【正文】 南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；1830200040021分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機構(gòu)，剩10套，漲價500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）6903（單）分戶地下70負一900負二600570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個區(qū)域中的商住項目總數(shù)約為18個，總建約為80萬平米左右，商住辦公面積約為48萬平米左右。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目甲級寫字樓現(xiàn)有競爭對手主要有坐落于項目區(qū)附近的恒華大廈、金皇大廈和泰達大廈。恒華大廈金皇大廈泰達大廈本項目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項分析，我們認為本項目對其他項目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢。因此，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。大沽路沿線一直是天津市較為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。六、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模該項目位于CBD沿線，在該區(qū)域依次分布有多座甲級寫字樓。本項目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項目的總建筑面積應(yīng)該達到6萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1200平方米。因此我們建議本項目也采用上述方式經(jīng)營，考慮出售與出租寫字樓在資金時間價值上的差距，本著使項目的經(jīng)營能夠達到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會有較大幅度的攀升。因此，抓住機遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務(wù)式公寓。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠洋酒店等。三、 本項目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個方面。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分數(shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。但是這部分客戶的數(shù)量要遠遠小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠遠小于酒店。本項目商住樓的規(guī)模為9平方米。我們建議本項目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價格，租金預(yù)計為800元/日（均價，按100平方米/套計算）；對于銷售的公寓，考慮到地價因素，預(yù)計銷售價格不低于12000元/平方米，項目建成后第一年入住率就將達到80%。小白樓是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，周邊云集了天津的高級寫字樓、大型商場、酒店、高級住宅等高檔建筑群，其配套的重點中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。同時本項目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級電網(wǎng)引入兩路來電。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。綜上所述，大沽路綜合體項目建設(shè)地點外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。每項使用功能的確定均源自市場需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級寫字樓供人們辦公使用，又有高級公寓、商住樓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購物的需要。二、總體方案本項目的基本功能由甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪及地下停車場等組成。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約140000平方米。項目將各不同使用功能的單體建筑有機的組合成“U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。將寫字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。將公寓樓沿大沽路展開布置，面向恒華中心。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。3. 項目擬建設(shè)方案、國內(nèi)類似項目投資及業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)。二、投資估算編制說明1. 本投資估算包括商住樓、服務(wù)式公寓、商鋪、寫字樓、地下建筑的建筑安裝工程費用、附屬室外工程及各項其他費用。寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商鋪、地下建筑等各工程的建筑面積、高度、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)見下表：序號建筑物名稱建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)形式裝修標(biāo)準(zhǔn)1寫字樓40000框架剪力墻粗裝修2服務(wù)式公寓30000框架核心筒精裝修3商住樓60000框架剪力墻粗裝修4商鋪10000框架剪力墻粗裝修5地下建筑15000　箱筏粗裝修6合計155000　　3. 項目投資估算包括新建35KV電站一座、中低壓調(diào)壓站一座。5. 項目建設(shè)期3年。7. 經(jīng)營資金投資根據(jù)項目未來運營情況，只預(yù)測其物業(yè)管理公司經(jīng)營資金。其中建設(shè)投資58333萬元，經(jīng)營資金投資100萬元。設(shè)計費264%計算工程建設(shè)監(jiān)理費211建安造價%工程保險費建安造價%環(huán)境評價費 估算地震安全性評價 估算風(fēng)洞試驗費 估算三通一平工程費54估算招標(biāo)管理費211建安造價%現(xiàn)勢地形圖費用 估算?！⌒∮嫞赫酆厦科矫祝盒姓允召M投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標(biāo)準(zhǔn)3行政性收費　　工程規(guī)劃管理費建安造價%建筑工程交易服務(wù)費 建安造價%60%質(zhì)量監(jiān)督費建安造價‰城建檔案管理及整理費 估算。供熱配套工程費2325公建第一熱電廠150/平米自來水工程建設(shè)費建筑面積27元/