【正文】 項目以此表達、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國誕生地文化教育的重要場所，借此擴大項目的影響力，吸引人們的關(guān)注。以此豐富城市消費場所、提升城市消費檔次，促成外流消費群的回歸，同時為國內(nèi)外大型企業(yè)進駐***提供良好的辦公場所。 項目規(guī)劃理念（1）提升城市公共空間質(zhì)量——歌劇院、展覽館、圖書館、城市文化廣場、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為***市民、外地游客的重要的活動場所。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進一步提升區(qū)域的競爭力。項目整體定位：打造***縣地標級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項目增進了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機；綜合體項目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告43力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。 城市綜合體項目定位 項目規(guī)劃定位打造新***——***城市客廳、城市名片?！熬G鏈環(huán)繞”——通過對規(guī)劃區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的整理，將自然林地、河流、風(fēng)景林地等構(gòu)成統(tǒng)一的聯(lián)系的自然風(fēng)景鏈，塑造貢江南區(qū)生態(tài)綠化的物質(zhì)載體，促進城市生態(tài)因子的綜合作用，提高城市空間景觀質(zhì)量，改善城市空氣質(zhì)量和氣候質(zhì)量?！叭蠊δ芷瑓^(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告42會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。“四軸”——以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。（3）多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。（2）開發(fā)建設(shè)與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設(shè)。（4）空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風(fēng)格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。（2）社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述：（1）生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的***，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文化氣息和人文氣質(zhì)。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分?！皠?chuàng)業(yè)福地”：以***工業(yè)園區(qū)為載體，打造“工業(yè)福地”，加強產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，***也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告39新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)”。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。思想是行動的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標”。（4）近遠期結(jié)合結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時代不斷向前發(fā)展的要求。同時關(guān)注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為貢江新區(qū)在行業(yè)的推進與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，***城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。由此，可以得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告35造者，作為一個對自己負責(zé)、對社會負責(zé)、對項目自身負責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。因此，保證了項目對行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值，這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告33項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。***綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應(yīng)有的生命力與競爭力。（4）缺乏專業(yè)的操作水準，無法結(jié)合項目特性為項目設(shè)計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達到預(yù)期的價值回報。（2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰敗。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。項目定位于立足***、帶動瑞金、會昌、寧都、影響xx、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。（3）面對連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告31品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動提出了更高的要求。 挑戰(zhàn)分析（1）就貢江新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興***經(jīng)濟的關(guān)鍵。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。 機遇分析（1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。（3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進了較多企業(yè)。 制約因素（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費用增加。而且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊。（4）人文優(yōu)勢。（3）資源優(yōu)勢。（2）交通優(yōu)勢。新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告27圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告28圖 32 ***縣城市綜合體建設(shè)項目用地紅線圖新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告29第四章 項目市場分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。本項目場址交通條件較為便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 項目選址綜上所述，本項目選址在***縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。 項目選址 項目選址原則和考慮因素本項目嚴格遵循以下選址原則：（1）符合***縣總體規(guī)劃要求；（2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意環(huán)保；（4）節(jié)約和效力原則；新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告26（5）安全的原則；（6）實事求是的原則；（7）節(jié)約用地。 施工場地條件本項目周邊均有較寬闊平坦的居住用地，可供施工時使用。因此，項目用電能得到充分保證。本項目所需的生產(chǎn)與生活用水由***縣自來水公司供應(yīng)，因此實施本項目的供水條件是有充分保障的。 電力與水源保證度本項目所在地水電供應(yīng)充足。廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀紅土?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)?；ヂ?lián)網(wǎng)上網(wǎng)用新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告24戶達到 萬戶，增長 %。全縣 2022 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶達到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。 通訊條件郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。2022 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2022 年 4 月正式通車?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國道 323 線、319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網(wǎng)絡(luò)。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH新建城市綜合體建設(shè)項目可行性研究報告23值 —，有利于油茶的生長和生產(chǎn)。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。一月和七月平均氣溫分別是 ℃和℃，極端氣溫為 ℃和8℃，年均降水量 1507 毫米，4—5 月降雨量約占全年的 47%，年日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305天。***屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。2039。3539。4939。1139。本項目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要***縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。可是與 xx 市中心城區(qū)及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前***縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當、上檔次的花園式多層住宅、高層、小高層住宅量較??；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。***縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個***縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利于周邊土地的升值，推動***縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。 全面建設(shè)小康社會的需要小康住宅是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵的組成部分，***縣的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)