【正文】 制造業(yè)；⑤ 積極推進(jìn)勞務(wù)培訓(xùn)，形 成東部地區(qū)的勞務(wù)培訓(xùn)中心。 《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 2020— 2020 年 ）明確了于都發(fā)展規(guī)模，并對(duì)于都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對(duì)本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的發(fā)展需要 2020 年 6 月 29 日，《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》正式出臺(tái)。《若干意見》指出要 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力 ， 推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。 于都縣城市綜合體符合貢江新區(qū)城 市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 化城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要， 符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》的文件精神。 全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì) 的 關(guān)鍵的組成部分， 于都縣 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長 ，居民對(duì)住宅的要求 不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的 追求。 城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能 提升 于都縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷， 使得居住 更舒適安全 。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對(duì)貢江新區(qū)乃至整個(gè)于都縣的 人氣 將起到一定的促進(jìn)作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動(dòng) 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。 于都縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要 “ 十五 ”、“十一五” 期間， 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然 起步較晚，但 發(fā)展較快， 呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為于都縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒?與 贛州市中心城區(qū) 及發(fā)達(dá)地區(qū)相比， 無論在建設(shè)的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 于都縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當(dāng)、上檔次的花園式 多層住宅、高層、小高層 住宅 量較小 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平 、 開發(fā)理念相對(duì)滯后。 于都縣城市綜合體 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和 先進(jìn)的 樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì) 思想 ， 同時(shí) 大幅度提高 物業(yè) 管理水于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 平，建設(shè)一流的花園式 高層 住宅 樓 ， 將推 動(dòng) 縣城 房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 于都縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) ，全縣 總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。根據(jù)《于都縣國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā) 展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，于都以建設(shè) 30 萬人口、 30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭到 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 31 平方米。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第三章 選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 于都地處贛州市東部，距贛州 65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠(yuǎn)，西連贛縣，北毗興國和寧都；位于東經(jīng) 115176。1139?！?15176。4939。，北緯 25176。3539。8～ 26176。2039。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。于都屬丘陵低山區(qū)，地勢(shì)東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。 氣象與氣候 于都縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃ 。一月和七月平均氣溫分別是 ℃ 和℃ ，極端氣溫為 ℃ 和 8℃ ，年均降水量 1507 毫米， 4— 5 月降雨量約占全年的 47%，年日 照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無霜期 305天。有寒潮、臺(tái)風(fēng)、高溫干熱和冰雹等災(zāi)害性天氣影響。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。 土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占 11%。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)， PH 值—，有利于油茶的生長和生產(chǎn)。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 交通運(yùn)輸條件 目前，于都縣擁有各類公路 里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個(gè)于都縣，國道 （ 323 線、 319 線），省道 公里（銀于線、莊黃線），省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線），縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個(gè)，公路密度 83 公里 /百平方公里?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國道 323 線、 319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級(jí)公里水泥路， 21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個(gè)行政村通公路及134 個(gè) 行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車?yán)锍痰?25%。 2020 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2020 年 4 月正式通車。于都縣境內(nèi)航道 2 條，航線總里程 123 公里。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來于都縣的交通將越來越便利。 通訊條件 郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。 2020 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬元，比上年增長 %。全縣 2020 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動(dòng)電話用戶 達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。移動(dòng)電話普及率達(dá)到 104 部 /百人，比上年增加 部。 互聯(lián)網(wǎng) 上網(wǎng)用戶達(dá)到 萬戶，增長 %。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 地質(zhì)情況 于都縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢(shì)由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。 本工程項(xiàng)目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀(jì)以來，本地區(qū)的差異活動(dòng)不明顯，地殼運(yùn)動(dòng)以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級(jí)。 廠區(qū)地勢(shì)平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀(jì)紅土。 項(xiàng)目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營。 電力與水源保證度 本項(xiàng)目所在地水電供應(yīng)充足。 （ 1）供水情況 于都縣境內(nèi)河流總長 1283 公里 ，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由于都縣自來水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。 （ 2）供電情況 本項(xiàng)目用電由于都供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座， 110kV 變電站3 座， 35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA， 35kV 線路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。 建筑材料供應(yīng) 贛州 市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流通渠 道暢通， 本項(xiàng)目對(duì)筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可 從當(dāng)?shù)厥袌鲋苯淤徺I，供應(yīng)方便。 施工場地條件 本 項(xiàng)目周邊均有較寬闊平坦的 居住 用地，可供施工時(shí)使用。 項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址原則和考慮因素 本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循以下選址原則： （ 1）符合于都縣總體規(guī)劃要求； （ 2）滿足項(xiàng)目對(duì)原材料、能源、水和人力的需求； （ 3）注意環(huán)保； （ 4）節(jié)約和效力原則； （ 5）安全的原則； （ 6）實(shí)事求是的原則； 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 （ 7）節(jié)約用地。 本項(xiàng)目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素： （ 1）自然因素：包括自然資源和自然條件； （ 2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素：包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量； （ 3）運(yùn)輸和地理位置因素； （ 4）社會(huì)政治因素和管理機(jī)構(gòu)的素質(zhì)。 項(xiàng)目選址 綜上所述，本項(xiàng)目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。位置如圖 3 32 所示。 本項(xiàng)目場址交通條件較為 便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運(yùn)輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運(yùn)輸?shù)葐挝粚?duì)本項(xiàng)目落戶該地也將提供大力的支持，是項(xiàng)目的首選之地。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 圖 32 于都縣城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第四章 項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）區(qū)位優(yōu) 勢(shì)。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設(shè)時(shí)期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。 （ 2）交通優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國道橫穿而過，同時(shí)城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷。 （ 3）資源優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時(shí)低廉的地價(jià)與勞動(dòng)力資源亦給新區(qū)帶來良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。 （ 4）人文優(yōu)勢(shì)。于都作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。而 且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。 制約因素 （ 1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用增加。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 投資成本。 （ 3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū) 的進(jìn)一步優(yōu)化和發(fā)展。 機(jī)遇分析 （ 1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機(jī)遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。 （ 2）隨著國內(nèi)居民日益增長的市場需求和出行半徑的擴(kuò)大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗(yàn)式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。 （ 3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ) ,為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。 挑 戰(zhàn)分析 （ 1）就 貢江 新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興于都經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。 （ 2）就紅色文化、紅色旅游來說，于都將面對(duì)瑞金、興國的競爭。 （ 3）面對(duì)連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 動(dòng)提出了更高的要求。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐 巨大的商業(yè)價(jià)值支撐 項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效 應(yīng)，有巨大的市場潛力。項(xiàng)目定位于立足于都、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響贛州、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象 的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如