【正文】 爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項目的經(jīng)濟(jì)價值實現(xiàn)多渠道化。本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值，這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為：（1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值；（2）項目自身的文化價值；（3）項目由文化衍生的其它商業(yè)價值；（4）項目的品牌價值；（5）項目功能互動而延伸的增加價值；（6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值；新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告34（7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值；（8）項目綜合的社會人文價值。因此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。 項目的品牌價值支撐品牌是一個項目的第二生命，它代表著項目的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項目的中遠(yuǎn)期市場。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達(dá)也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達(dá)到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力，目前也走了生產(chǎn)線模式。由此，可以得到：作為一個有中長遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告35造者，作為一個對自己負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)、對項目自身負(fù)責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國源頭的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，***城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運營，它的品牌價值也是獨一無二的。 項目的其它價值支撐本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個***縣城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告36的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實力、積累經(jīng)驗，同時也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告37第五章 項目定位與規(guī)劃 ***貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 規(guī)劃原則（1）整體發(fā)展加強(qiáng)貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。同時，加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。（2）以人為本關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。同時關(guān)注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。（3）可持續(xù)發(fā)展合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保護(hù)，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于二十一世紀(jì)的生活觀念。（4）近遠(yuǎn)期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時代不斷向前發(fā)展的要求。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告38 規(guī)劃思路與職能定位城市建設(shè)，規(guī)劃先行。思想是行動的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護(hù)、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進(jìn)”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地新城區(qū)”。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城、人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。“休閑山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個多維空間變化的山地城市，形成一個融山、水、城為一體的“半城青山半城樓”的山林城市風(fēng)貌。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。“人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關(guān)懷。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化發(fā)展的各個方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。文化乃城市發(fā)展之底蘊(yùn)，作為紅軍長征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告40 規(guī)劃目標(biāo)通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導(dǎo)城市營造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，風(fēng)格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。本次規(guī)劃目標(biāo)將從四個方面進(jìn)行概述：（1）生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護(hù)與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。（2）社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。（3）經(jīng)濟(jì)方面：以優(yōu)質(zhì)、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設(shè)施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風(fēng)格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景觀區(qū)，造就了獨特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告41人工建設(shè)對自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。（2）開發(fā)建設(shè)與保護(hù)必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護(hù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域等）、城市經(jīng)濟(jì)、道路交通等一系列要素進(jìn)行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團(tuán)式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個中心功能互相聯(lián)系和相互滲透。“四軸”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線?！皟蓭А薄詾I江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護(hù)綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護(hù)景觀帶。“三大功能片區(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告42會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居住片區(qū)?！八W(wǎng)滲透”——溪流水系也是本次規(guī)劃的主要要素之一，規(guī)劃將保留溪流現(xiàn)狀，并強(qiáng)調(diào)以水帶綠、水綠結(jié)合，城市人工環(huán)境與水綠自然交織，并以水、綠網(wǎng)構(gòu)成城市公共開放空間的主導(dǎo)框架。“綠鏈環(huán)繞”——通過對規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進(jìn)城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量?！岸嘀行慕M團(tuán)式”——指的是依據(jù)自然山體、溝谷、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)等將規(guī)劃區(qū)分成多個組團(tuán)，并形成相應(yīng)的組團(tuán)中心。 城市綜合體項目定位 項目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片。構(gòu)建新中心——***市民休閑購物的第一選擇、外地游客光顧***不得不到的城市地標(biāo)。項目整體定位：打造***縣地標(biāo)級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進(jìn)了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競爭力。本項目位于***縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設(shè)與發(fā)展，將會擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給城市的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來機(jī)會。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 項目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動場所。（2）塑造城市新的商業(yè)中心——商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐***提供良好的辦公場所。（3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長征廣場、蘇區(qū)紅色文化體驗園、蘇區(qū)紀(jì)念館等。項目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國誕生地文化教育的重要場所，借此擴(kuò)大項目的影響力，吸引人們的關(guān)注。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告44（4）建立都市