【正文】 理進(jìn)行招投標(biāo)。推薦方案如下： （一）招標(biāo)形式由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)確定施工單位,邀 請(qǐng)招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。 （二）資質(zhì)要求勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)以上施工單位資質(zhì):二級(jí)以上 監(jiān)理單位資質(zhì):乙級(jí)以上（三）招標(biāo)信息發(fā)布公開(kāi)招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開(kāi) 發(fā)布。 （四）招標(biāo)投工作組織 由業(yè)主自行委或托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成成編標(biāo)公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。參加公開(kāi)招標(biāo)的單位不宜少于7家,參與邀請(qǐng)投標(biāo)的單位不得少于3家。第十一章 投資估算和資金籌措 一、投資估算 某斗牛城旅游綜合體總投資規(guī)劃為16億元。本報(bào)告所做的項(xiàng)目投資估算，是在某斗牛城旅游綜合體現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)和正在建設(shè)中的工程基礎(chǔ)之上，對(duì)后期工程所做的投資估算。主要工程內(nèi)容包括：某斗牛城旅游綜合體建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)但尚未實(shí)施的待建項(xiàng)目所必須的建設(shè)及輔助費(fèi)用，不含土地費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。（一）投資估算依據(jù)工程費(fèi)用計(jì)費(fèi)依據(jù)本投資估算是在確定技術(shù)方案的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)條件，采用當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ潭~標(biāo)準(zhǔn)和材料價(jià)格，參考同類(lèi)工程的工程量及決算指標(biāo)，執(zhí)行廠家目前的設(shè)備報(bào)價(jià)及詢價(jià)。（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》；（3）《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》；（4）某省建筑工程概算定額；（5）某省安裝工程概算定額；（6）有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；（7）國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)投資估算的規(guī)定；（8）建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；（9）當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑工程預(yù)算或結(jié)算資料。工程其他費(fèi)用計(jì)費(fèi)依據(jù)（1）建安意外工程費(fèi)用：按10%計(jì)算（含設(shè)計(jì)、咨詢、審查、監(jiān)理、保險(xiǎn)等）。（2）預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用的10%計(jì)??；不計(jì)建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（二）建設(shè)投資估算某斗牛城旅游綜合體總投資分期投資額度（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一期（斗牛城景區(qū)B地塊）二期（斗牛城景區(qū)A地塊）三期（中心運(yùn)動(dòng)景區(qū)）四期（濱江露營(yíng)景區(qū)）注：本投資估算僅為標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目的初步預(yù)估，不包含土地成本及其他相關(guān)費(fèi)用。某斗牛城旅游綜合體建設(shè)項(xiàng)目一期工程項(xiàng)目名稱(chēng)工程量（㎡）單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）備注建筑工程基礎(chǔ)500挖填土方、獨(dú)立基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁等鋼筋砼結(jié)構(gòu)2000砼柱、墻、梁、板、樓梯等砌體結(jié)構(gòu)300各種砌體、腳手架等外裝2000外墻面、幕墻、窗、屋面等其他工程100屋頂綠化及特殊鋼構(gòu)等給排水工程100給水、排水、設(shè)備等電氣工程200變配電設(shè)備、線路等消防工程75738．86消費(fèi)給水、噴淋設(shè)備等室外環(huán)境工程267721000硬化、鋪裝、綠化、水景、雕塑、小品等。小計(jì)建安以外工程費(fèi)以上費(fèi)用的10%（設(shè)計(jì)、咨詢、審查、監(jiān)理、保險(xiǎn)等）預(yù)備費(fèi)以上費(fèi)用的10%合計(jì)注：本投資估算僅為標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目的初步預(yù)估，不包含土地成本及其他相關(guān)費(fèi)用。某斗牛城旅游綜合體建設(shè)項(xiàng)目二期工程項(xiàng)目名稱(chēng)工程量（㎡）單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）備注建筑工程基礎(chǔ)61408500挖填土方、獨(dú)立基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁等鋼筋砼結(jié)構(gòu)614082000砼柱、墻、梁、板、樓梯等砌體結(jié)構(gòu)61408300各種砌體、腳手架等外裝2000外墻面、幕墻、窗、屋面等其他工程61408100屋頂綠化及特殊鋼構(gòu)等給排水工程61408100給水、排水、設(shè)備等電氣工程61408200變配電設(shè)備、線路等消防工程6140875消費(fèi)給水、噴淋設(shè)備等室外環(huán)境工程227651000硬化、鋪裝、綠化、水景、雕塑、小品等。小計(jì)建安以外工程費(fèi)3213．2以上費(fèi)用的10%（設(shè)計(jì)、咨詢、審查、監(jiān)理、保險(xiǎn)等）預(yù)備費(fèi)以上費(fèi)用的10%合計(jì)注：本投資估算僅為標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目的初步預(yù)估，不包含土地成本及其他相關(guān)費(fèi)用。某斗牛城旅游綜合體建設(shè)項(xiàng)目三期工程項(xiàng)目名稱(chēng)工程量（㎡）單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）備注環(huán)境工程76275850硬化、鋪裝、綠化、水景、雕塑、小品、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。給排水工程7627550給水、排水、設(shè)備等電氣工程76275100變配電設(shè)備、線路等小計(jì)建安以外工程費(fèi)以上費(fèi)用的10%（設(shè)計(jì)、咨詢、審查、監(jiān)理、保險(xiǎn)等）預(yù)備費(fèi)以上費(fèi)用的10%合計(jì)注：本投資估算僅為標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目的初步預(yù)估，不包含土地成本及其他相關(guān)費(fèi)用。某斗牛城旅游綜合體建設(shè)項(xiàng)目四期工程項(xiàng)目名稱(chēng)工程量（㎡）單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）備注建筑工程基礎(chǔ)500挖填土方、獨(dú)立基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁等鋼筋砼結(jié)構(gòu)2000砼柱、墻、梁、板、樓梯等砌體結(jié)構(gòu)300各種砌體、腳手架等外裝2000外墻面、幕墻、窗、屋面等其他工程100屋頂綠化及特殊鋼構(gòu)等給排水工程100給水、排水、設(shè)備等電氣工程200變配電設(shè)備、線路等消防工程75消費(fèi)給水、噴淋設(shè)備等室外環(huán)境工程101298750硬化、鋪裝、綠化、水景、雕塑、小品等。小計(jì)建安以外工程費(fèi)以上費(fèi)用的10%（設(shè)計(jì)、咨詢、審查、監(jiān)理、保險(xiǎn)等）預(yù)備費(fèi)以上費(fèi)用的10%合計(jì)注：本投資估算僅為標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目的初步預(yù)估，不包含土地成本及其他相關(guān)費(fèi)用。二、資金籌措某斗牛城綜合體所需資金，將根據(jù)項(xiàng)目整理建設(shè)所需資金要求，由財(cái)務(wù)部根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度做出資金平衡計(jì)劃和相應(yīng)的融資計(jì)劃。資金籌措來(lái)源主要分為自有資金、銀行貸款及其他融資方式籌款。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)及原則財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系基礎(chǔ)上分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（一）評(píng)價(jià)依據(jù)本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布第三版）為依據(jù)；本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按國(guó)家、某省和黔東南州有關(guān)財(cái)經(jīng)政策和相關(guān)稅收規(guī)定；有關(guān)成本和收入的核算參照業(yè)主提供數(shù)據(jù)和本行業(yè)的同業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；本項(xiàng)目的建設(shè)方案及經(jīng)營(yíng)設(shè)想。（二）評(píng)價(jià)原則本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相的原則。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)收入及成本均不考慮通貨膨脹因素。為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)將嚴(yán)格遵循謹(jǐn)慎性原則。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算(一)經(jīng)營(yíng)收入估算項(xiàng)目建成后前兩年年接待240萬(wàn)人次，人均消費(fèi)500元，旅游直接收入12億元，三到四年后年接待300萬(wàn)人次，人均消費(fèi)600元，旅游直接收入18億元。五年后年接待350萬(wàn)人次，人均消費(fèi)600元，旅游直接收入21億元。（二）成本費(fèi)用估算某斗牛城旅游綜合體成本費(fèi)用主要為人員工資及福利、折舊費(fèi)及其他費(fèi)用。人員工資及福利經(jīng)營(yíng)人員按200人計(jì)算，人均年工資及福利按3萬(wàn)，總計(jì)為600萬(wàn)元。折舊費(fèi)殘值按5％，年限20年，年折舊費(fèi)為6514萬(wàn)元。其他費(fèi)用景區(qū)按4A景區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)為120萬(wàn)元，景區(qū)按5A景區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)為200萬(wàn)元。總成本費(fèi)用估算經(jīng)估算年總成本費(fèi)用約為7234萬(wàn)元。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建設(shè)期第二年投入運(yùn)營(yíng)，全部建成后的經(jīng)營(yíng)年限取10年，基準(zhǔn)受益率為 %，毛利率按25%計(jì)算。經(jīng)估算項(xiàng)目到按4A景區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)，年利潤(rùn)總額可達(dá)45780萬(wàn)元，繳納所得稅11445萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為24%，投資利稅率為39％，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后為20%，(含建設(shè)期2年)。具體財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)匯總表：財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表序號(hào)參 數(shù)單 位指 標(biāo)備 注1計(jì)算期年12含建設(shè)期2年2總投資萬(wàn)元　3折現(xiàn)率%　4內(nèi)部收益率%20%稅后5凈現(xiàn)值萬(wàn)元稅后6投資回收期年稅后8總投資收益率%　9年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元　10年均營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元　11年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元　12年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元45780　13年均所得稅萬(wàn)元11445　14年均凈利潤(rùn)額萬(wàn)元　四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目盈利能力分析根據(jù)上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為20％，大于基準(zhǔn)收益率 ％，項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，大于零，說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力；項(xiàng)目總投資收益率為 ％，高于行業(yè)平均水平，對(duì)國(guó)家和企業(yè)有較大貢獻(xiàn)。（二）不確定性分析 盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析項(xiàng)目成本與效益關(guān)系的重要指標(biāo)。本項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）： 固定成本BEP = 100%= % 經(jīng)營(yíng)收入可變成本－稅金計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)的 ％，即年?duì)I業(yè)收入達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)，景區(qū)年接待游客達(dá)到 萬(wàn)人次時(shí)，企業(yè)可以保本經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，安全盈余為 ％，表明項(xiàng)目具備較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析敏感性分析主要是考察項(xiàng)目的主要因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度。本項(xiàng)目敏感度分析方案以單項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)對(duì)內(nèi)部收益率的影響進(jìn)行敏感性分析。項(xiàng)目基本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20％，高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 ％?？紤]到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，可能發(fā)生的某些因素如:營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資等因素的變化會(huì)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生影響。現(xiàn)就上述各單因素變化時(shí),對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的敏感性分析進(jìn)行測(cè)算,其結(jié)果可詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)　基本方案　20%　1建設(shè)投資%%　　%%2營(yíng)業(yè)收入%%　　%%3經(jīng)營(yíng)成本%%　　%%由表中可知：當(dāng)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入向不利方向變動(dòng)10％時(shí),項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率仍高于基準(zhǔn)收益率（10％）,說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)方案具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中營(yíng)業(yè)收入的敏感度系數(shù)最大，說(shuō)明營(yíng)業(yè)收入的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最為敏感，其次是建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響不大。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)尤其注意規(guī)避因經(jīng)營(yíng)收入的減少對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)以上分析表明，該項(xiàng)目滿足基本財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從經(jīng)濟(jì)效益角度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)旅游業(yè)是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)作用強(qiáng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),近年來(lái)在 全世界得到了快速發(fā)展。對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的振興,社會(huì)進(jìn)步,人民生活水平的提高等都具有重要作用，其綜合效益十分可觀，本項(xiàng)目社會(huì)效益主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地改善風(fēng)景區(qū)的配套設(shè)施,增加風(fēng)景區(qū)旅游項(xiàng)目,提高某市的服務(wù)接待能力，保護(hù)某市區(qū)生態(tài)環(huán)境，將成為風(fēng)景區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，直接對(duì)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用，還可帶動(dòng)交通、商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)的發(fā)展。（二）本項(xiàng)目的建設(shè)將大大提高黔東南州作為某重要旅游核心區(qū)域的知名度，將與西江苗寨、鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)等黔東南州著名景區(qū)一起形成黔東南旅游線路，使到黔東南旅游的游客愿意來(lái)，來(lái)了留得住。促進(jìn)黔東南旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。（三）景區(qū)建成后每日接待游客達(dá)20000余人，景區(qū)可提供的就業(yè)崗位約7000人。該景區(qū)建成后將極大的推動(dòng)某市及黔東南州的旅游事業(yè)，特別是對(duì)傳承苗侗斗牛文化起到非常重要的作用。二、生態(tài)效益評(píng)價(jià)某斗牛城旅游綜合體建成后，將建成五大景觀區(qū)，結(jié)合清水江母親河優(yōu)美的自然風(fēng)光，良好的原生態(tài)環(huán)境，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，景區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的垃圾經(jīng)收集統(tǒng)一運(yùn)往景區(qū)外處理,各建筑物均設(shè)有污水處理裝置,污水達(dá)標(biāo)排放。項(xiàng)目規(guī)劃中綠化景觀是一大規(guī)劃重點(diǎn)，對(duì)環(huán)境的和諧性較好。項(xiàng)目整體生態(tài)效益良好。第十四章 結(jié)論及建議一、結(jié)論（1）某斗牛城旅游綜合體項(xiàng)目是某省100個(gè)重點(diǎn)景區(qū)項(xiàng)目之一，是由某市人民政府設(shè)立的旅游景區(qū)建設(shè)小組直接領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，得到省、市、縣各級(jí)政府的重點(diǎn)支持。（2）該景區(qū)將按國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)配置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，注重人與環(huán)境和諧。該景區(qū)建成后將極大的推動(dòng)某市及黔東南州的旅游事業(yè)，特別是對(duì)傳承苗侗斗牛文化起到非常重要的作用。（3）該項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。（4）法人代表吳慶東先生是成功的企業(yè)家，多年來(lái)長(zhǎng)期投資黔東南州，關(guān)心和支持黔東南州的發(fā)展。對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的保證。（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為實(shí)施單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)。 綜上所述,本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。二、建議（一）充分抓住某斗牛