【正文】 項(xiàng)目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國(guó)誕生地文化教育的重要場(chǎng)所，借此擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，吸引人們的關(guān)注。以此豐富城市消費(fèi)場(chǎng)所、提升城市消費(fèi)檔次，促成外流消費(fèi)群的回歸，同時(shí)為國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐***提供良好的辦公場(chǎng)所。 項(xiàng)目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場(chǎng)、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動(dòng)場(chǎng)所。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過(guò)改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目整體定位：打造***縣地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用。 城市綜合體項(xiàng)目定位 項(xiàng)目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片?！熬G鏈環(huán)繞”——通過(guò)對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進(jìn)城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量?！叭蠊δ芷瑓^(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42會(huì)議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。“四軸”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動(dòng)兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。（2）開發(fā)建設(shè)與保護(hù)必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護(hù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨(dú)特的城市建筑風(fēng)格，突出時(shí)代特色，塑造一個(gè)富有活力、面向未來(lái)、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。（2）社會(huì)方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。本次規(guī)劃目標(biāo)將從四個(gè)方面進(jìn)行概述：（1）生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護(hù)與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。文化乃城市發(fā)展之底蘊(yùn)，作為紅軍長(zhǎng)征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財(cái)富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實(shí)到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的各個(gè)方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。未來(lái)的貢江南區(qū)，將會(huì)發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會(huì)因?yàn)樨暯蠀^(qū)濱江山地新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地新城區(qū)”。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實(shí)、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。（4）近遠(yuǎn)期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實(shí)施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時(shí)代不斷向前發(fā)展的要求。同時(shí)關(guān)注外來(lái)投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨(dú)立、又密切聯(lián)系的個(gè)體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點(diǎn)。通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。蘇區(qū)紅色文化是獨(dú)一無(wú)二的，***城市綜合體也是獨(dú)一無(wú)二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營(yíng)手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過(guò)品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個(gè)帶動(dòng)整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會(huì)價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨(dú)一無(wú)二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動(dòng)力、競(jìng)爭(zhēng)力也是獨(dú)一無(wú)二的，同樣，項(xiàng)目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，它的品牌價(jià)值也是獨(dú)一無(wú)二的。由此，可以得到：作為一個(gè)有中長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35造者，作為一個(gè)對(duì)自己負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目自身負(fù)責(zé)的開發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競(jìng)爭(zhēng)就是品牌力的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)對(duì)行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂(lè)福，大潤(rùn)發(fā)，好又多，萬(wàn)達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國(guó)，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場(chǎng)，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過(guò)品牌識(shí)別，不僅可以明白它的屬性，還可以對(duì)它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識(shí)別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，需要通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場(chǎng)推廣、品牌積累的原始階段。因此，保證了項(xiàng)目對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項(xiàng)目的快速成長(zhǎng)與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。本項(xiàng)目作為城市綜合體的一個(gè)代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在開發(fā)上有獨(dú)特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)廣場(chǎng)，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級(jí)開發(fā)），有的在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)時(shí)方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延伸功能。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)勢(shì)必為項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺(tái)；因此文化價(jià)值是本新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是項(xiàng)目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。***綜合體項(xiàng)目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過(guò)蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢(shì)不僅提升了品牌影響，同時(shí)通過(guò)文化嫁接，賦予商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)有的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力。（4）缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長(zhǎng)路線，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。（2）沒(méi)有做好功課，促使項(xiàng)目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目最終潰敗。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問(wèn)題多。項(xiàng)目定位于立足***、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國(guó)的集休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目整體處于極具競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、停車場(chǎng)、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂(lè)場(chǎng)等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過(guò)相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過(guò)銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目升級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的中長(zhǎng)期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。（3）面對(duì)連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)提出了更高的要求。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興***經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。另外，近年來(lái)紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來(lái)廣闊的旅游休閑市場(chǎng)。 機(jī)遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來(lái)了很大的機(jī)遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用增加。而且紅軍長(zhǎng)征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。（4）人文優(yōu)勢(shì)。（3）資源優(yōu)勢(shì)。（2）交通優(yōu)勢(shì)。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28圖 32 ***縣城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目場(chǎng)址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購(gòu)買，施工條件較好。 項(xiàng)目選址綜上所述，本項(xiàng)目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長(zhǎng)征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址原則和考慮因素本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26（5）安全的原則；（6）實(shí)事求是的原則；（7）節(jié)約用地。 施工場(chǎng)地條件本項(xiàng)目周邊均有較寬闊平坦的居住用地，可供施工時(shí)使用。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由***縣自來(lái)水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。 電力與水源保證度本項(xiàng)目所在地水電供應(yīng)充足。廠區(qū)地勢(shì)平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀(jì)紅土。總體上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)?；ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24戶達(dá)到 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動(dòng)電話用戶達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長(zhǎng) %。 通訊條件郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長(zhǎng)征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長(zhǎng) 米。2022 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2022 年 4 月正式通車?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國(guó)道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23值 —，有利于油茶的生長(zhǎng)和生產(chǎn)。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長(zhǎng)度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬(wàn)畝，水力蘊(yùn)藏量 萬(wàn)千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬(wàn)千瓦。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305天。***屬丘陵低山區(qū)，地勢(shì)東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。2039。3539。4939。1139。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?104 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人?？墒桥c xx 市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較?。豢h內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對(duì)滯后。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對(duì)貢江新區(qū)乃至整個(gè)***縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。 全面建設(shè)小康社會(huì)的需要小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵的組成部分，***縣的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長(zhǎng)，居民對(duì)住宅的要求不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來(lái)越高，也是未來(lái)房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)的追求?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)