【正文】 本項目 開發(fā)地塊的對面，今年上半年漢沽區(qū)通過招拍掛程序拍出了兩塊地，這兩個項目的定位和銷售情況對本項目影響較大，密切關(guān)注這兩個項目的進(jìn)展情況，制定有差異化的產(chǎn)品策略并適時開工，借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤定位不同的高性價比住宅，滿足不同客戶的需求。 五、稅費(fèi)說明 （當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)） 六、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 （以上四 六項內(nèi)容待補(bǔ)充） 第八部分：綜合分析與建議 一、項目優(yōu)勢 本項目地價成本比周邊樓盤低約 500～ 600 元 /㎡，其他費(fèi)用也低100～ 200 元 /㎡。 “一卡通”系統(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶 IC 卡”，組團(tuán)大門、停車場、單元入口都將裝設(shè) IC 卡感應(yīng)門系統(tǒng)。道路設(shè)計貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為幾個居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。濱海新區(qū)發(fā)展機(jī)遇凸現(xiàn)，大批項目云集此地，必將帶來財 富與人員的聚集，住房需求呈逐步擴(kuò)大之勢，住宅價格持續(xù)攀升。 四、漢沽市場目標(biāo)客戶層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究：（待補(bǔ)充） 對購房區(qū)域的選擇方面 購房價格分析 價格與購房面積 房型與購房面積 建筑類型與房型配比 （ 1）建筑類型 （ 2）房型配比 （二）目標(biāo) 客戶層的判斷： 漢沽區(qū)內(nèi)及鄰近區(qū)域拆遷戶和外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。而如今走在漢沽區(qū)的街道上，五六層的多層建筑已經(jīng) 并不少見，很多尚在建設(shè)中的高層也將在可以預(yù)計的未來大大改變漢沽整體的建筑面貌。 戶型多樣 兩室小戶型更受 “ 偏愛 ” 各個新項目在漢沽區(qū)的相繼亮相，多元化的戶型設(shè)計，客觀上為不同階層不同需求的消費(fèi)者提供了更多的選擇空間，在 我們調(diào)查 的漢沽區(qū)的幾個商品房項目中，具有 的共同特點是，幾乎都是以兩室 70 平方米左右至 100平方米左右的小戶型為主力戶型， 140 至 150 平方米左右的大戶型不多，而幾十平方米的一室小戶型則更為稀缺，一般沒有或者只有少量供應(yīng)。 而對于河西片區(qū)的商品房項目來說， 均價為 4300 元左右，最低價格是4000 元左右，最高價格是 4800 元左右，這顯然比河?xùn)|片區(qū)最高價格 5500元左右低了很多。相對來說，河西片區(qū)還是略顯冷清，目前在售項目僅為 3 個。 市區(qū)住宅品質(zhì)將進(jìn)一步升級。 從 2020 年兩次公布的土地供應(yīng)計劃上看，未來居住重點區(qū)域郊縣區(qū)域，未來上市量超過 500 萬㎡，市內(nèi)六區(qū)大幅土地將集中在河?xùn)|、河北、紅橋地區(qū)，和平、河西、南開區(qū)均為金融、商業(yè)用地。成交價格漲幅明顯， 6 月較 1 月大價格上漲了%。全市成交均價 元 /㎡，市內(nèi)六區(qū)均價為 元 /㎡，郊縣為 元 /㎡。 以拆遷還建為核心條件，輔之以其他配套設(shè)施建設(shè)如小學(xué)幼兒園、少量市政道路建設(shè)等條件（這一部分內(nèi)容須根據(jù)項目總體 規(guī)劃布局確定），作為與當(dāng)?shù)卣陶劦幕A(chǔ)。一般用于熱點地塊或競爭者眾多的土地轉(zhuǎn)讓，其結(jié)果是開發(fā)商哄抬價格，地方政府坐收漁利，掛牌轉(zhuǎn)讓是目前各地政府采用最多的土地交易方式，在掛牌時確定一個起始標(biāo)價，掛牌截止后，若符合條件的申購者只有一家，只要其報價高于政府所定的底價（事先確定，由主持人當(dāng)場拆封核對，不對外宣布）即可成交，若超兩家，則自動進(jìn)入競價程序，輪番報價，出價高者獲得土地使用權(quán)。 F 通訊：可直接接入漢沽通訊網(wǎng)（現(xiàn)漢沽管理區(qū)均屬于天津電信網(wǎng)及移動網(wǎng)范圍）。項目東側(cè)的漢沽管理區(qū)管轄的范圍約 600 畝土地，規(guī)劃為物流和商業(yè)用地；東面為漢沽區(qū)規(guī)劃的新城區(qū)（規(guī)劃方案已通過），已由天房集團(tuán)（天津最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）整體作前期開工的準(zhǔn)備工作。另外， 14 公里雙向 8 車道的海濱大道將開工建設(shè)，將為沿海旅游觀光帶向游人開放打下基礎(chǔ)。以現(xiàn)有兩萬畝水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)環(huán)渤海地區(qū)海淡水 無公害健康養(yǎng)殖示范園區(qū)，以工廠化養(yǎng)殖基地為依托，加大水產(chǎn)珍品養(yǎng)殖研發(fā)和推廣力度，提高科技含量和深加工水平，形成特色水產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工基地。 三是以天津北疆電廠、海水淡化、風(fēng)力發(fā)電和中水利用等項目為依托，構(gòu)建新興清潔產(chǎn)業(yè)聚集的循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，形成 “發(fā)電、海水淡化、制鹽、 節(jié)約土地資源、廢棄物資源化再利用 ”的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)異軍突起，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)品市場持續(xù)繁榮活躍。 －－ 規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū) ： 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。 二、濱海新區(qū)基本情況和遠(yuǎn)景規(guī)劃 濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，面積 2270 平方公里，海岸線 153 公里。天津的金融、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益發(fā)達(dá)。在海河下游的濱海地區(qū)，有待開發(fā)的荒地、灘涂 120多平方公里，是發(fā)展石油化工和海洋化工的理想場地。 天津漢沽項目可行性研究報告 二 OO七年八月 目 錄 第一部分： 項目決策背景 一 天津概況 二 濱海新區(qū)的基本情況和遠(yuǎn)景規(guī)劃 三 漢沽區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃 第二部分： 項目及周邊概況 一 宗地位置 二 宗地 現(xiàn)狀 三 周邊環(huán)境分析 四 大市政配套 第三部分： 土地取得的方式及優(yōu)劣分析 一 常用模式 二 其他模式 三 本項目土地取得方式的初步設(shè)想 第四部分： 市場分析 一、 天津市商品住宅市場總體分析 二、 漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場分析： 三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 四、 漢沽市場目標(biāo)客戶層研究和市場定位 第五部分： 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一 規(guī)劃概念 二 規(guī)劃設(shè)計要點 第六部分： 工程及銷售計劃（待定） 第七部分： 投資收益分析 一 投資分析的計算依據(jù)： 二 項目成本測算 三 項目銷售收入及利潤測算 四 敏感因素的影響： 五 稅費(fèi)說明 六 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 第八部分： 綜合分析與建議 一 項目優(yōu)勢 二 項目風(fēng)險因素 三 防范對策 四 結(jié)論及建議 第一部分 項目決策背景 作為 中央直轄市 的 天津市， 為 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國北方最大的沿海開放城市。目前，已探明的金屬礦、非金屬礦資源和燃料、地?zé)豳Y源有 30多種。天津的科技力量雄厚，有南開大學(xué)、天津大學(xué)等高等學(xué)校 37所，自然科學(xué)研究機(jī)構(gòu) 150多個，自然科學(xué)和社會科學(xué)各類專業(yè)技術(shù)人才近 50萬人，每年都有一批科研成果達(dá)到國內(nèi)和國際的先進(jìn)水平。包括天津港、天津經(jīng)濟(jì) 技 術(shù) 天津港保稅區(qū) 三個功能區(qū)和塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。其中重點發(fā)展包括電子信息、汽 車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 50 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的 100 平方公里 的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。京山鐵路、漢南鐵路、唐津高速公路穿越 漢沽 ，并設(shè)有車站和出入口，各類對外公路齊全，可通往北京、天津、機(jī)場、港口乃至東北腹地。計劃投資 260 億元的北疆電廠項目 已動工興建 ，規(guī)劃建設(shè) 4 臺 100 萬千瓦功率的超超臨界燃煤發(fā)電機(jī)組和 40 萬噸海水淡化裝置。 該區(qū)初步擬定的發(fā)展目標(biāo)為， 2020 年實現(xiàn)全區(qū)生產(chǎn)總值 100 億元，年均增長 20%，人均生產(chǎn)總值超過 6000 美元，財政收入 億元，年均增長15%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均增長 10%以上。 據(jù)最新報道：歷時一年多的中國－新加坡第二工業(yè)園區(qū)選址工作已接比較近尾聲，經(jīng)過大量的考察論證和比較，雙方已同意園區(qū)選址定在天津漢沽（主要看中濱海新區(qū)的發(fā)展及漢沽區(qū)大量的可開發(fā)土地優(yōu)勢），該園區(qū)主要定位為高新科技制造業(yè)及高端服務(wù)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座＂生態(tài)新城＂。本地塊緊鄰老城區(qū)和規(guī)劃中的新城區(qū)，遠(yuǎn)離南部的工業(yè)區(qū)，是未來漢沽城區(qū)中居住的理想之地。 G 教育：管理區(qū)政府承諾在小區(qū)范圍內(nèi)由政府出資興建小學(xué)和幼兒園