【正文】 %80%180元X攀鋼大廈一環(huán)路北三段新167號(hào)210間（套）60%85%280元友源賓館人民北路二段298號(hào)125間（套）380%90%120元從入住率分析，調(diào)查中的酒店的整體入住率較高，一般都在80%以上，而且全年的淡季和旺季的區(qū)分不是非常的明顯，淡季一般都在出現(xiàn)在春季期間，其余時(shí)間均為旺季。為了了解城北市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，為本案的定位提供最有力的支撐，我們特別針對(duì)城北的酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等三種業(yè)態(tài)進(jìn)行了比較詳細(xì)的調(diào)查，由于目前項(xiàng)目周邊在售的這三種物業(yè)極少，沒(méi)有直接的參考對(duì)象，我們更多的是對(duì)在營(yíng)物業(yè)的調(diào)查，通過(guò)在營(yíng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)尋找本案的發(fā)展機(jī)會(huì)?；疖?chē)北站還是最大的物流集散地，在火車(chē)北站周邊聚集了荷花池、五塊石、高筍塘、金府市場(chǎng)、城隍廟、府河市場(chǎng)等多個(gè)集中商業(yè)物流片區(qū)，其中有大大小小的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)40余個(gè)，以百貨、建材、紙張、家居產(chǎn)品為其重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種。除了本身依托已有旅游景點(diǎn)外，還有借助項(xiàng)目的超大規(guī)模，率先打造一個(gè)旅游資源，再進(jìn)行相關(guān)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如城北的華僑城、城南海昌的海洋極地項(xiàng)目、城西的國(guó)色天鄉(xiāng)等，這些商業(yè)項(xiàng)目都是總體量超過(guò)了10萬(wàn)平的大型復(fù)合型項(xiàng)目，依靠自身打造的主題公園，自成一個(gè)商業(yè)系統(tǒng)。荷花池的日用品批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也正逐步實(shí)現(xiàn)整體搬遷，日用品商家將搬遷到劍龍塑料日用品市場(chǎng)。而這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在進(jìn)行重組時(shí)，會(huì)趨于集中化和規(guī)模化。預(yù)計(jì)2007年－2008年X的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)處于一個(gè)開(kāi)發(fā)的高峰期，這種大型綜合性商業(yè)的出現(xiàn)，加劇了整個(gè)X商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。以此推算，2007年至2008年，將有300萬(wàn)㎡左右的商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。特別是進(jìn)入X市場(chǎng)的港資，它們?cè)诔菂^(qū)拿的天價(jià)地塊基本上都是開(kāi)發(fā)大型的商業(yè)地產(chǎn)，有利于促進(jìn)X的商業(yè)地產(chǎn)向更高層次發(fā)展，同時(shí)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。在經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店的雙重夾攻下，大部分招待所和低星級(jí)酒店面臨被淘汰和轉(zhuǎn)型的局面。X目前城區(qū)的五星級(jí)酒店主要分布在市中心或城南的優(yōu)勢(shì)地段，如喜來(lái)登和總府皇冠假日分布在CBD核心，錦江賓館、索菲特、香格里拉分布在風(fēng)景優(yōu)美的府南河邊上，凱賓斯基則處于城南的富人核心區(qū)。經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量的快速增漲必然對(duì)招待所和低星級(jí)的酒店造成很大的市場(chǎng)壓力。從今年1月份到至今，X的經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。目前X市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店眾多，如：如家、錦江之星、七天連鎖、馬瑞卡、安逸15宜必思等。X市場(chǎng)上的招待所和低星級(jí)酒店數(shù)量龐大，質(zhì)量參差不齊，各自憑借自身的客戶資源關(guān)系和價(jià)格優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)一部分市場(chǎng)。由于營(yíng)銷(xiāo)的需要，X多數(shù)“甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”項(xiàng)目并沒(méi)有真正達(dá)到甲級(jí)的要求，但仍打出了甲級(jí)的概念，所以在甲級(jí)概念下，產(chǎn)品呈現(xiàn)了較大的品質(zhì)差異。該類(lèi)產(chǎn)品以吸引外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)為主要目標(biāo)，其銷(xiāo)售價(jià)格一般在8000元/㎡以上，像力寶大廈頂層的價(jià)格達(dá)到驚人的2300美元/㎡。甲級(jí)寫(xiě)字樓特征甲級(jí)寫(xiě)字樓一般位于CBD區(qū)域或人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價(jià)值，交通便利，建筑具有極強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。 目前在X市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一批總建筑面積在2萬(wàn)㎡以下的小體量寫(xiě)字樓項(xiàng)目，如銀谷基業(yè)、㎡，這類(lèi)項(xiàng)目做得小而精，在廣告宣傳上直接對(duì)比甲級(jí)寫(xiě)字樓，一般配置了中央空調(diào)、高品質(zhì)的電梯、商務(wù)中心等，并在建筑上有充分的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑個(gè)性，雖然在體量上難以與乙級(jí)寫(xiě)字樓相比，但在內(nèi)部品質(zhì)、服務(wù)，售價(jià)上都不遜色于乙級(jí)項(xiàng)目，所以這里將該類(lèi)項(xiàng)目并入乙級(jí)類(lèi)。銷(xiāo)售價(jià)格一般為4500—7000元/㎡。主要吸引重要企業(yè)入住，租金一般在30—70元/㎡。乙級(jí)寫(xiě)字樓特征 乙級(jí)寫(xiě)字樓一般與甲級(jí)寫(xiě)字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯弱于甲級(jí)。出現(xiàn)這種差異的主要原因是人民南路區(qū)域的中小企業(yè)辦公面積需求大于其他區(qū)域的企業(yè)需求。在戶型面積劃分上，考慮了投資者的置業(yè)門(mén)檻問(wèn)題，通過(guò)縮小面積降低總價(jià)。該類(lèi)項(xiàng)目一般由本地物業(yè)管理公司提供服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也大大低于純寫(xiě)字樓項(xiàng)目。該類(lèi)產(chǎn)品一般不配置中央空調(diào)、但電梯的配置和建筑外觀都會(huì)考慮商務(wù)的要求，一般都設(shè)置有商務(wù)中心，小型餐飲設(shè)施等。這也反映出“早期商務(wù)公寓”的硬傷所在。50－500第一太平戴維斯60－80小戶型6500，寫(xiě)字樓7250“早期商務(wù)公寓”特征“早期商務(wù)公寓”項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目逐漸演變而成，因此在名字上叫“商住樓”的特別多，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要偏向于住，由于位置地段比較好，很多中小型企業(yè)拿來(lái)作辦公用，在這里辦公的企業(yè)首先考慮的是經(jīng)濟(jì)性的要求：租金、物管費(fèi)等費(fèi)用的低廉?？禈?lè)中心、名牌服飾店、休閑咖啡廳、陽(yáng)光游泳池、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等。 早期商務(wù)公寓如：祥福苑、盤(pán)古花園商務(wù)樓等，現(xiàn)代商務(wù)公寓如：加州灣V派、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江、金色夏威夷等，乙級(jí)寫(xiě)字樓如：世貿(mào)中心、新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、世界、新世紀(jì)廣場(chǎng)等，甲級(jí)寫(xiě)字樓如：城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦、香格里拉、力寶大廈等。乙級(jí)寫(xiě)字樓則是純粹的辦公功能，只是在硬件配置、軟件服務(wù)上處于中等水平。早期商務(wù)公寓只是住宅商務(wù)化的結(jié)果，是很不成熟的辦公形式。城市向南發(fā)展，地鐵一號(hào)線建設(shè)，擁有大量可開(kāi)發(fā)土地資源，更趨向于生態(tài)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)。既有城南高檔配套的優(yōu)勢(shì)，又有X國(guó)際化程度最高的優(yōu)勢(shì)，X下一代辦公物業(yè)將可能在此集中，與CBD區(qū)域形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。城南副中心建設(shè)，政府南遷，規(guī)劃南部科技園，大量辦公機(jī)構(gòu)隨之遷移。X富人區(qū)，云集眾多高檔住宅、酒店、餐飲，著力打造的城南商務(wù)區(qū)，眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外高級(jí)商務(wù)人士在此聚集。二、X的寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（一）X寫(xiě)字樓主要分布區(qū)域中央商務(wù)區(qū)(CBD)，主要沿天府廣場(chǎng)順城街玉帶橋東城根街總府路；人民南路沿線區(qū)域；正在崛起的東大街區(qū)域；未來(lái)的南部新城區(qū)域（SBD科技商務(wù)區(qū)）。%。同期，五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4778元/平方米，%；其中住宅成交均價(jià)為4651元/平方米，%。套數(shù)、供應(yīng)十分充足。套數(shù)、% 、%，、。特別是五城區(qū)商品房供應(yīng)最近放量明顯，使得商品房、處于幾年來(lái)的相對(duì)高位。雖然近兩個(gè)月市場(chǎng)需求旺盛，但由于供應(yīng)量也在同步增長(zhǎng)，供銷(xiāo)比依然保持在1以上。其中：，%。其中：，%。同期，郊區(qū)（市），%；，%。今年上半年1－7月，%。第三章 本土市場(chǎng)研究一、X市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情（一）市場(chǎng)活躍，商品房成交量大幅增長(zhǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1－7月，%。近年來(lái)中興路板塊也涌現(xiàn)出了一批優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，如越秀苑、城上城、紫蘭苑、財(cái)富廣場(chǎng)、北方佳苑、和泰花苑和北美風(fēng)情等，這些樓盤(pán)目前在二手房市場(chǎng)的次新房?jī)r(jià)格在12000—13000元/㎡左右。天。然而由于周邊人流嘈雜，環(huán)境欠佳，一些跨國(guó)大企業(yè)較少選擇在此辦公，而本地私營(yíng)企業(yè)入住率較高。成為上海的交通商務(wù)區(qū)。天目西路沿線及恒豐路（恒通路以北）是不夜城綜合商貿(mào)區(qū)。乘客如果要換乘于一、三、四號(hào)線之間，就必須先出站，再通過(guò)一條通道方可進(jìn)行換乘。因?yàn)樯虾Ｕ居虚_(kāi)往香港九龍的跨境列車(chē)，所以上?；疖?chē)站內(nèi)有邊防檢查和海關(guān)，這有別于國(guó)內(nèi)的其他火車(chē)站。上海市民通常稱(chēng)之為“新客站”，以區(qū)別老的上?；疖?chē)站（即老北站）。 鄭州火車(chē)站作為亞洲最大的火車(chē)站，匯集了南來(lái)北往的人流、物流，也造就了鄭州火車(chē)站商圈的繁榮，形成具有火車(chē)站特色的大型批發(fā)市場(chǎng)，成為了服裝、小商品的批發(fā)市場(chǎng)的匯聚的地，聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商家。會(huì)形成一個(gè)比較大的、比較高檔的、帶動(dòng)鄭州站西區(qū)發(fā)展的新的商圈”。在鄭州火車(chē)站商圈內(nèi)，已經(jīng)匯集了銀基、世貿(mào)、天榮服裝城、恒泰、金城服裝廣場(chǎng)、苑陵商場(chǎng)、河南金林市場(chǎng)、中天市場(chǎng)、中州商場(chǎng)、盛和針織批發(fā)市場(chǎng)等眾多大型知名商場(chǎng)。 （二）鄭州火車(chē)站商業(yè)調(diào)查鄭州車(chē)站扼守中原腹地，位居河南省鄭州市的中心，連接京廣、隴海兩大鐵路干線，占地面積近3000畝，站房面積10萬(wàn)平方米，每天過(guò)往人流近15萬(wàn)人次，客運(yùn)年運(yùn)輸進(jìn)款達(dá)15億元，全站進(jìn)款達(dá)19億，既是全國(guó)特等客運(yùn)站，也是全國(guó)最大行包中轉(zhuǎn)站，素有中國(guó)鐵路客運(yùn)的“心臟”之稱(chēng)。沿線物業(yè)簡(jiǎn)介生活用品批發(fā)類(lèi)：（此物業(yè)臨近地鐵1號(hào)、2號(hào)部分站點(diǎn)）誼園文具玩具精品批發(fā)中心（日用品類(lèi)、文化娛樂(lè)用品）、興發(fā)廣場(chǎng)（化妝品、日用品、陶瓷）、新塘鋼材市場(chǎng)（鋼材、廢舊鋼鐵）、西場(chǎng)電器城 、如意家電批發(fā)市場(chǎng)（家用電器）、南泰百貨批發(fā)市場(chǎng)（塑料、廚具、洗滌、五金、百貨）、南岸裝飾材料市場(chǎng)（建筑裝飾材料）、嶺南花卉市場(chǎng)（各類(lèi)鮮花、盆栽、蔭生植物、干花、塑料花）、金海印電器廣場(chǎng)、華林玉器街市場(chǎng)（玉器工藝品）、花地廣場(chǎng)（日用品類(lèi)、文化娛樂(lè)用品類(lèi)）、藝景園文具精品、萬(wàn)菱廣場(chǎng)玩具精品批發(fā)中心。我們有理由相信X的地鐵憑借高起點(diǎn)的規(guī)劃，能讓地鐵的價(jià)值發(fā)揮的更大；也有理由相信本案的建設(shè)，通過(guò)學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，能讓地鐵給本案帶來(lái)更大的發(fā)展空間。）住宅： 怡富尚苑 輝煌大廈 金澤華庭 縱橫繽城地鐵物業(yè)小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)全國(guó)幾個(gè)一線城市的地鐵的調(diào)查分析不難看出，地鐵給每個(gè)城市的商用物業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，依靠地鐵巨大的城市人流運(yùn)轉(zhuǎn)，在各個(gè)站口形成了聚集型的商業(yè)口岸或商圈，改變了傳統(tǒng)意義上的城市核心商業(yè)口岸。經(jīng)營(yíng)范圍：百貨業(yè)（一、二、三樓服飾、珠寶；四樓家具燈飾、音像文化廊、影院；五樓通訊器材、家私家居用品；六、七樓美食、電玩），超市（負(fù)一層吉之島百貨、超市，天貿(mào)南大百貨占據(jù)了二樓、三樓、七樓部分商場(chǎng)）。天河城廣場(chǎng)于1996年2月9日建成試營(yíng)業(yè)，到目前為止基本上沒(méi)有空置的商鋪。到2010年，廣州市將建成以城市快速軌道交通為骨干的多層次、多功能、多類(lèi)型的城市綜合交通體系。~3萬(wàn)，租金為200元/㎡。因?yàn)樵摰囟卧谏虾儆诮紖^(qū)，周邊沒(méi)有成熟的商業(yè)環(huán)境，也缺少成型的住宅小區(qū)。商場(chǎng)南邊還有一個(gè)1萬(wàn)㎡左右的美食廣場(chǎng)。商鋪面積15㎡左右，開(kāi)間4~5米，進(jìn)深4米。地面一層二層主營(yíng)服裝百貨類(lèi)，三層是網(wǎng)吧電玩。負(fù)二層主要是大食代美食廣場(chǎng)（上海新家坊餐飲有限公司，連鎖經(jīng)營(yíng)），美容美發(fā)，手機(jī)等。與地鐵連通的是負(fù)二層。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多為服裝飾品類(lèi)，還有一個(gè)鬼城。中山公園站米蘭時(shí)尚廣場(chǎng) 商場(chǎng)整體面積超過(guò)5000㎡。徐家匯地鐵大廳 沖印、飲料、手機(jī)充值卡、精品店、小禮品店、飾品店、書(shū)店。經(jīng)營(yíng)情況良好，租金105元/㎡/月，㎡/月。徐家匯站：港匯廣場(chǎng) 地下商場(chǎng)有ＫＦＣ，美容美發(fā)、自由鳥(niǎo)、左丹奴、三槍、茶行、兒童玩具衣服店、聯(lián)華超市、柯達(dá)沖印、體育用品店（獨(dú)立成為一個(gè)區(qū)域，有黑眼睛、保獅龍、ＬＥＥ、班尼路、耐克等等休閑運(yùn)動(dòng)系列），獨(dú)立鋪位、半獨(dú)立鋪位（即運(yùn)動(dòng)街的鋪位，都是沒(méi)有完全到頂?shù)哪景宸指睿?，平均店鋪面積４０㎡以上。一般獨(dú)立鋪位間隔為５～１５㎡，掛鋪、柜臺(tái)1米/個(gè)。還有一個(gè)面積約為１０００㎡的美食廣場(chǎng)，以及相連的南夢(mèng)宮電玩店。迪美沒(méi)有主力商家，所有商品都是沒(méi)有牌子。迪美中心的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相對(duì)單一、低檔。其中服裝約占總經(jīng)營(yíng)面積的７０％，飾品禮品店占其次約有２０％，內(nèi)衣、睡衣、鞋店占10%。由于裝修比較高檔，而且是直接臨著地鐵出口，是人流通往其他商業(yè)城的必經(jīng)之地，場(chǎng)地比較旺。商場(chǎng)主通道寬６米，次通道５米，（廁所等配套設(shè)備）。地下商城僅由兩條通道組成。人流量巨大。軌道交通四號(hào)線2005年12月實(shí)現(xiàn)“C”字形試運(yùn)營(yíng)，全長(zhǎng)27公里，共13座車(chē)站（不含共線段車(chē)站），與軌道交通三號(hào)線接軌成環(huán)。軌道交通二號(hào)線一期工程2000年6月建成試運(yùn)營(yíng)，全長(zhǎng)19公里，共設(shè)13座車(chē)站，是一條橫貫上海市區(qū)連接浦江兩岸的東西向線路。 軌道交通一號(hào)線南段1993年5月建成通車(chē)，一號(hào)線全線1995年4月試運(yùn)營(yíng)，南、北延伸段分別于1997年7月和2004年12月開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。１９９３年８月，上海第一個(gè)地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就落戶在地鐵一號(hào)線徐家匯站。此面積的劃分較符合小業(yè)主投資或自主經(jīng)營(yíng)。在鋪面的劃分上以2080平米為主。地下商業(yè)多以獨(dú)立店鋪為主，其中有小型超市、便利店、食品、服裝、箱包、工藝品、花店、藥店、干洗店等。其中1號(hào)線共15個(gè)站點(diǎn)，9個(gè)與地下商業(yè)相連。深圳地鐵主要沿線分布的寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè) 華僑酒店 金凱萊酒店 金光華廣場(chǎng) 金世界廣場(chǎng) 福明家地鐵1號(hào)線、4號(hào)線地鐵聯(lián)體商業(yè)分布情況羅湖商業(yè)城地下商場(chǎng)（在建）地下獨(dú)立層商業(yè)（在建）、新城市購(gòu)物中心金光華、國(guó)貿(mào)八達(dá)商城、金泰地鐵商場(chǎng)千萬(wàn)家項(xiàng)目、北方大廈地下項(xiàng)目萬(wàn)象城華聯(lián)商業(yè)街崗廈－會(huì)展地下商業(yè)街（規(guī)劃中）與崗廈的連通商業(yè)街（規(guī)劃中）、金中環(huán)大廈（在建）、大中華（在建）興萬(wàn)家居家生活廣場(chǎng)其他站點(diǎn)省略羅湖站國(guó)貿(mào)站老街站大劇院華強(qiáng)站購(gòu)物公園站科學(xué)館崗廈站會(huì)展中心少年宮市民中心會(huì)展中心福民站皇崗站 一號(hào)線經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)部分地鐵出口與地下對(duì)接口圖片： 地下商業(yè)布置 地下出口布置 地鐵出口與商業(yè)對(duì)接地鐵沿線接口商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè) 金中環(huán) 喜年中心 英龍展業(yè) 卓越大廈商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩大特點(diǎn)①?gòu)牡叵陆?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看 深圳地鐵在建設(shè)過(guò)程中，有效與沿線開(kāi)發(fā)商共同打造。一、地鐵物業(yè)調(diào)查（一）深圳地鐵沿線物業(yè)簡(jiǎn)析（深圳地鐵線路圖）地鐵一期工程由1號(hào)線東段和4號(hào)線南段組成，1號(hào)線東段以與香