【正文】 　小計：折合每平米：行政性收費投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標準3行政性收費　　工程規(guī)劃管理費建安造價%建筑工程交易服務(wù)費 建安造價%60%質(zhì)量監(jiān)督費建安造價‰城建檔案管理及整理費 估算。5. 項目建設(shè)期3年。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約140000平方米。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。小白樓是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，周邊云集了天津的高級寫字樓、大型商場、酒店、高級住宅等高檔建筑群，其配套的重點中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠洋酒店等。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。大沽路沿線一直是天津市較為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標準層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；1830200040021分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機構(gòu)，剩10套，漲價500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）6903（單）分戶地下70負一900負二600570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個區(qū)域中的商住項目總數(shù)約為18個，總建約為80萬平米左右，商住辦公面積約為48萬平米左右。我們通過對天津占主導(dǎo)位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運、保險、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，本季度約有40%左右的租賃面積是新進入天津的中、外資公司租用的。 房地產(chǎn)市場中高檔公寓類項目經(jīng)營情況 價格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項目銷售均價多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價相對較高的時代奧城與白樓仕嘉，均價不過80009000元/平米。天津市高檔公寓項目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。隨著成品房概念認知度的加強，開發(fā)商對于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場的引導(dǎo)，人們對于帶裝修的房子的接受度在增強，但其對裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問題的顧慮仍然沒有消除。客群需求對產(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對產(chǎn)品戶型設(shè)計和產(chǎn)品細節(jié)較為重視?！　”M管整體市場下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場表現(xiàn)不俗。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展。中外業(yè)內(nèi)人士一致認為，中國已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場消費的重要市場之一。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，％。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。投資：，%。二、住宅市場分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，同時也是世界公認的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。而商住樓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟和法律的制約和影響。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟、政策、文化、技術(shù)等）住宅市場分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展狀況住宅市場發(fā)展及需求預(yù)測商住樓市場發(fā)展及需求預(yù)測寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測住宅市場供給分析商住樓市場供給分析寫字樓市場供給分析本項目競爭能力分析本項目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、出租率）本項目競爭能力分析 本項目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析任何一個項目的建設(shè)和運營都與項目所處區(qū)域的經(jīng)濟、政治、社會文化等環(huán)境息息相關(guān)。天津大沽路綜合體項目由寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。大沽路綜合體項目的建設(shè)選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。大沽路綜合體項目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻力量。第三章 市場前景分析本項目功能包括甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個部分。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟體制和地區(qū)的經(jīng)濟方針和政策進行分析。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。隨著中國加入WTO和北京