【正文】 表 62 方案經(jīng)濟效益對比表 單位：萬元 方案 方案 A 方案 B 方案 C 總投資（靜態(tài)） 123514 130854 127736 年營業(yè)收入 19841 18531 18137 年經(jīng)營成本費用 3082 3469 3426 年利潤額 13049 12323 11579 總投資收益率（ %） 投 資 回 收 期（年） 從上表 62可看出，由于規(guī)劃方案 A、 C兩個方案有大量住宅，資金回收較快，而方案 B 住宅房產(chǎn)少，商業(yè)面積較大，盈利能力較強，但資金回收較慢。其綜合優(yōu)勢相對方案 A、 B要好。 空間結(jié)構(gòu)特點 兩心相應(yīng) 集中核心 集中核心 形成城市景觀及自然景觀為主的兩片核心區(qū)，分別打造各自的特色 將城市景觀 與海灘聯(lián)系密切整合，集中打造以博物館和海灘為特色的完整核心 通過開放空間的引導(dǎo)將環(huán)港活動與海灘結(jié)合，形成山水相融的核心空間 彈性空間設(shè)臵 住宅開發(fā) 城市商業(yè) 混合式商住開發(fā) 在基地西側(cè)融合入住宅的開發(fā)旨在增加基地本身開發(fā)回報的機會，但建立在對環(huán)境修復(fù)充分的前提下，有一定風(fēng)險。直至使整個項目連為一個整體為止。 第二階段在全面啟動港博核心區(qū)開發(fā)的前提下，同時啟動商業(yè)娛樂業(yè)和休閑家苑區(qū)的開發(fā)，與春曉新城有機相連，達到迅速聚集人氣，突出項目海洋文化旅游主題的目標。在強調(diào)項目主題 —— 海洋文化的同時，增加了商業(yè)配套的比重。同時也實現(xiàn)了項目 從高端到中高端開發(fā)的完美過程。又可以使項目與春曉城市建設(shè)有機連為一體。 第一階段，利用洋沙山在當(dāng)?shù)氐闹群土己玫陌敕忾]生態(tài)條件，首先開發(fā)洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)，打造高端臨海私密性周末假日型休閑 養(yǎng)生 之地。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 58 圖 63 方案 B 項目功能區(qū)塊示意圖 3）開發(fā)策略與時序建議 從 B 方案的項目功能分區(qū)看，該方案順延春曉新城的城市文脈，去除了項目的居住功能，以打造純正的港口旅游商業(yè)為己任為目標，增強了旅游度假業(yè)態(tài) 的比重，突出““港博、海洋文化”概念。這時，針對高端消費群體，開發(fā)洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)，是整個項目開發(fā)的點睛之筆。此時 進入項目開發(fā)第二階段。建議各功能區(qū)視項目開發(fā)程度，分期滾動開發(fā)，以三期三階段開發(fā)模式為妥。本章擬在此基礎(chǔ)上繼續(xù)深化三個方案內(nèi)容，并從四個方面，即開發(fā)時序 與周期、投算規(guī)模、經(jīng)濟效益、工程規(guī)劃等方面對其展開比對，選出最優(yōu)方案并予以優(yōu)化。 表 51 商業(yè)零售餐飲規(guī)模估算 1 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 50 年游客量（萬人） 60 旅游類商業(yè)比例 95% 一日游客比率 85% 旅游商業(yè)消費量 (千元 /年 ) 71,393 一日游客（萬人） 51 租金 (元 / m2/年 ) 450 過夜游客比率 15% 租金占零售營業(yè)額的百分比 20% 過夜游客 （萬人） 9 單位零售面積營業(yè)額 (元 / m2) 2,250 一日游客日均商業(yè)消費額（元 /人 /次） 105 出租率 95% 過夜游客日均消費額（元/人 /次） 240 商業(yè)零售面積 (NLA) 33,400 商業(yè)娛樂消費總量（元） 75,150,000 公共服務(wù)區(qū)域建筑面積比率 15% 總建筑面積（ m2） 39,294 方法二 以游客服務(wù)需求模式測算，較為保守，如考慮吸引預(yù)期新城人口的消費，則可再增加一些建筑量。投資大，宜分期建設(shè)。 海洋館功能定位為一個結(jié)合娛樂休閑、科普教育、展示保育、體驗游覽的綜合性水族館。 2）海洋館建筑規(guī)模建議： 25000m2/35000 m2 建議四大主題展館充分運用高科技技術(shù)和場景模擬，提高海洋館的趣味性、互動性和體驗性。 因此，博物館主體建筑包含歷史館面積 20212800m港口館 28003500m2；臨時館面積約 10002021m2，則總布展面積約： 58008300m2。因此，建議設(shè)臵一個實體船舶作為展示空間的一部分。具體見圖 5 52。 ? 項目組成： 游客中心、海洋公園、美食海灘、度假村、白色長灘、少年營基地、婚慶島、游艇碼頭 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 43 圖 47 密遜海灣公園項目區(qū)位 自然保護區(qū) 密遜海灣公園 往市中心 機場 快速干道 主要干道 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 44 圖 48 密遜海灣公園項目功能板塊示意圖 經(jīng)驗啟示： 項目策劃 ? 通過綜合性的主題公園式開發(fā)塑造旅游目的地形象 ? 兼顧假日旅游、青少年活動、會議活動等多種消費層次的需求，打造全面的服務(wù)配臵 ? 海洋世界集中豐富的互動性游覽項目，吸引大量觀光客流 空間設(shè)計 海洋公園 度假村 游客中心 婚慶島 少年營基地 游艇碼頭 嬉水海灘 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 45 ? 充分利用地形環(huán)境打造濱海度假意向 ? 低密度開發(fā)，注重對生態(tài)環(huán)境的保護 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想 項目基地主要為旅游、度假發(fā)展用地，對外部人口依賴性強、旅游季節(jié)性落差大。其發(fā)展核心是推動名古屋的港口旅游發(fā)展，因此在項目配臵上綜合了多樣的觀光、娛樂及文化項目，并通過一系列獨特的建筑外形塑造旅游目的地形象。另一類是項目周邊城市化程度較低，有圣地亞哥海洋世界項目，突出濱海度假概念；沖繩海洋博覽園 項目，突出文化游覽樂園主題。為避免項目同質(zhì) 化競爭帶來的開發(fā)風(fēng)險，本項目在規(guī)劃定位時，應(yīng)考慮差異化發(fā)展戰(zhàn)略，盡量與陽光海灣項目形成聯(lián)動發(fā)展的市場格局。 從項目開發(fā)時間和周期看，該項目的開發(fā)節(jié)湊和啟動時間與本項目相差無幾。項目一期于 2021 年 1月正式啟動，面積 ，包括五YSS城市綜合體項目可行性研究報告 30 星級酒店、旅游房產(chǎn)、陽光體育公園等項目。 圖 32 陽光海灣項目功能區(qū)塊示意圖 陽光海灣是目前寧波單體投資最大的休閑度假項目，已列入省重點工程。 方法二：以青少年人口為基數(shù)計 寧波市現(xiàn) 有常住人口達 719萬人，按遠期市區(qū)規(guī)劃人口 700萬計，青少年人口比率 30%，預(yù)計休閑度假出游頻率為 3 次 /年，近郊景點吸納率為 25%（從長途、短途、近途等中間劃分），洋沙山地區(qū)吸納度為 25%，青少年游客占總游客量的 65%，因此洋沙山地區(qū)年游客量為 ，根據(jù) %的日高峰占有率，則日高峰流量達 9692 人次 /日。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 27 ? 寧波各類博物館主要集中在中心城區(qū)及片區(qū)中心，見圖31； ? 大部分場館為免費開放； ? 鎮(zhèn)海口海防歷史紀念館主題較接近； ? 各場館仍然主要以物品展示、場景模擬等單向信息傳遞手段布展。 5）水系概況 基地東西兩側(cè)分別有兩條泄洪道和兩條排水渠，并與兩個由泄洪池改造而來的景觀湖體相鄰。 2） 文化保護 基地內(nèi)有娘娘廟一座，需要保留。 ? “三軸”：即三條主要城市發(fā)展軸：新城功能軸、山海通廊軸和海洋文化創(chuàng)意軸依托主要城市道路和水系，呈“ H” 狀連接春曉主要功能片。 北侖片區(qū)旅游規(guī)劃 （ 2021） YSS城市綜合體項目可行性研究報告 23 圖 26 北侖區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃 春曉梅山片定位： ? 海島、海岸帶休閑度假旅游區(qū) ? 春曉定位： ? 洋沙山濱海生態(tài)休閑帶 春曉規(guī)劃項目： ? 沙灘游樂、海濱休閑、水上運動、鴕鳥養(yǎng)殖、岸邊野炊 春曉新城總體規(guī)劃 圖 27 春曉新城總體規(guī)劃示意圖 ? 發(fā)展目標： 宜業(yè)新區(qū) 魅力新區(qū) 宜居新區(qū) 穩(wěn)定新區(qū) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 24 ? 性質(zhì)： 以旅游休閑度假及綠色產(chǎn)業(yè)為特色的濱海輔城、港口功能的拓展區(qū)。因此，本項目作為春曉濱海新 城開發(fā)的一部分，位于春YSS城市綜合體項目可行性研究報告 21 曉新城南部臨海地塊，毗鄰梅山島保稅區(qū)（見圖 24）。 未來春曉鎮(zhèn)將因舊時漁村的濱海居住理念變?yōu)楝F(xiàn)實脫穎而出，成為寧波“ Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點。實現(xiàn)旅游總收入 ，比上年增長 %,其中旅游外匯收入 萬美元， 比上年增長 %。 2021年北侖發(fā)電廠工業(yè)旅游點通過初評 ,并具備向國家旅游局申報“全國工業(yè)旅游點”的條件。 實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。 北侖區(qū) 2021 年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價計算比上年增長 %。 寧波市立體式交通網(wǎng)絡(luò)體系的打造，拉近了城市間的距離，為本項目擴大商圈輻射范圍，吸引外地消費者提供了優(yōu)異的硬件YSS城市綜合體項目可行性研究報告 18 基礎(chǔ)。其中 3號線為軌道交通主干線， 6號線為輔助線，共設(shè)臵 116 座換乘站。東方航空將浙江分公司設(shè)在寧波，櫟社機場為該公司的重要基地。 2021 年 10 月，甬臺溫鐵路正式開通，這條鐵路與經(jīng)過改造的蕭甬鐵路一起，結(jié)束了寧波沒有高速鐵路的歷史。境內(nèi)有甬臺溫高速公路 (沈海高速， G15)、甬金高速公路 (G1512)、甬舟高速公路 (舟山跨海大橋， G9211)、寧波繞城高速公路 (G1501)等多條高速公路，使寧波成為浙東的公路交通樞紐。 圖 22 寧波區(qū)位圖 寧波交通便捷，形成了以港口為龍頭，注重公路、鐵路、水運、航空的協(xié)調(diào)發(fā)展的交通體系。其中，批發(fā)業(yè)零售額 ，增長 %；零售業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 市區(qū)居民人均消費性支出 16379元，增長 %，恩格爾系數(shù)為 %；市區(qū) 每百戶 居民 家庭汽車擁有量 。由于寧波工商業(yè)發(fā)達，都市白領(lǐng)、公務(wù)員等工薪階層及私營業(yè)主等高端消費群體占有相當(dāng)比例。 2021 年末，我市戶籍人口為 ，比上年末凈增 ，增長 ‰。舉辦特色節(jié)慶活動和會議（論壇） 63個和 77個，分 別增長 ％和 ％。接待國內(nèi)游客 3465萬人次，增長 %；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 13 億元，增長 %。 根據(jù)國際城市發(fā)展經(jīng)驗衡量，寧波經(jīng)濟總體發(fā)展水平達到國外發(fā)達國家發(fā)展水平，第三產(chǎn)業(yè)增加值在 GDP 中的比重上升，反映出寧波服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。 人均GDP為 69997元（按年平均匯率折算為 10079美元）。 近幾年寧波國民經(jīng)濟一直保持平穩(wěn)發(fā)展的勢頭（見圖 21）。寧波自 開埠以來，工商業(yè)發(fā)達視為寧波的一大名片，寧波幫作為全國四大商幫之一而享譽全球。 3）建議公司盡快落實項目區(qū)及周邊的道路、供電、給排水、供氣等各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 6） 項目財務(wù)效益較好，有較強的搞風(fēng)險能力，社會效益較為突出。 2） 項目地處長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，居民消費能力強，擁有龐大的潛 在客戶群；并依托項目所擁有的優(yōu)勢和市場機會，針對競爭項目，進行了合理的差異化市場定位。 強化了項目建設(shè)背景、市場定位、規(guī)劃方案比對、開發(fā)策略及運作模式、項 目財務(wù)數(shù)據(jù)等方面內(nèi)容的分析，來提高項目開發(fā)的可行性和可操作性， 以期達到為公司決策層在項目投資決策時及融資時使用。 項目經(jīng)濟效益 本項目建成 后，年均營業(yè)收入為 19011 萬元，年均利潤總額為 12372 萬元，稅后利潤為 9715 萬元。項目所需資金來自于自有資金投入 萬元、銀行長期貸款 、其它債務(wù)資金 ，銀行短期借款 1195 萬元。YSS城市綜合體項目可行性研究報告 1 YSS 城市綜合體項目 可行性研究報告 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 2 目 錄 .................................................................... 5 ................................................................................... 5 .......................................................... 6 編制依據(jù) .................................................................................. 6 研究目的與內(nèi)容 ..................................................................... 7 結(jié)論與建議 ......................................