【正文】 之一。***縣城市綜合體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21量、上水平。根據(jù)《***縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃剛要》規(guī)劃，在“十二五”末期，***以建設(shè) 30 萬人口、30 平方公里及以上大城市為城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)到 2022 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 42%，城鎮(zhèn)人均公共綠地達(dá)到 12 平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到 31 平方米。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22第三章 選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況***地處 xx 市東部，距 xx65 公里，南昌 422 公里；東鄰瑞金，南接安遠(yuǎn)，西連贛縣，北毗興國(guó)和寧都；位于東經(jīng) 115176?！?15176。北緯 25176。8～26176。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。 氣象與氣候***縣屬典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。有寒潮、臺(tái)風(fēng)、高溫干熱和冰雹等災(zāi)害性天氣影響。土壤類型主要為紅壤，占全縣總面積的 %，水稻土占11%。 交通運(yùn)輸條件目前，***縣擁有各類公路里程 公里，其中：昆廈高速公路貫穿大半個(gè)***縣，國(guó)道 （323 線、319 線） ，省道 公里（銀于線、莊黃線） ，省養(yǎng)縣道 公里（于盤線、利朱線、三門－金沙線） ，縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，村道 公里，有渡口 32 個(gè)，公路密度 83 公里/百平方公里。實(shí)現(xiàn)市至縣通二級(jí)公里水泥路，21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地通水泥（油）路和 372 個(gè)行政村通公路及 134 個(gè)行政村通水泥路，水泥砼（油）路面里程為 公里，占通車?yán)锍痰?25%。***縣境內(nèi)航道 2 條，航線總里程 123 公里。隨著交通設(shè)施的不斷完善，未來***縣的交通將越來越便利。2022 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬元，比上年增長(zhǎng) %。移動(dòng)電話普及率達(dá)到 104 部/百人，比上年增加 部。 地質(zhì)情況***縣境內(nèi)地貌復(fù)雜，有盆地、丘陵地、丘陵和綿延的山地，也有寬廣的山間河谷堆積平原及崗地，整個(gè)地勢(shì)由一系列平行山嶺與許多大小不等、成因多樣的盆地組成。本工程項(xiàng)目所在的區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，無斷裂帶；第四紀(jì)以來，本地區(qū)的差異活動(dòng)不明顯，地殼運(yùn)動(dòng)以大面積間歇性整體抬升為主，歷史上最大地震不超過 級(jí)。項(xiàng)目所在地不處于地質(zhì)斷裂帶上，歷史上沒有發(fā)生過破壞性大的地震，有利于項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。（1）供水情況***縣境內(nèi)河流總長(zhǎng) 1283 公里，江河水面約 萬畝，水力蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量 22 萬千瓦。（2）供電情況新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25本項(xiàng)目用電由***供電公司供給，全縣城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造進(jìn)展順利，農(nóng)網(wǎng)改造已基本完成，全縣擁有 220kV 變電站 1 座，110kV 變電站3 座，35kV 變電站 11 座，容量 45830kVA，35kV 線路 15 條，現(xiàn)已形成以千伏干線為主、小水電站為輔的電力網(wǎng)絡(luò)。 建筑材料供應(yīng)xx 市商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流通渠道暢通，本項(xiàng)目對(duì)筑路材料沒有特殊的要求，其來源比較豐富，當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)分布較廣，砂、石灰、水泥較為豐富，鋼材、木材和瀝青可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)直接購(gòu)買，供應(yīng)方便。項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。本項(xiàng)目在遵循以上原則的基礎(chǔ)上，充分考慮以下因素：（1）自然因素：包括自然資源和自然條件；（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素：包括經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場(chǎng)潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量；（3）運(yùn)輸和地理位置因素；（4）社會(huì)政治因素和管理機(jī)構(gòu)的素質(zhì)。位置如圖 332 所示。綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，交通運(yùn)輸方便，建設(shè)規(guī)范形象良好，已經(jīng)形成規(guī)模，其地質(zhì)條件可滿足項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)要求，當(dāng)?shù)毓╇?、供水、交通運(yùn)輸?shù)葐挝粚?duì)本項(xiàng)目落戶該地也將提供大力的支持，是項(xiàng)目的首選之地。貢江新區(qū)與老城區(qū)隔江相望，距老城區(qū)僅 1 公里左右，與老城區(qū)的聯(lián)系十分方便，便于初期建設(shè)時(shí)期的資源共享，利于規(guī)劃區(qū)的分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有 323 國(guó)道橫穿而過，同時(shí)城區(qū)與廈蓉高速公路的連接線也將從規(guī)劃區(qū)穿越，對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的山體連綿，而且西面、北面臨江，臨江岸線長(zhǎng)達(dá) 公里，具有良好的山水自然生態(tài)資源；同時(shí)低廉的地價(jià)與勞動(dòng)力資源亦給新區(qū)帶來良好的投資環(huán)境，降低了商務(wù)成本。***作為紅軍出發(fā)地，是紅色旅游勝地，具有珍貴的紅色文化。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30規(guī)劃區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，增加了今后建設(shè)工程量和建設(shè)投資成本。但是產(chǎn)業(yè)集群尚不明顯、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而且已批租土地較多，制約了新區(qū)的進(jìn)一步優(yōu)化和發(fā)展。（2）隨著國(guó)內(nèi)居民日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和出行半徑的擴(kuò)大，回歸自然的生態(tài)旅游和體驗(yàn)式休閑旅游已經(jīng)成為廣大游客的新選擇。（3）連綿的山體雖然給開發(fā)建設(shè)帶來了一定的困難，但豐富變化的地形地貌是珍貴資源，也是構(gòu)成城市多維空間變化的自然基礎(chǔ),為創(chuàng)造豐富多樣的城市景觀提供了有利條件。（2）就紅色文化、紅色旅游來說，***將面對(duì)瑞金、興國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐 巨大的商業(yè)價(jià)值支撐項(xiàng)目位于貢江新區(qū)的行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場(chǎng)的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場(chǎng)潛力。 獨(dú)特的文化價(jià)值支撐中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對(duì)預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營(yíng)時(shí)缺乏耐心（過于注重新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32短期收益，或者受到資金壓力時(shí)盲目調(diào)整運(yùn)作手段，致使利益受損）,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠(chéng)心（股東之間、經(jīng)營(yíng)者與產(chǎn)權(quán)人之間），對(duì)社會(huì)與消費(fèi)者的承諾缺乏恒心。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長(zhǎng)期利益受損或失去。（3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行規(guī)律，致使項(xiàng)目長(zhǎng)期在低谷運(yùn)行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項(xiàng)目的活力與生機(jī)。（5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營(yíng)思想，從而就無法保證項(xiàng)目的中長(zhǎng)期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。文化的生命力是最為長(zhǎng)久的，何況是共和國(guó)的誕生文化。 項(xiàng)目的附加價(jià)值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項(xiàng)目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項(xiàng)目提供了更廣闊的生存空間，使項(xiàng)目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使項(xiàng)目的盈利方式多樣化，經(jīng)營(yíng)層次多元化，使項(xiàng)目在整體上形成良好的聯(lián)動(dòng)與互補(bǔ)，促使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)多渠道化。具體到本項(xiàng)目，它的附加價(jià)值主要體現(xiàn)為：（1）項(xiàng)目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價(jià)值；（2）項(xiàng)目自身的文化價(jià)值；（3）項(xiàng)目由文化衍生的其它商業(yè)價(jià)值；（4）項(xiàng)目的品牌價(jià)值；（5）項(xiàng)目功能互動(dòng)而延伸的增加價(jià)值；（6）項(xiàng)目梯次、升級(jí)開發(fā)而帶來的次生價(jià)值；新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34（7）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作過程中所帶來的市場(chǎng)價(jià)值；（8）項(xiàng)目綜合的社會(huì)人文價(jià)值。 項(xiàng)目的品牌價(jià)值支撐品牌是一個(gè)項(xiàng)目的第二生命，它代表著項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，從某個(gè)角度講，品牌決定了項(xiàng)目的中遠(yuǎn)期市場(chǎng)。萬達(dá)也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對(duì)市場(chǎng)的占有率達(dá)到了一個(gè)較高的高度，形成了一定的品牌識(shí)別與品牌輻射能力，所以它的項(xiàng)目有一定的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力，目前也走了生產(chǎn)線模式。炎帝廣場(chǎng)可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國(guó)源頭的人文識(shí)別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。 項(xiàng)目的其它價(jià)值支撐本項(xiàng)目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運(yùn)營(yíng)在定位與操作諸單元上將達(dá)到一個(gè)新的高度，勢(shì)必將項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)與潛在影響力開發(fā)與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價(jià)值鏈效應(yīng)也是多重的，比如：由于項(xiàng)目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會(huì)價(jià)值，本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后將在交通上體現(xiàn)它應(yīng)有的交通分流價(jià)值；由于本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特性而對(duì)整個(gè)***縣城市形象與綜合影響力的傳播價(jià)值，此外，對(duì)于貢江新區(qū)自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36的過程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過程。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37第五章 項(xiàng)目定位與規(guī)劃 ***貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 規(guī)劃原則（1）整體發(fā)展加強(qiáng)貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。（2）以人為本關(guān)注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑的環(huán)境。（3）可持續(xù)發(fā)展合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對(duì)現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保護(hù)，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于二十一世紀(jì)的生活觀念。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38 規(guī)劃思路與職能定位城市建設(shè)，規(guī)劃先行。具有好的發(fā)展思路和科學(xué)合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設(shè)的成效才會(huì)明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、充滿活力的格局，根據(jù)這個(gè)原則，依照“科學(xué)規(guī)劃、注重保護(hù)、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進(jìn)”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時(shí)貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個(gè)創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城、人文之城，形成一個(gè)集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓(xùn)、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)?！靶蓍e山城”：充分利用濱江、風(fēng)景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個(gè)多維空間變化的山地城市，形成一個(gè)融山、水、城為一體的“半城青山半城樓”的山林城市風(fēng)貌?！叭宋闹恰保捍蛟烊宋某鞘芯褪且诔鞘薪ㄔO(shè)和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實(shí)施人文關(guān)懷。創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40 規(guī)劃目標(biāo)通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導(dǎo)因素，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)條件，安排各項(xiàng)資源，引導(dǎo)城市營(yíng)造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，風(fēng)格和諧、新穎、獨(dú)特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。（3）經(jīng)濟(jì)方面：以優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特的城市環(huán)境，完善的配套設(shè)施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時(shí)為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)城南區(qū)的總體定位下，強(qiáng)調(diào)各功能片區(qū)之間的有機(jī)聯(lián)系，使各個(gè)功能組團(tuán)的發(fā)展達(dá)到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景觀區(qū)，造就了獨(dú)特的山地自然風(fēng)貌，規(guī)劃將加強(qiáng)城市新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41人工建設(shè)對(duì)自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。規(guī)劃將有選擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結(jié)合規(guī)劃區(qū)外圍風(fēng)景區(qū)、景點(diǎn)等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構(gòu)架。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域等）、城市經(jīng)濟(jì)、道路交通等一系列要素進(jìn)行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團(tuán)式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個(gè)完善的新城空間結(jié)構(gòu)體系，使各個(gè)中心功能互相聯(lián)系和相互滲透?！皟蓭А薄詾I江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護(hù)綠帶構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護(hù)景觀帶。“水網(wǎng)滲透”——溪流水系也是本次規(guī)劃的主要要素之一，規(guī)劃將保留溪流現(xiàn)狀，并強(qiáng)調(diào)以水帶綠、水綠結(jié)合，城市人工環(huán)境與水綠自然交織，并以水、綠網(wǎng)構(gòu)成城市公共開放空間的主導(dǎo)框架?！岸嘀行慕M團(tuán)式”——指的是依據(jù)自然山體、溝谷、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)等將規(guī)劃區(qū)分成多個(gè)組團(tuán)，并形成相應(yīng)的組團(tuán)中心。構(gòu)建新中心——***市民休閑購(gòu)物的第一選擇、外地游客光顧***不得不到的城市地標(biāo)。本項(xiàng)目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項(xiàng)目區(qū)域及周邊對(duì)商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。本項(xiàng)目位于***縣貢江新區(qū)，隨著贛南蘇區(qū)的的建設(shè)與發(fā)展，將會(huì)擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。（2）塑造城市新的商業(yè)中心——商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。（3）蘇區(qū)紅色文化精神——主要元素：長(zhǎng)征廣場(chǎng)、蘇區(qū)紅色文化體驗(yàn)園、蘇區(qū)紀(jì)念館等。新建城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告44（4）建立