【正文】 　小計(jì)：折合每平米：行政性收費(fèi)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3行政性收費(fèi)　　工程規(guī)劃管理費(fèi)建安造價(jià)%建筑工程交易服務(wù)費(fèi) 建安造價(jià)%60%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)‰城建檔案管理及整理費(fèi) 估算。5. 項(xiàng)目建設(shè)期3年。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約140000平方米。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。小白樓是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，周邊云集了天津的高級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)、酒店、高級(jí)住宅等高檔建筑群，其配套的重點(diǎn)中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來(lái)源。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國(guó)際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。特別是近年來(lái)伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。大沽路沿線一直是天津市較為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過(guò)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級(jí)寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價(jià)入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買十萬(wàn)0660060%地下兩層的車庫(kù)南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；1830200040021分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財(cái)富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬(wàn)順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬(wàn)，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價(jià)上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場(chǎng)（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購(gòu)買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機(jī)構(gòu)，剩10套，漲價(jià)500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）6903（單）分戶地下70負(fù)一900負(fù)二600570050%通過(guò)我們調(diào)研，目前上述這三個(gè)區(qū)域中的商住項(xiàng)目總數(shù)約為18個(gè)，總建約為80萬(wàn)平米左右，商住辦公面積約為48萬(wàn)平米左右。我們通過(guò)對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研。外地企業(yè)在津投資超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運(yùn)、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本季度約有40%左右的租賃面積是新進(jìn)入天津的中、外資公司租用的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況 價(jià)格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價(jià)格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項(xiàng)目銷售均價(jià)多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價(jià)21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價(jià)相對(duì)較高的時(shí)代奧城與白樓仕嘉，均價(jià)不過(guò)80009000元/平米。天津市高檔公寓項(xiàng)目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。隨著成品房概念認(rèn)知度的加強(qiáng)，開發(fā)商對(duì)于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場(chǎng)的引導(dǎo)，人們對(duì)于帶裝修的房子的接受度在增強(qiáng)，但其對(duì)裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問(wèn)題的顧慮仍然沒(méi)有消除?？腿盒枨髮?duì)產(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)較為重視。　　盡管整體市場(chǎng)下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動(dòng)天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。從各類商品房2004年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，％。房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢(shì)頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積平均每年增加4842萬(wàn)平方米，而2004年增量為4288萬(wàn)平方米，減少了554萬(wàn)平方米。投資：，%。二、住宅市場(chǎng)分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。而商住樓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）住宅市場(chǎng)分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r住宅市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)商住樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)供給分析商住樓市場(chǎng)供給分析寫字樓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。天津大沽路綜合體項(xiàng)目由寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。大沽路綜合體項(xiàng)目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國(guó)際港口大都市的治本之策。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。第三章 市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目功能包括甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個(gè)部分。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì)天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項(xiàng)目投資建設(shè)。隨著中國(guó)加入WTO和北京