【正文】 屆時尚有九月及十月兩個投資強銷期作為鋪墊，本案能夠擁有較好的銷售收益預(yù)期。 以下財務(wù)分析中，假設(shè)自有資金占 30%水平，銀行貸款為 70%，貸款利率為 7%。 ? 在經(jīng)營中必須設(shè)立購物班車，消除馬路阻隔的影響，并擴大商圈的范圍，以減少經(jīng)營的風(fēng)險。適度的梳理和提升。 3. 機會 ? 對于商業(yè)提升品質(zhì)的需求明顯存在 前文已經(jīng)分析了天津目前的經(jīng)濟狀況和人民消費水平提升的情況，目前購買力比較強盛而武清的商業(yè)設(shè)施并不能充分滿足人民的需求。 2. 劣勢 ? 市場成熟度風(fēng)險 在 90 萬人口的地區(qū)，以現(xiàn)在的人均收入，建立一個近十萬平米的大型綜合商業(yè)，在市場成熟度上還是要進行考慮的，如果是單一業(yè)態(tài)、單一經(jīng)營品種，如此規(guī)模，則不可能經(jīng)營非常成功。區(qū)域內(nèi)人民收入水平高，并在不斷的提高當(dāng)中。自路網(wǎng)貫通工程啟動以來，武清區(qū)已完成了 103 國道拓寬改造等多條市、區(qū)重點道路建設(shè)任務(wù)，新建、改建公路總里程達 145 公里。 ? 輻射能力 項目所在位置距離北京 71 公里，距離天津市區(qū) 25 公里，雖然作為工業(yè)、物流等考慮，這個距離是相當(dāng)便捷的，但是，商圈具有不同的丈量方式。 2. 地塊現(xiàn)狀及未來 ? 交通 雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有 103 國道和不遠處的京津唐高速，借助購物班車及未來設(shè)置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達區(qū)中心其他地帶及集中的居住區(qū)、辦公區(qū)。 第三部分、項目位置及周邊環(huán)境分析 第一節(jié)、 武清商業(yè)街地塊周邊調(diào)查 1. 地塊位置簡介 本項目位于國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)天津市武清區(qū)中心地段，西鄰 103 國道和運河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，位置優(yōu)越，景觀良好。 5 年內(nèi)有望形成與天津輻射的商業(yè)核心區(qū)連成一體的商業(yè)體系。 ? 如果超前發(fā)展超前定位，都會給商業(yè)的經(jīng)營造成困難。這是植根于本地廣大農(nóng)村市場和普通群眾的商業(yè)。 ? 客流量 從客戶流量來看不是很多，相對這里的產(chǎn)品價格要高些，尤其是中信廣場目前還有部門商鋪沒有進行出售，相對這里的人氣不是很旺，并且開發(fā)中信廣場的開發(fā)商并未采取循序漸進的方式進行開發(fā)，而是全部動工形成招商和養(yǎng)市上的困難。 國美電器：國內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)，已于 20xx 年 4 月份開業(yè)，位于 C 區(qū) B座二層。 B、中信廣場 ? 業(yè)態(tài)及概況 中信廣場位于天津市武清城區(qū)京津公路東側(cè)，振華道南側(cè)，團結(jié)路西側(cè)，三號道北側(cè)，項目規(guī)劃總占地面積 152206 平方米，總建筑面積 168000 平方米，是集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業(yè)中心，是武清區(qū)的重點項目，同時也是武清大運河改造和城區(qū)商務(wù)中心開發(fā)的一個重要節(jié)點?？土髁科骄?12 人 /分鐘。東西向支路客流量驟減租金低廉?；緵]有知名品牌。這部分人員的數(shù)量由于開發(fā)區(qū)的存在還是比較多的，但是在購物類消費上對于武清的貢獻卻不是特別大。百貨經(jīng)營情況普遍一般。 ? 武清目前已經(jīng)有自身成型的商業(yè)小氣候。低、中、高檔混雜，很多是面向開發(fā)區(qū)韓國客人的。雍陽舊商業(yè)街附近有不少家。但是在雍陽新商業(yè)街建成之后，二百將回遷至雍陽新商業(yè)街。武清的商業(yè)主要集中在武清政治經(jīng)濟文化的中心 —— 楊村鎮(zhèn)。目前武清人的主要交通工具仍是公共汽車、自行車。 ? 宏觀總體來說，項目所在的大區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好 ，具有高度的成長性和發(fā)展能力。 截止到目前，經(jīng)濟區(qū)累計吸納入?yún)^(qū)、注冊企業(yè) 887 家，注冊資金 億元，實現(xiàn)各種稅收 億元。周邊另有津圍（天津 — 圍場）、京津（北京 — 天津）、京福（北京 — 福州）等十幾條國家級干道公路。如果以武清開發(fā)區(qū)為中心 ,在 100 公里半徑的國土范圍內(nèi) ,有北京、天津兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市 ,常住人口 3000 萬； 500 公里為半徑的國土范圍內(nèi) ,有 100 萬人口以上的城市 11 座 ,常住人口 2 億多 ,占全國總數(shù)六分之一，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的五分之一。 3. 武清開發(fā)區(qū)簡介 天津武清開發(fā)區(qū)（位于本項目東北方向）是 1991年 12 月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 總面積 平方公里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 2. 楊村鎮(zhèn)簡介 項目所在的楊村鎮(zhèn)位于武清區(qū)東南部，京津塘高速公路與京山鐵路之間，夾京杭大運河成鎮(zhèn)。城區(qū)人均 綠地面積 12 平方米，學(xué)校、 醫(yī)院、公交客運、文化館、圖書館、體育館、影劇院、公園等 公共服務(wù)設(shè)施較為完備。公路有京津、京福等 12 條國家級干線。城區(qū)楊村鎮(zhèn)距天津市區(qū) 25 公里，距首都北京 75 公里，距天津塘沽新港 75 公里。 研究結(jié)論 ...............................................................................錯誤 !未定義書簽。 編制依據(jù) ...............................................................................錯誤 !未定義書簽。 收入及營業(yè)稅金及附加估算 ................................................錯誤 !未定義書簽。 項目組織 .................................................................................錯誤 !未定義書簽。 第七章 項目運行管理 ........................................................ 錯誤 !未定義書簽。 建筑消防說明 ..........................................................................錯誤 !未定義書簽。 桃江縣自然及社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 .................................................錯誤 !未定義書簽。 可行性研究的范圍 .................................................................錯誤 !未定義書簽。 籌建單位基本概況 ..................................................................錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目建設(shè)區(qū)域概況 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 中低產(chǎn)田改造工程 ..................................................................錯誤 !未定義書簽。 資源節(jié)約措施 .........................................................................錯誤 !未定義書簽。 招標(biāo)管理 .................................................................................錯誤 !未定義書簽。 投資計劃與資金籌措 .............................................................錯誤 !未定義書簽。 項目不確定性分析 ................................................................錯誤 !未定義書簽。 項目社 會效益分析 ...............................................................錯誤 !未定義書簽。楊村為區(qū)政府所在地。華北、京津塘兩大電網(wǎng)越境而過 ,全區(qū)有綜合 變電站 18 座，其中 220 千伏變電站 1 座， 110 千伏變電站 5 座，年供電量 6 億千瓦 時。 武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。 該區(qū)抓住京津塘高速公路二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及 103 國道拓寬改造工程實施的機遇，借勢建設(shè)適合自身發(fā)展的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，確立了以國家主干道路為依托、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域路網(wǎng)為輻射、以 “ 九橫九縱 ” 為骨架的開放式區(qū)域路網(wǎng)貫通工程體系。 工商業(yè)和飲食服務(wù)業(yè)發(fā)展很快。 武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速 公路 71 公里處。 已入駐的知名企業(yè)包括： 天津三星視界有限公司 ； LG 化學(xué)（天津）有限司 ； LG 塑鋼門窗（天津）有限公司 ， LG 新型建材（天津）有限公司 ； 丹佛斯（天津）有限公司 ， 麥格昆磁（天津）有限公司 ； 艾爾姆玻璃纖維制品（天津）有限公司 ； 功學(xué)社（天津）有限公司 ；天津天獅集團有限公司 ； 天津華住金屬有限公司 ； 伊都錦時裝（天津）有限公司 ； 瑞特格散熱器（天津）有限公司 ； 大真空（天津）有限公司 ； 南玻工程玻璃（天津）有限公司 ； 愛默生過程管理（天津）有限公司 ； 美卓戴納派克壓實鋪攤（天津）有限公司 ； 光寶電子（天津）有限公司 。 三期開發(fā) 面積 平方公里，計劃在 20xx 年前建設(shè)完成。 ? 項目所在的楊村是武清的中心，是武清政治、經(jīng)濟、文化的中心，是武清最發(fā)達的地區(qū)，由于其緊鄰高速出口，轄區(qū)內(nèi)又有國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展前景良好。 20xx20xx 武清人口預(yù)計為 100 萬人。目前階段主要處于商業(yè)集市、百貨的階段?？土鱽碓从谖淝灞镜丶爸苓吳钒l(fā)達的區(qū)縣?？土髁坎淮?。最高檔的餐飲店面在中信廣場，目前未開張。并不是經(jīng)過嚴格的規(guī)劃。發(fā)展到這個地步至少還需要 5年的時間。 但是目前，中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費水平普通。服裝價格主要在 3080 元之間，鞋的價格主要在 50100 元之間。 租賃的價格差別比較大，從 15000/年 /鋪 80000/年 /鋪不等。 主要的出租人為國家工商局，中國建設(shè)銀行以及各個醫(yī)院的門面房進行整改出租。他們收入不高，為數(shù)眾多，認可和接受目前商業(yè)街的消費產(chǎn)品價格和定位。作為中信廣場項目的主力業(yè)態(tài)，該四星級酒店的建成開業(yè)將標(biāo)志著中信廣場整體項目運作的成功，同時也為京津地區(qū)的旅游、度假、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境。 F 區(qū)： 國際公寓 為一棟 10 層高層商住兩用公寓，其位于中信廣場東北角， 緊鄰振華道和團結(jié)路，分為臨街商鋪和高級商住公寓兩部分，配備了國際水準(zhǔn)的居住、辦公及商業(yè)配套，滿足了高端人群現(xiàn)代化居住辦公的需求。因此目前項目脫離了本地的實際情況，經(jīng)營非常慘淡。希望鋪面面積盡量合理，占商戶絕大多數(shù)的小規(guī)模經(jīng)營戶希望面積不超過 30 平米。 2 年內(nèi)有望從零散的商業(yè)和自發(fā)形成的集市商業(yè)街發(fā)展到綜合的有體系的商業(yè)，滿足武清本地及周邊欠發(fā)達區(qū)縣的 需求。本地消費能力增強，隨之本地商業(yè)檔次和面貌得以大幅提升。目前已經(jīng)是每天入夜人流最集中的地點。 ? 發(fā)展前景 項目 所在的位置屬于舊城改造，旨在建立成為武清的窗口及天津的具有標(biāo)志性意義的北大門。 交通現(xiàn)狀及未來 1． 交通現(xiàn)狀 雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有 103 國道和不遠處的京津唐高速，借助購物班車及未來設(shè)置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達區(qū)中心其他地帶及集中的居 住區(qū)、辦公區(qū)。緊鄰武清開發(fā)區(qū)。人氣高，租金一直居高不下。對于購買者來說，租用者存在疑慮，他們有投資的風(fēng)險，則其在購買決策上也會存在疑慮。 4. 威脅 主要威脅來自周邊潛在商業(yè)物業(yè)的崛起。 ? 物業(yè)的平面布局、戶型面積的劃分與組合、配套設(shè)施的完善、概念形象的尋找將是的一個關(guān)鍵。項目地塊屬于狹長形地塊，且緊鄰國道主干道，對于商業(yè)項目而言其沿街展示面良好， 同時地塊內(nèi)部并無明顯地勢高差。初步預(yù)估項目工程進度如下，不排除后期由于部分原因工程進度發(fā)生變更的可能。由于招商的先行，故在此階段，本項目在市場中已經(jīng)有了一定的認知度，并積攢了一定數(shù)量的簽約客戶，待銷售證落實之后，項目正式進入銷售階段，在主體結(jié)構(gòu)封頂時達到銷售高峰期，后期 與招商同步收盤。配合其他經(jīng)營及管理費用初定項目的單方成本為 4052 元 /建筑平米。其中 地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 25439 平方米。 ? 及早進行建 設(shè)開始養(yǎng)市，以時間的優(yōu)勢對抗?jié)撛诘母偁庯L(fēng)險。而本項目地塊，又是政府特別關(guān)注的，是要建立成為武清形象大門的項目，因此能夠得到政策上的充分支持。 ? 顯形客戶及隱性客戶風(fēng)險 顯性客戶群：居民已經(jīng)習(xí)慣于在夜市一條街進行購物，要接受一種新的購物模式需要一定的時間。 ? 交通優(yōu)勢 項目西鄰 103 國道和運河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，道路交通極其便利。 項目 雍陽西路 第二節(jié)、 地塊分析及總結(jié) 1. 優(yōu)勢 ? 區(qū)域位置 項目所處的區(qū)域位置優(yōu)勢明顯。而以本項目的規(guī)模和體量，綜合武清區(qū)域的人口和購買力，應(yīng)該足以覆蓋武清區(qū)域，不屬于覆蓋范圍一兩平方公里之內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。 本項目所處地段賦予了本項目極其明顯的區(qū)位價 值： 本項目緊鄰距京津唐高速路出入口，是天津的北大門，位置非常優(yōu)越。同時，隨著開發(fā)區(qū)的完成，本地商業(yè)消費能力提升。 第三節(jié)、 區(qū)域商業(yè)市場未來