【正文】 供熱配套工程費(fèi)2325公建第一熱電廠150/平米自來水工程建設(shè)費(fèi)建筑面積27元/平米。設(shè)計(jì)費(fèi)264%計(jì)算工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)211建安造價(jià)%工程保險(xiǎn)費(fèi)建安造價(jià)%環(huán)境評價(jià)費(fèi) 估算地震安全性評價(jià) 估算風(fēng)洞試驗(yàn)費(fèi) 估算三通一平工程費(fèi)54估算招標(biāo)管理費(fèi)211建安造價(jià)%現(xiàn)勢地形圖費(fèi)用 估算。7. 經(jīng)營資金投資根據(jù)項(xiàng)目未來運(yùn)營情況，只預(yù)測其物業(yè)管理公司經(jīng)營資金。寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商鋪、地下建筑等各工程的建筑面積、高度、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)見下表：序號(hào)建筑物名稱建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)形式裝修標(biāo)準(zhǔn)1寫字樓40000框架剪力墻粗裝修2服務(wù)式公寓30000框架核心筒精裝修3商住樓60000框架剪力墻粗裝修4商鋪10000框架剪力墻粗裝修5地下建筑15000　箱筏粗裝修6合計(jì)155000　　3. 項(xiàng)目投資估算包括新建35KV電站一座、中低壓調(diào)壓站一座。3. 項(xiàng)目擬建設(shè)方案、國內(nèi)類似項(xiàng)目投資及業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)。將公寓樓沿大沽路展開布置，面向恒華中心。項(xiàng)目將各不同使用功能的單體建筑有機(jī)的組合成“U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。二、總體方案本項(xiàng)目的基本功能由甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪及地下停車場等組成。綜上所述，大沽路綜合體項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級電網(wǎng)引入兩路來電。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競爭能力。三、 本項(xiàng)目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個(gè)體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨(dú)立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨(dú)立的服務(wù)式公寓。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元以上時(shí)，伴隨著SOHO族個(gè)體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會(huì)有較大幅度的攀升。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。因此我們建議本項(xiàng)目也采用上述方式經(jīng)營，考慮出售與出租寫字樓在資金時(shí)間價(jià)值上的差距，本著使項(xiàng)目的經(jīng)營能夠達(dá)到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。六、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目位于CBD沿線，在該區(qū)域依次分布有多座甲級寫字樓。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競爭能力。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級寫字樓現(xiàn)有競爭對手主要有坐落于項(xiàng)目區(qū)附近的恒華大廈、金皇大廈和泰達(dá)大廈。由于本項(xiàng)目中的寫字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。2004年第二季度天津甲級寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國際大廈7今晚大廈418津匯廣場430萬科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈7天星河畔10泰達(dá)大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬麗35萬順大廈4520備注海河沿線遠(yuǎn)洋大廈8萬科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡要分析可直觀表示如下圖：通過上圖我們可以看出：，排在了天津甲級寫字樓市場的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。二、 寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測目前，天津市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。同時(shí)，本季度的擴(kuò)租面積也較大，這可以充分看出各類公司在天津良好的投資環(huán)境下不斷壯大、發(fā)展的喜人局面。 國內(nèi)許多保險(xiǎn)公司看好天津高檔寫字樓市場，它們一般希望整層甚至整棟租賃或購買寫字樓，這成為本季度甲級寫字樓需求的一支重要力量。從國內(nèi)公司的表現(xiàn)來看，中資機(jī)構(gòu)仍為主力買家。泛CBD區(qū)域和友誼路區(qū)域成為寫字樓物業(yè)較為集中的區(qū)域，分別列在已供應(yīng)量的前兩位，供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過另外兩個(gè)區(qū)域。 經(jīng)營狀況及入住率 目前天津房地產(chǎn)市場中高檔公寓類產(chǎn)品均以銷售為主，客群中相當(dāng)比例的購買者用于自住，少量投資型購買者一般以個(gè)人形式進(jìn)行出租。綜合來說，這些項(xiàng)目的周邊環(huán)境及配套設(shè)施主要體現(xiàn)在以下幾方面：周邊環(huán)境包括：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、交通、自然環(huán)境、人文環(huán)境、人為景觀等。對于地下車位形式，主要是高層、小高層項(xiàng)目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場較多。 停車配置方面，目前天津市高檔公寓提供的停車比例基本為1：1:。其園林風(fēng)格也可分為：英式、法式、中式等。 產(chǎn)品形式方面，目前天津市主要高檔公寓項(xiàng)目多以毛坯為主，即使提供精裝的項(xiàng)目也以統(tǒng)一精裝修為主。隨著對高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場潛力不斷顯現(xiàn)出來。由于在售的高檔公寓類產(chǎn)品大多具有價(jià)格高、面積大、產(chǎn)品總價(jià)高的特點(diǎn)，所以銷售勢頭與一些中高檔住宅項(xiàng)目的熱銷勢頭相比有一定的反差。從目前來看，在中心城區(qū)以5000元?jiǎng)澐指邫n房已經(jīng)有偏低的傾向，但高檔住宅及別墅市場的一枝獨(dú)秀，也反映出天津?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力在加強(qiáng)。此外，春節(jié)長假也對本季度成交量下滑造成較大影響。其中，成交金額98億元，%%。從今年一季度天津房地產(chǎn)市場的總體表現(xiàn)來看，基本上延續(xù)了從去年年中以來的穩(wěn)健發(fā)展勢頭。（1） 2005年天津地區(qū)住宅市場分析2005天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平靜。全國2004年住宅價(jià)格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價(jià)格增幅較大。隨著銷售量的增長，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。開發(fā)：1997～2003年期間，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。 下面分別對全國和天津市的住宅市場進(jìn)行分析和論證。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進(jìn)。區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)文明程度?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭使天津發(fā)展成為全國房地產(chǎn)強(qiáng)市。跨入新世紀(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購買力水平等。雖然它們的經(jīng)營與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。本章重點(diǎn)分析甲級寫字樓、服務(wù)式公寓的市場前景。三、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。二、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中河西小白樓地區(qū)規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為3個(gè)功能分區(qū)：寫字樓、高級服務(wù)式公寓、商住樓和底層商鋪。建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體。其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1寫字樓40000西北角塔樓, 建筑控高99米,坐落于大沽南路與衛(wèi)津河交叉路口126層2商住樓60000西北側(cè)兩棟貼建建筑，建筑控高99米,緊鄰大沽南路120層　3高級服務(wù)式公寓30000東南角塔樓, 建筑控高99米,正面朝衛(wèi)津河方向125層　4底層商鋪10000裙房中的一、二、三、四層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）建筑控高99米,14層5地下建筑15001層6合計(jì)155000　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清