng)期升值的趨勢(shì)難以改變。而房地產(chǎn)板塊作為獲取人民幣升值收益的有效載體之一，人民幣升值無(wú)疑利好地產(chǎn)企業(yè)，其中優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)潛力更加明顯。 與此同時(shí)，目前我國(guó)正處在城市化的快速發(fā)展期。大規(guī)模城市化帶來(lái)城市人口的增加和城市建設(shè)的加速,這顯然會(huì)帶動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的旺盛需求。而從政策調(diào)控的導(dǎo)向來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)，而是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，真正的實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧，對(duì)于行業(yè)長(zhǎng)期投資價(jià)值反而是十分有利。商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)重要投資方向宏觀調(diào)控的觀點(diǎn)是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀調(diào)控是有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展；從近期來(lái)看，宏觀調(diào)控接二連三劍指房地產(chǎn)，重點(diǎn)卻是相對(duì)于居住房產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受影響程度小很多。而商業(yè)地產(chǎn)不是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，公司可從商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)作規(guī)律出發(fā)，把風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)換成運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。相應(yīng)措施控制行業(yè)管理缺位。商業(yè)地產(chǎn)的管理一直以來(lái)就比較混亂。建設(shè)部門主管建筑，商務(wù)部門主管零售業(yè)，一些行業(yè)協(xié)會(huì)也充當(dāng)著各種管理角色。但各種管理角色要么只懂商業(yè)不懂地產(chǎn)，要么只懂地產(chǎn)不懂商業(yè)，既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)還懂金融的管理角色甚少。 　　這就需要非常清晰的建構(gòu)了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司。組合成三者兼?zhèn)涞墓尽C(jī)構(gòu)和人才，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)。也就是說(shuō)將商業(yè)、地產(chǎn)和金融的要素聯(lián)合成立一個(gè)全新的開(kāi)發(fā)模式和管理組織，更好地引導(dǎo)和協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進(jìn)步?？刂瀑Y金的缺位。由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動(dòng)。建議項(xiàng)目采用租售并舉的模式，租金收益具備相對(duì)平穩(wěn)持續(xù)的特征，從而提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避現(xiàn)金流短缺的風(fēng)險(xiǎn)?？刂剖袌?chǎng)的缺位。市場(chǎng)的缺位不是指商品缺位也不是指消費(fèi)缺位，而是指市場(chǎng)的同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)惡性化和結(jié)構(gòu)的混亂化，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)總量飽和但結(jié)構(gòu)缺失。 　　建議是延長(zhǎng)半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機(jī)構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)全程的專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。讓商業(yè)成為主體，使地產(chǎn)價(jià)值最大化。（二）政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施項(xiàng)目具有極好的地理位置和龐大的規(guī)模