【正文】 必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升***縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對(duì)貢江新區(qū)乃至整個(gè)***縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。 ***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要“十五”、“十一五”期間，***縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為***縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c xx 市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較?。豢h內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對(duì)滯后。***縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21量、上水平。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。根據(jù)《***縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，***以建設(shè) 30 萬人口、30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭到 2022 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 31 平方米。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22第三章 選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況***地處 xx 市東部，距 xx65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠(yuǎn)，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng) 115176。1139。～115176。4939。，北緯 25176。3539。8～26176。2039。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。***屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。 氣象與氣候***縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無霜期 305天。有寒潮、臺(tái)風(fēng)、高溫干熱和冰雹等災(zāi)害性天氣影響。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占11%。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23值 —，有利于油茶的生長和生產(chǎn)。 交通運(yùn)輸條件目前，***縣擁有各類公路里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個(gè)***縣，國道 （323 線、319 線） ，省道 公里（銀于線、莊黃線） ，省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線） ，縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個(gè)，公路密度 83 公里/百平方公里。基本形成了以縣城為中心，以國道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級(jí)公里水泥路，21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個(gè)行政村通公路及 134 個(gè)行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車?yán)锍痰?25%。2022 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2022 年 4 月正式通車。***縣境內(nèi)航道 2 條，航線總里程 123 公里。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來***縣的交通將越來越便利。 通訊條件郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。2022 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬元，比上年增長 %。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動(dòng)電話用戶達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。移動(dòng)電話普及率達(dá)到 104 部/百人，比上年增加 部?；ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24戶達(dá)到 萬戶，增長 %。 地質(zhì)情況***縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。本工程項(xiàng)目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀(jì)以來，本地區(qū)的差異活動(dòng)不明顯，地殼運(yùn)動(dòng)以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級(jí)。廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀(jì)紅土。項(xiàng)目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營。 電力與水源保證度本項(xiàng)目所在地水電供應(yīng)充足。（1）供水情況***縣境內(nèi)河流總長 1283 公里，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由***縣自來水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。（2）供電情況新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25本項(xiàng)目用電由***供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座，110kV 變電站3 座，35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA，35kV 線路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。 建筑材料供應(yīng)xx 市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流通渠道暢通，本項(xiàng)目對(duì)筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可從當(dāng)?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應(yīng)方便。 施工場地條件本項(xiàng)目周邊均有較寬闊平坦的居住用地，可供施工時(shí)使用。項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址原則和考慮因素本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26（5）安全的原則；（6）實(shí)事求是的原則；（7）節(jié)約用地。本項(xiàng)目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素：（1）自然因素：包括自然資源和自然條件；（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素：包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量；（3）運(yùn)輸和地理位置因素；（4）社會(huì)政治因素和管理機(jī)構(gòu)的素質(zhì)。 項(xiàng)目選址綜上所述，本項(xiàng)目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。位置如圖 332 所示。本項(xiàng)目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運(yùn)輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運(yùn)輸?shù)葐挝粚?duì)本項(xiàng)目落戶該地也將提供大力的支持，是項(xiàng)目的首選之地。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28圖 32 ***縣城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29第四章 項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設(shè)時(shí)期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。（2）交通優(yōu)勢。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時(shí)城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷。（3）資源優(yōu)勢。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時(shí)低廉的地價(jià)與勞動(dòng)力資源亦給新區(qū)帶來良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。（4）人文優(yōu)勢。***作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。而且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用增加。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)投資成本。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū)的進(jìn)一步優(yōu)化和發(fā)展。 機(jī)遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機(jī)遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。（2）隨著國內(nèi)居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴(kuò)大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗(yàn)式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。（3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ),為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興***經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。（2）就紅色文化、紅色旅游來說，***將面對(duì)瑞金、興國的競爭。（3）面對(duì)連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提出了更高的要求。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐 巨大的商業(yè)價(jià)值支撐項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項(xiàng)目定位于立足***、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項(xiàng)目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營與項(xiàng)目升級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。 獨(dú)特的文化價(jià)值支撐中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對(duì)預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時(shí)缺乏耐心（過于注重新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32短期收益，或者受到資金壓力時(shí)盲目調(diào)整運(yùn)作手段，致使利益受損）,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對(duì)社會(huì)與消費(fèi)者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長期利益受損或失去。（2）沒有做好功課，促使項(xiàng)目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目最終潰敗。（3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運(yùn)行規(guī)律，致使項(xiàng)目長期在低谷運(yùn)行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項(xiàng)目的活力與生機(jī)。（4）缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長路線，無法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。（5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項(xiàng)目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。***綜合體項(xiàng)目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時(shí)通過文化嫁接，賦予商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)勢必為項(xiàng)目帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺(tái)；因此文化價(jià)值是本新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是項(xiàng)目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。 項(xiàng)目的附加價(jià)值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項(xiàng)目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競