【正文】 469間(套)70%85%130元喀萩莎大飯店解放路二段237號(hào)167間(套)380%90%328元明珠國際酒店解放路二段329號(hào)164間(套)370%85%458元宇豪金荷花酒店一環(huán)路北三段51號(hào)201間(套)380%100%476元金麒麟酒店人民北路一段25號(hào)112間(套)460%80%260元西藏飯店人民北路一段10號(hào)276間(套)480%90%338元九州賓館二環(huán)路北三段501號(hào)166間(套)370%90%80元鑫鑫陽光酒店人民北路30號(hào)60%80%180元X攀鋼大廈一環(huán)路北三段新167號(hào)210間（套）60%85%280元友源賓館人民北路二段298號(hào)125間（套）380%90%120元從入住率分析，調(diào)查中的酒店的整體入住率較高，一般都在80%以上，而且全年的淡季和旺季的區(qū)分不是非常的明顯，淡季一般都在出現(xiàn)在春季期間，其余時(shí)間均為旺季。同時(shí)應(yīng)該關(guān)注的，會(huì)議室的使用頻率比較高，在調(diào)查的期間幾個(gè)星級(jí)酒店都有會(huì)議召開，主要以商務(wù)會(huì)議為主。從價(jià)格上分析，標(biāo)間的價(jià)格區(qū)間基本在100—300元之間，而且從調(diào)查上可以看出緊挨火車北站的幾個(gè)酒店的價(jià)格都不是很高，一般標(biāo)間的價(jià)格都在150左右，越往城中心走，價(jià)格呈現(xiàn)出走高的趨勢(shì)。從體量上分析，城北三星級(jí)的酒店一般的房間量在150－400間左右，可以同時(shí)容納400到近千位客人，相對(duì)來說一些未上星級(jí)的酒店就比較小，而且價(jià)格明顯偏低。從消費(fèi)人群上分析，城北酒店入住的重點(diǎn)人群為兩類，一是流動(dòng)人群，即往返于X與其它各地的人流，這些人一般把酒店作為趕火車的落腳點(diǎn)，一般入住的時(shí)間都不是很高，回頭客的機(jī)率較小。二是受到城北商圈的輻射，往來的商務(wù)人士比較多，同時(shí)，這類人群團(tuán)體入住的比較多。其次就是旅游人群，這主要體現(xiàn)在一些旅游涉外的酒店中，如：明珠國際酒店和西藏飯店等以旅游和外籍人士作為其重點(diǎn)人群之一。（三）結(jié)論：由于占據(jù)火車北站巨大的人流集散地的優(yōu)勢(shì)，對(duì)住宿需求比較旺盛，城北酒店的整體市場(chǎng)行情比較好，入住率高。因此本案的酒店物業(yè)具有良好的市場(chǎng)氛圍，投資潛力比較大，這對(duì)酒店物業(yè)的銷售無疑是有利的。從以上的分析可以得出，整個(gè)城北的酒店數(shù)量龐大，但是整體檔次不高，這點(diǎn)在火車站周邊的酒店體現(xiàn)的尤為明顯，而且價(jià)格不高，主要是大多數(shù)流動(dòng)人口對(duì)住宿的要求也不高，只把酒店作為一個(gè)乘坐火車的落腳點(diǎn)而已，導(dǎo)致了城北火車站的檔次普遍偏低。為了避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)帶來的不利影響，本項(xiàng)目的酒店人群應(yīng)鎖定在一些旅游和商務(wù)外來的中高檔次人群，在火車北站日平均7萬人次的巨大客流量中，這類人群占的比例較小，但是其絕對(duì)數(shù)字仍然可觀，以避免同周邊的招待所、低檔次酒店打價(jià)格戰(zhàn)。目前城北的酒店絕大多數(shù)外觀比較陳舊，新開發(fā)的酒店很少，因此在外觀形象和硬件配套上相對(duì)落后。因此本案要在眾多酒店中脫穎而出，應(yīng)該注重外觀形象的設(shè)計(jì)，突出檔次、以示區(qū)別。這些酒店當(dāng)初的定位發(fā)展方向就是持有經(jīng)營，完全沒有考慮銷售的問題，如果我們要實(shí)現(xiàn)回款，必須在定位上和它們區(qū)別開來，通過功能結(jié)構(gòu)和面積的劃分處理，為后期的銷售奠定基礎(chǔ)。二、城北寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析（一）調(diào)查寫字樓分布圖（二）城北寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析整個(gè)城北的專業(yè)性寫字樓比較少，而且檔次都比較低，體量也比較的小，高檔次的寫字樓基本沒有，在火車北站周圍，專業(yè)的寫字樓就只有海發(fā)大廈一家。租金水平偏低，一般20—30/㎡月，㎡左右，和市區(qū)的電梯公寓物管水平差不多，甚至有些是包含在租金中，不再單獨(dú)收取物管費(fèi)用。由于價(jià)格偏低，整體經(jīng)營狀況還是比較好，在調(diào)查的幾個(gè)寫字樓出租率都在95%以上，基本上很少有空的寫字間出租。辦公市場(chǎng)比較活躍，投資機(jī)會(huì)比較大，這為銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。面積設(shè)置相對(duì)較小，一般單間都在30到40m2，結(jié)構(gòu)上和公寓式酒店差不多，方便商家的自由選擇和組合。硬件配套落后，電梯設(shè)置數(shù)量不多，餐廳、會(huì)議室、花園、健身等相關(guān)的配套基本上沒有。同火車北站周邊區(qū)域的物流特點(diǎn)有關(guān)，寫字樓的主要客戶群以商家為主。其中以服裝、百貨、建材的商家為主力人群。不少寫字樓都出現(xiàn)一定程度的行業(yè)集中趨勢(shì)，如：海發(fā)大廈主要是內(nèi)衣服裝企業(yè)在租用、金荷花上面主要是從事服裝的商家租用、富麗城主要是從事眼鏡行業(yè)的商家在租用。商家們采用了辦公室、貨品展示以及倉庫相結(jié)合的方式進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，其一是為了降低成本，其二是為了提升辦事效率，從接待客戶、看貨品到最后簽訂單一起進(jìn)行。很多商家為了最大限度的節(jié)約成本，直接租用該區(qū)域的住宅進(jìn)行辦公、倉儲(chǔ)，而且這種現(xiàn)象比較的普遍，很大程度分流了寫字樓辦公的人群。（三）結(jié)論：城北專業(yè)寫字樓很少，且租金水平、物管水平都比較的低，形象、檔次較高的寫字樓市場(chǎng)幾乎沒有。這讓部分想提升自身形象的商家沒有選擇性，存在一定的市場(chǎng)空白。必須看到的是由于城北長期形成的環(huán)境氛圍，要吸引其它方位的一般企業(yè)的辦公需求存在很大的抗性，因此應(yīng)立足于城北和與城北商家有關(guān)聯(lián)的企業(yè)辦公需求，適當(dāng)輻射其它區(qū)位。 在寫字樓樓功能的定位上，應(yīng)注重商家客戶的辦公、展示、倉儲(chǔ)的多功能性，方便上下的運(yùn)輸，面積空間處理上最好能夠自由組合，增加購買者的選擇性，迅速促進(jìn)銷售。 考慮商家對(duì)成本控制的重視性，在檔次定位上不能太高，以免租金水平的太高，減少有效的目標(biāo)客戶群體量，給銷售帶來抗性。三、城北商業(yè)調(diào)查分析在本次的關(guān)于商業(yè)的調(diào)查中，主要選擇了兩種類型進(jìn)行：一是專業(yè)市場(chǎng)，二是本項(xiàng)目以及周邊的商業(yè)（包括賣場(chǎng)、臨街鋪面等），但由于在售物業(yè)極少，主要分析它們的經(jīng)營情況，以便作為參考和銷售的指導(dǎo)。（一）專業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：選擇了在荷花池區(qū)域影響較大的兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)：大成市場(chǎng)、藍(lán)光金荷花 （金荷花位置） （業(yè)態(tài)分布圖）項(xiàng)目位置成華 北站東一路18號(hào)交通位置一環(huán)至二環(huán)價(jià)格均價(jià) 28000元/平方米價(jià)格說明一樓商鋪均價(jià)28000元/㎡、二樓商鋪22000—24000元/㎡六樓寫字間均價(jià)4800元/㎡銷售狀態(tài)售完開盤時(shí)間藍(lán)光金荷花2004年5月21日入住時(shí)間藍(lán)光金荷花2005年6月入住備 注金荷花早期的銷售非常成功，作為荷花池商業(yè)的升級(jí)版，周邊有非常多的商家客戶選擇購買；在二線城市也進(jìn)行了宣傳推廣，如開通直通車；在增進(jìn)商家信心時(shí)，承諾可以回購、投入大量的經(jīng)營推廣等。但到后來的經(jīng)營卻不盡人意，租金水平偏低，無法支撐價(jià)格?，F(xiàn)在大成市場(chǎng)和金荷花都營業(yè)了幾年，因此我們主要分析它們目前的經(jīng)營狀態(tài)，為本案以后提供一些參考：從業(yè)態(tài)上分析，大成市場(chǎng)和藍(lán)光金荷花基本經(jīng)營的業(yè)態(tài)一致，主要是男裝、女裝、童裝等，但是金荷花在其附一樓還有專門規(guī)劃的飾品市場(chǎng)。從配套上分析，兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)在荷花池區(qū)域有著很大的影響力，其硬件設(shè)備更是一流，都配有多部電梯，而且還有專業(yè)的美食廣場(chǎng)，擁有停車場(chǎng)、物管的管理水平也比較高，收費(fèi)也比較高，一般每個(gè)月10/㎡左右。從租金水平上看，租金的差異性較大。大成市場(chǎng)在一樓位置非常好的鋪?zhàn)幼饨鹂蛇_(dá)500/㎡，二樓到四樓的平均租金為150/㎡；藍(lán)光金荷花的整體租金水平要低些。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)各鋪面租金水平的差異性比較大，主要有以下原因，這些專業(yè)市場(chǎng)的鋪?zhàn)右话愣际怯蓸I(yè)主購買，租金也是同業(yè)主直接談，這樣造成了價(jià)格的隨意性，二由于所處的地理位置不一樣、經(jīng)營的業(yè)態(tài)不一樣、鋪面的大小不一樣等多個(gè)因素也造成了鋪面的價(jià)格的一致性不高。同時(shí)，鋪面的設(shè)置面積都不大，面積跨度從10㎡到80 ㎡均有，20㎡到30㎡的商鋪占有多數(shù)。從經(jīng)營狀況來看，兩個(gè)市場(chǎng)的整體使用率還是比較高，大成市場(chǎng)的使用率在85%左右，金荷花大約為75%，經(jīng)營狀況比較好。樓層的使用率從下到上呈遞減的走勢(shì)，所以出現(xiàn)了金荷花的上面的6樓改成了寫字樓，在大成的5樓以上也有部分成為了商家的倉庫和展示間。（二）本案及周邊商鋪分析1）調(diào)查商鋪位置分布圖：為了讓調(diào)查的結(jié)果更具參考意義，我們此次商業(yè)調(diào)查的對(duì)象主要是本案周圍臨街商鋪和商業(yè)賣場(chǎng)，通過周邊商業(yè)的經(jīng)營狀況來尋找本案的發(fā)展機(jī)會(huì)，調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)列表如下：本案及周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表業(yè)態(tài)數(shù)量百分比備注小賣部3320%食品店、雜貨店餐飲2817%　服裝2415%包括大型服裝城、一般服裝店和專賣店飾品1912%皮具、包箱、飾品通訊159%　托運(yùn)138%運(yùn)輸、托運(yùn)賓館96%賓館、招待所美容、美發(fā)64%理發(fā)店、美容美發(fā)用品店票務(wù)42%代售點(diǎn)（火車、飛機(jī)）超市32%商場(chǎng)、超市網(wǎng)吧1％WC21%　銀行21%ATM、分行其它32%藥房、制冷設(shè)備店、警務(wù)室總計(jì)1622）北站周邊商業(yè)調(diào)查簡(jiǎn)析： 從火車北站周邊商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，比較雜亂，種類比較多，大多數(shù)業(yè)態(tài)和火車站流動(dòng)人口的臨時(shí)性消費(fèi)有關(guān)，另外一部分就是荷花池商圈的一種延展（如服裝、內(nèi)衣、美容產(chǎn)品批發(fā)等）。數(shù)量最多就是各種小賣部，多達(dá)33家；餐飲市場(chǎng)也十分發(fā)達(dá)，各類餐館有28家；再次就是服裝和各種飾品店。從經(jīng)營狀況看，小賣部、餐飲、飾品、托運(yùn)、網(wǎng)吧等生意比較好，尤其是北站廣場(chǎng)東、西、北三個(gè)方向的幾家洋快餐經(jīng)營火爆；而服裝呈現(xiàn)兩種態(tài)勢(shì)，二環(huán)路北邊的商場(chǎng)里的生意冷清，南邊靠向荷花池一帶的低價(jià)、打折服裝生意紅火。從經(jīng)營的檔次上看，整體的檔次水平低，給人雜亂的感覺，而且質(zhì)量和服務(wù)不好，信譽(yù)度感覺比較差。從消費(fèi)人群看，各種消費(fèi)以火車北站的流動(dòng)人口為主，其次就是周邊眾多的往來商家、打工人士和片區(qū)居住人口，城區(qū)其它方位的人到此消費(fèi)的很少。一些商業(yè)出現(xiàn)一些集中優(yōu)勢(shì)，如：美容、美發(fā)用品，托運(yùn)，飾品店等，集中優(yōu)勢(shì)能夠在該區(qū)域形成比較大的整體輻射優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶更有吸引力。3）結(jié)論：火車北站周邊的商業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，主要是根據(jù)沿街為市的小商鋪的一種以自我為主自發(fā)經(jīng)營，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營理念來帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)的影響力。兩個(gè)核心地段的大賣場(chǎng)：萬通和人民商場(chǎng)，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)分布、交通人流動(dòng)線上存在一些問題，也沒有發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值?；疖囌旧倘θ狈诵臉?biāo)志性商業(yè)中心，缺乏重量級(jí)旗艦型物業(yè)?！景傅氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)火車站商業(yè)整體的形象檔次水平低，質(zhì)量和服務(wù)不好，商業(yè)信譽(yù)度不高，不能帶動(dòng)更多的消費(fèi)，將人氣轉(zhuǎn)化成商氣的效果不是很理想，如何將“人氣的火”變成“商業(yè)的旺”是必須解決的關(guān)鍵，解決了商業(yè)經(jīng)營的“旺”，才能支撐本案的價(jià)格和銷售回款速度?！景傅碾y點(diǎn)抓住流動(dòng)人口的消費(fèi)需求的經(jīng)營商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小，是本案的定位必須重視的，但這種需求無法支撐本案大體量的價(jià)值，因此還應(yīng)挖掘更多的需求，吸引周邊乃至其它區(qū)位人口的消費(fèi)。加大項(xiàng)目的輻射力，才能為本案贏得更多的客戶群體面，為銷售奠定基礎(chǔ)?！景傅陌l(fā)展方向 第五章 項(xiàng)目研究一、地塊特征分析（一）項(xiàng)目的區(qū)位分析項(xiàng)目地塊位于X最重要的人流集散地——火車北站廣場(chǎng)的東側(cè)，北側(cè)緊靠火車北站，南臨荷花池商圈，向西五塊石商圈相連，向東可以直達(dá)高筍塘商圈，地理位置十分優(yōu)越。通向北部新城本案五塊石商圈荷花池商圈高筍塘商圈（二）交通分析火車北站是西南地區(qū)的交通樞紐項(xiàng)目所在位置交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，火車北站是寶成、成渝、成昆、達(dá)成鐵路干線的交匯點(diǎn)，是X鐵路局管轄內(nèi)唯一的客運(yùn)特等站，擔(dān)負(fù)著寶成、成渝、成昆、達(dá)成線經(jīng)由X到全國各站的旅客運(yùn)輸，是整個(gè)西南的重要的交通樞紐。公路交通四通八達(dá)廣場(chǎng)西邊有城北客運(yùn)站，東邊有荷花池汽車站、梁家巷汽車站，北邊有五塊石汽車站，各站的汽車路線可以到達(dá)全川的各個(gè)地區(qū)。城市立體交通錯(cuò)落有致人民北路直通市中心，通過二環(huán)路可以直達(dá)城東和城西，項(xiàng)目北站東邊的新落成的北新干線高架橋跨越整個(gè)北站直通北部新城——新都，正在建設(shè)中的地鐵一號(hào)線從項(xiàng)目下方穿過并設(shè)重要站點(diǎn)。公交路線眾多，可達(dá)市區(qū)各個(gè)地方項(xiàng)目附近有三個(gè)重要站點(diǎn)：火車北站公交站、東廣場(chǎng)公交站、人民北路站，經(jīng)過三個(gè)站的公交路線眾多，16路、24路、28路、34路、64路、65路、85路、308路、402路、303路等等。（三）人流分析由于火車北站是X最重要的人流集散地，流動(dòng)人口數(shù)量相當(dāng)龐大，其主要人群可以分為以下幾種：外來人流，生意人流，城市自然人流外來人流 主要是通過火車北站運(yùn)輸作用，而產(chǎn)生的來自全川、全國的外來人流和X向這些對(duì)方流動(dòng)的人口，日均客流量達(dá)7萬人次，是本案最重要的特有人流。這類人群只是把北站作為一個(gè)中轉(zhuǎn)站，停留的時(shí)間不會(huì)太長。生意人流 由于城北的批發(fā)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)眾多，他們很多具有相關(guān)的生意往來，因此每天各個(gè)商圈和商業(yè)市場(chǎng)往來的人流量也比較大，這類人群相對(duì)比較固定和穩(wěn)定。城市自然人流 主要分為城市每天自然過往人群和到各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)買東西人流，一般來說到荷花池買東西的人群，從目前的交通狀態(tài)的局面下，一般不會(huì)跨過二環(huán)路到達(dá)本案位置。因此難以把控。本案外圍人流動(dòng)向示意如下：從上面的項(xiàng)目外側(cè)人流動(dòng)向示意圖可以看出，本案外圍的人流量十分大，而且基本形成一個(gè)循環(huán)，尤其是項(xiàng)目西端部分的人流更是巨大，為本案的商業(yè)氛圍的形成強(qiáng)有力的支撐。要讓人氣轉(zhuǎn)化成商氣，必須注重項(xiàng)目出入口和交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)，將人流有效引入商場(chǎng)。（四）火車北站地鐵站建設(shè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，北站地鐵站是地鐵1號(hào)線與規(guī)劃地鐵5號(hào)線的換乘站，車站總長158米，總造