【正文】 可行性研究報告 35 圖 42 漢堡海港城項目功能分區(qū) 經(jīng)驗啟示： ? 項目策劃方面 土地使用性質(zhì)的混合利用，將商業(yè)、辦公、居住與文化融為一體 文化建筑分散到每個分區(qū)，與旅游設(shè)施的開發(fā)密切結(jié)合 引入旗艦店群的概念，創(chuàng)造零售新模式 ? 空間設(shè)計 利用濱水空間形成新城的開放空間構(gòu)架 文化建筑選址在重要空間節(jié)點上 地標(biāo)性建筑造型樹立區(qū)域特點 劇院 +酒店 水族館 商業(yè)文化區(qū) 海事博物館 商務(wù)辦公區(qū) 住宅區(qū) 商務(wù)辦公區(qū) 住宅區(qū) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 36 港口工業(yè)區(qū)開發(fā)：名古屋港 Port of Nagoya,Aichi ? 區(qū)位： 名古屋，日本 ? 占地面積： 34 公頃 ? 距離城市中心： 約 ? 項目背景：名古屋港位于名古屋南側(cè)的工業(yè)港口區(qū)，屬于工業(yè)港口復(fù)興的一部分。 周邊城市化程度較高 周邊城市化程度較低 德國漢堡海港城 復(fù)合城市功能新塊 日本名古屋港區(qū) 碼頭文化港 圣地亞哥海洋世界濱海度假村 沖繩海洋博覽園 文化游覽樂園 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 34 港口新城開發(fā)：漢堡海港城 Hafen City,Hamburg 圖 41 漢堡海港城項目區(qū)位 ? 區(qū)位：漢堡 ,德國 ? 占地面積： 155 公頃 ? 距離城市中心： 1 公里 ? 項目背景： 海港城位于漢堡老城和工業(yè)港口區(qū)之間，屬于以老城擴張為目的的港口開發(fā)。一類是項目周邊城市化程度較高，有德國漢堡海港城項目，突出城市復(fù)合功能；日本名古屋港區(qū)項目，突出碼頭文化。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 31 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 象山黃金海岸的北部起點 ? 基地自然條件較好，并且洋沙山已經(jīng)具有一定的旅游開發(fā)基礎(chǔ) ? 基地北側(cè)緊靠春曉規(guī)劃的城市核心，旅游開發(fā)與城市建設(shè)可形成相互的帶動 ? 地處寧波市及長三角地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，居民消費力強，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)客源 ? 寧波市交通基礎(chǔ)條件好，可增強項目的商業(yè)輻射圈 劣勢 ? 春曉新城尚未成形，缺乏有力的城市支持，營銷對外部人口依賴性強 ? 現(xiàn)狀工業(yè)化水系、路網(wǎng)， 改善難度較大 ? 緊臨天然氣田，基地內(nèi)有天然氣設(shè)施，其周邊 75米半徑內(nèi)不宜建設(shè) ? 現(xiàn)狀地形切斷城市 基地 海洋的視覺聯(lián)系 ? 土壤有鹽堿化趨勢，不宜引海水造景 ? 洋沙山植被破壞嚴(yán)重，亟待生態(tài)恢復(fù) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 32 機會 ? 梅山島保稅港城的開發(fā)帶來發(fā)展契機 ? 寧波目前沒有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品和濱海休閑度假型房產(chǎn) 威脅 ? 與奉化陽光海灣項目同質(zhì)度較高，易形成同業(yè)競爭 ? 寧波及周邊地區(qū)旅游資源豐富，如杭州、舟山、奉化溪口等景區(qū)，客源爭奪比較激烈 項目定位 ? 客戶定位 主要為寧波青少年游客與家庭度假游客、寧波休閑自駕游者、少量長三角地區(qū)游客 ? 主題概念 濱海旅游好望角 臨港生活新天地 ? 功能定位 集居住、港口旅游休閑、美食、海事博覽等為一體的綜合旅游小鎮(zhèn) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 33 通過國外成功案例，從濱海活動與城市活動互動的角度，探討成功濱海開發(fā)的要素。 因此，該項目對于本項目來說，具有很強的競爭力。另外，該項目的開發(fā)商為新加坡陽光集團，是 一家以綜合投資為主和投資管理為輔的跨國投資集團， 資本實力雄厚，項目開發(fā)經(jīng)驗豐富。 從項目功能定位及業(yè)態(tài)設(shè)臵看，該項目突出高端濱海度假旅游與高端會議功能，與本項目的功能定位相似度較高，目標(biāo)客戶定位重疊度也較高。 項目戰(zhàn)略合作伙伴有 中國信達(dá)投資有限公司、世界華商聯(lián)合會、 HMQ 資本管理有限公司、龍元建設(shè)集團股份有限公司、浙江圍海集團股份有限公司 競爭分析 從建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模看，該項目體量大，投資規(guī)模巨大，建成后具有很強的商圈聚集能力。整個項目計劃于 2018年基本開發(fā)建設(shè)完畢。功能定位為象山港北岸海洋旅游休閑帶的標(biāo)志性區(qū)域，華東地區(qū)高端會議休閑度假基地、寧波最佳濱海生態(tài)人居區(qū)，成為上海、杭州、寧波城市居民向往的人居勝地。 該項目位于奉化象山港區(qū)塊北側(cè)，東起裘村鎮(zhèn)馬鞍山，西至莼湖鎮(zhèn)鴻峙村，北至建設(shè)中的沿海中線，南至象山港主航道，包括鳳凰山島、懸山島、南沙山島和大片灘涂，規(guī)劃總面積 平方公里，計劃投資 145 億元。 因此，按此估算，本項目年游客量可達(dá) 60 萬人 /年，日高峰流量達(dá) 9600 人次 /日。 保國寺古建筑博物館 天一閣博物館 寧波服裝博物館 寧波茶文化博物館 寧波幫博物 館 河姆渡博物館 寧波博物館 基地所在位置 鎮(zhèn)?？诤７罋v史紀(jì)念館 博物館分布 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 28 市場容量預(yù)測 方法一：以游覽人口為基數(shù)計 寧波市現(xiàn)有常住人口達(dá) 719萬人，按遠(yuǎn)期市區(qū)規(guī)劃人口 700萬計，可游覽人口比率 70%，預(yù)計休閑度假出游頻率為 3 次 /年，近郊景點吸納率為 35%，洋沙山地區(qū)吸納度為 10%，寧波市休閑游客占總游客量的 90%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為 萬，根據(jù) %的日高峰占有率，則日高峰流量達(dá) 9147人次 /日。 圖 31 寧波市主要博覽館分布示意圖 由此可見，目前寧波還沒有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品濱海休閑度假型房產(chǎn)！而項目基地所處的春曉新城在梅山保稅物流港與春曉濱 海新城開發(fā)建設(shè)的背景下，將展示寧波的濱海文化、長三角的海洋文化。 市場現(xiàn)狀特點 寧波中 心城區(qū)以商業(yè)休閑、歷史人文景點為主，城市外圍以湖光山色為主的自然風(fēng)光景點，匱乏真正海濱風(fēng)光景點； 寧波海洋世界與鳳凰山主題樂園建設(shè)較早，設(shè)施陳舊，并缺乏自然背景、少景觀性。 泄洪道及排水渠設(shè)計水深 米不等，平時處于缺水狀態(tài)；排澇平原河道設(shè)計常水位 ；景觀湖體利用中水和雨水。山坡地及周邊零星較難工程建設(shè)用地約43 公頃，占 %。 3） 天然氣設(shè)施 基地西側(cè)有天然氣塔一座，其周邊 75 米半徑內(nèi)不宜建設(shè)。它將與其它區(qū)塊聯(lián)動開發(fā)，互動發(fā)展，承載著北侖濱海旅游開發(fā)的希望！ 項目基地建設(shè)條件現(xiàn)狀 1）旅游配套 洋沙山在當(dāng)?shù)匾丫哂幸欢ǖ闹?，夏季的海灘活動較多，現(xiàn)場具備部分旅游商業(yè)及餐飲的設(shè)施，但層次不高。 ? “四核”：即四個綜合體，分別為會議中心綜合體、洋沙山綜合體、新城行 政商務(wù)綜合體、海洋創(chuàng)新服務(wù)綜合體。 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計（ ） 圖 28 春曉鎮(zhèn)城市設(shè)計規(guī)劃總平圖 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 25 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 一帶三軸、四核四區(qū) ? “一帶”：即濱海帶，春曉最重要的開放空間軸線，是聯(lián)系各個功能片區(qū)開放空間主軸的紐帶，以生態(tài)、休閑、娛樂功能為主。 ? 職能： 濱海休閑旅游度假、先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)以及高品質(zhì)的生態(tài)居住功能等。 圖 24 項目區(qū)位示意圖 2. 3 項目區(qū)域規(guī)劃背景解析 北侖區(qū)區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 寧波中心城 北侖中心 梅山島保稅區(qū) 櫟社機場 往杭州 往金華 約 45公里 往舟山 約 35公里 本案 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 22 圖 25 北侖濱海新城建設(shè)規(guī)劃示意圖 南部片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “一主二帶二片” ? 一主： 以梅山為龍頭整合上陽的南部產(chǎn)業(yè)與居住主區(qū)塊，突出南部臨港產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、生活服務(wù)功能； ? 二帶： 兩條生活景觀功能帶； ? 二片： 分別是指以春曉、郭巨為主的兩個特色發(fā)展片區(qū)。是北侖臨海戰(zhàn)略的發(fā)展空間，新城旅游發(fā)展引擎。原始植被保存良好，森林覆蓋率達(dá)到%。 圖 23 北侖濱海新城區(qū)塊圖 春曉鎮(zhèn)具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，位于寧波市北侖區(qū)最南端，三面環(huán)山，一面臨海，太河公路和沿海中線形成縱橫兩條交通要道，距新碶 11 公里，距寧波市中心區(qū) 33 公里，擁有耕地，海涂面積 ，山林面積 。 春曉鎮(zhèn)作為寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要濱海區(qū)塊，是北侖濱海新城城市規(guī)劃建設(shè)中的重要組成部分（見圖 23），其戰(zhàn)略意義重大。 可見，北侖雄厚的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)和其旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，提高了本項目開發(fā)的可行性。全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比上年增長 %，其中接待國外入境旅游者 萬人次，比上年增長 %。境內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、牌門都市農(nóng)業(yè)園被評為浙江省三星級鄉(xiāng)村 旅游點，新湖岙農(nóng)莊被評為浙江省二星級鄉(xiāng)村旅游點，牌門碧秀山莊、九峰山網(wǎng)岙農(nóng)家樂被評為寧波市級鄉(xiāng)村旅游示范點。 近幾年北侖利用獨特的自然資源 ,大力發(fā)展旅游經(jīng)濟。其中批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)零售額 ，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %。按戶籍人口計算，2021年人均生產(chǎn)總值達(dá)到 17797美元。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。境內(nèi)設(shè)有北侖區(qū)一個行政區(qū)和寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、寧波梅山保稅港區(qū) 5個國家級開發(fā)區(qū)，是浙江省、寧波市對外開放時間最早、程度最高、國家級開發(fā)開放功能區(qū)最為集中的區(qū)域。 2. 2 項目區(qū)域發(fā)展背景解析 項目區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展概況 北侖區(qū)為本項目所處區(qū)域， 位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。近期建設(shè)規(guī)劃將對緩解寧波市中心區(qū)交通壓 力、引導(dǎo)東部新城和北侖港城的發(fā)展、促進(jìn)北部地區(qū)的開發(fā)，發(fā)揮積極作用。 根據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃，寧波市將首先建設(shè)軌道交通 1 號線和 2號線一期工程，初步形成“十字型”軌道交通基本骨架，線路全長 。寧波市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃以主城區(qū)為核心，以跨三江 (姚江、甬江、奉化江 )、連三片 (三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片 )、沿三軸 (商業(yè)軸、水軸、公建軸 )為指導(dǎo)思想構(gòu)成骨架，由 6 條線組成放射式線網(wǎng)，輻射范圍 覆蓋全寧波市區(qū)和余慈地區(qū)，規(guī)劃線網(wǎng)全長(主城區(qū)內(nèi)全長 )。 2021 年 8 月，寧波成為直航臺灣定期航班的航點，每周擁有飛往臺北和高雄的航班。 4）航空 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 17 寧波櫟社國際機場不僅有發(fā)往全國各大城市的航班，還有發(fā)往海外許多城市的航班。 建設(shè)中的杭甬客運專線將使得寧波到杭州的時間縮短為 1 小時，到上海的時間縮短為 2小時。 3）鐵路 寧波的主干鐵路有蕭甬鐵路復(fù)線和甬臺溫鐵路，北侖線、洪鎮(zhèn)線、余慈線、白沙線為支線，外連浙贛線、滬杭線，內(nèi)通寧波港區(qū)，接通全國的鐵路網(wǎng)。而杭州灣跨海大橋的落成，將寧波到上海的時間從原先的 4個小時縮短為 2個小時。 2）高速公路 高速公路建設(shè)是寧波交通運輸體系中的另一亮點。 1）海洋運輸 寧波港作為國家大型港口，設(shè)備先進(jìn)，運力充足，不但擔(dān)負(fù)起寧波水路運輸?shù)闹厝?，更成為浙江省?至華東區(qū)域海運的重要集散地。見圖 22。從這些數(shù)據(jù)可進(jìn)一步印證寧波市居民的消費能力強，消費市場容量巨大，為本項目開發(fā)建設(shè)奠了良好的市場基礎(chǔ)。 據(jù) 2021 年《寧波市統(tǒng)計年鑒》顯示，寧波 2021 年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％，增幅比上年提高 。 據(jù)寧波市統(tǒng)計局對市區(qū) 600戶居民家庭的抽樣調(diào)查顯示， 2021年市區(qū)居民家庭人均可支配收入 27368 元，與上年同口徑比增長 %， 扣除價格因素實際同口徑增 %。 2021 年寧波市區(qū)居民人均可支配收入 25304 元，比上年增長 %；市區(qū)居民人均離退休養(yǎng)老金增長 %。這些群體皆為本項目的潛在消費者。 其中，青年、中青年人口占主體。其中市轄區(qū)戶籍人口為 ，凈增 ，增長‰；非農(nóng)人口為 ，凈增 ，增長‰。 人口狀況與居民消費 1）人口狀況 寧波市近些年來人口保持低速增長。新增有會展業(yè)務(wù)的企業(yè) 95 家，其中新增專業(yè)會展企業(yè) 21 家，引進(jìn)外資會展企業(yè) 3家，有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)累計 176 家。其中舉辦展會活動 136個，增長%；展覽總面積 ，增長 % ；單個展會面積首次突破 1萬平方米，達(dá) 。接待入境游客 ，增長 %；入境旅游外匯收入 ，增長 %。 2021年全市實現(xiàn)旅游總收入 ，比上年增長 %。同時，也為本項目的開發(fā)建設(shè)提供了有力的支撐點。 其中，第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %，快于全社會投資增速 %。 2021YSS城市綜合體項目可行性研究報告 12 年寧波 城市化率為 63%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)%，上升 個百分點，三次產(chǎn)業(yè)的比重從 2021 年的： ： 變?yōu)?2021 年的 ： ： 。2021 年寧波市實現(xiàn) 生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ，按可比價格計算，比上年增長 %。 寧波港為