【正文】 于都城。 “兩帶” —— 以濱江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護(hù)綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護(hù)景觀帶。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域 等）、城市經(jīng)濟(jì)、道路交通等一系列要素進(jìn)行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團(tuán)式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個中心功能互相聯(lián)系和相互滲透。規(guī)劃將有選于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 41 擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1） 規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景 觀區(qū)，造就了獨特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市人工建設(shè)對自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)方面：以優(yōu)質(zhì)、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設(shè)施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。 規(guī)劃目標(biāo) 通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導(dǎo)城市營造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 40 風(fēng)格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。 創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。 “人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關(guān)懷。 “休閑山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個多維空間變化的山地城市，形成一個融山、水、城為一體的 “ 半城青山半城樓 ” 的山林城市 風(fēng)貌。 貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城 、于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 39 人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護(hù)、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進(jìn)”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。 規(guī)劃思路與職能定位 城市建設(shè)，規(guī)劃先行。 （ 3） 可持續(xù)發(fā)展 合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保 護(hù)，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于 二十一 世紀(jì)的生活觀念。 （ 2） 以人為本 關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 37 第五章 項目定位與規(guī)劃 于都貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 規(guī)劃原則 （ 1） 整體發(fā)展 加強(qiáng)貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。 項目的其它價值支撐 本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā) 與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個 于都縣 城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于 貢江新區(qū) 自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國源頭的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。萬達(dá)也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達(dá)到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力 ，目前也走了生產(chǎn)線模式。 項目的品牌價值支撐 品牌 是一個項目的第二生命，它代表著項目的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項目的中遠(yuǎn)期市場。 具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為： （ 1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值； （ 2） 項目自身的文化價值 ； （ 3） 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值 ； （ 4）項目的品牌價值； （ 5）項目功能互動而延伸的增加價值； （ 6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 ； （ 7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值； （ 8）項目綜合的社會人文價值。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 33 項目的附加價值支撐 作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項目的經(jīng)濟(jì)價值實現(xiàn)多渠道化。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。 （ 5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。 （ 3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機(jī)。究其原因，大致有以下幾種因素： （ 1）開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去 。 獨特的文化價值支撐 中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損） ,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 32 之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒 心。 項目開發(fā)價值的核心支撐 巨大的商業(yè)價值支撐 項目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效 應(yīng)，有巨大的市場潛力。 （ 2）就紅色文化、紅色旅游來說，于都將面對瑞金、興國的競爭。 （ 3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ) ,為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。 （ 2）隨著國內(nèi)居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴(kuò)大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū) 的進(jìn)一步優(yōu)化和發(fā)展。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 30 投資成本。同時規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級森林公園，江對岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。于都作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時低廉的地價與勞動力資源亦給新區(qū)帶來良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對外交通聯(lián)系十分便捷。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設(shè)時期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設(shè)、滾動發(fā)展。 綜上所述，本項目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運輸?shù)葐挝粚Ρ卷椖柯鋺粼摰匾矊⑻峁┐罅Φ闹С?，是項目的首選之地。位置如圖 3 32 所示。 本項目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素： （ 1）自然因素：包括自然資源和自然條件； （ 2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素：包括經(jīng)濟(jì)實力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量； （ 3）運輸和地理位置因素； （ 4）社會政治因素和管理機(jī)構(gòu)的素質(zhì)。 項目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。 建筑材料供應(yīng) 贛州 市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流通渠 道暢通， 本項目對筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可 從當(dāng)?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應(yīng)方便。 （ 2）供電情況 本項目用電由于都供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 25 農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座， 110kV 變電站3 座， 35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA， 35kV 線路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。 （ 1）供水情況 于都縣境內(nèi)河流總長 1283 公里 ，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。 項目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項目建設(shè)及運營。 本工程項目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀(jì)以來，本地區(qū)的差異活動不明顯，地殼運動以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 24 地質(zhì)情況 于都縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個地勢由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成。移動電話普及率達(dá)到 104 部 /百人，比上年增加 部。 2020 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬元，比上年增長 %。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來于都縣的交通將越來越便利。于都縣境內(nèi)航道 2 條，航線總里程 123 公里。實現(xiàn)市至縣通二級公里水泥路， 21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個行政村通公路及134 個 行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車?yán)锍痰?25%。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 23 交通運輸條件 目前，于都縣擁有各類公路 里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個于都縣，國道 （ 323 線、 319 線），省道 公里（銀于線、莊黃線），省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線），縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個，公路密度 83 公里 /百平方公里。 土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占 11%。有寒潮、臺風(fēng)、高溫干熱和冰雹等災(zāi)害性天氣影響。 氣象與氣候 于都縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃ 。53之間；轄 23 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 352 個行政村，總面積 2893 平方公里，南北長 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。8～ 26176。北緯 25176?！?15176。于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 22 第三章 選址及建設(shè)條件 項目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 于都地處贛州市東部，距贛州 65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠(yuǎn)，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng) 115176。根據(jù)《于都縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā) 展第十二個五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，于都以建設(shè) 30 萬人口、 30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭到 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 31 平方米。 于都縣城市綜合體 開發(fā)建設(shè)項目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和 先進(jìn)的 樓盤規(guī)劃設(shè)計 思想 ， 同時 大幅度提高 物業(yè) 管理水于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 21 平，建設(shè)一流的花園式 高層 住宅 樓 ， 將推 動 縣城 房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。 于都縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要 “ 十五 ”、“十一五” 期間， 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然 起步較晚，但 發(fā)展較快， 呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為于都縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 城市綜合體項目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能 提升 于都縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷， 使得居住 更舒適安全 。