【正文】 綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見： 一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛葜菔行鲁菂^(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡對(duì)項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場(chǎng)前景； 二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域 范圍內(nèi)的開發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問(wèn)題是在目前的市場(chǎng)狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在 1310 元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測(cè)算的建安工程造價(jià)為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但資本收益率在選取的敏感性因素在－ 10％～＋ 10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為， “ 平緩回收 ” 方案基本上仍能滿足 “ 盈虧平衡并且略有盈余 ” 的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道， “ 平緩回收 ” 方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過(guò)自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為 6％的貸款利息。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過(guò)以下三個(gè)途徑來(lái)完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過(guò)銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為 6％。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。 9． 2 財(cái)務(wù)效益初步估算 本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。具體來(lái)看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。 本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括： ◎土地使用稅 ◎投資方向調(diào)節(jié)稅 ◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi) ◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) ◎預(yù)算定額管理費(fèi) ◎建筑工程監(jiān)理費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) ◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi) ◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi) ◎新型墻體材料保證金 ◎其它稅、費(fèi) 8． 6 營(yíng)業(yè)稅 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為 2020 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 3．外門 窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 53％。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 ◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 ◆年齡在 30－ 50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) ◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求 ◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員 ◆二次置業(yè)人士 7． 3 銷售價(jià)格測(cè)算 本項(xiàng)目均價(jià)定為 2300 元 /平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。 （ 8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， **廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。 （ 2） **廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建 設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。碧水灣均價(jià)為 2300 元／ m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。 5． 2 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。 （ 2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。 第四章 惠州市商品房供給狀況 4． 1 商品房供給總量及特點(diǎn) 惠州房地產(chǎn)在 九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國(guó)的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。 ◆高端需求戶（ 2020－ 2500 元／平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。 ◆ 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn) 行規(guī)劃的。從整體項(xiàng)目來(lái)看， **廣場(chǎng)首期尚待 續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開發(fā)。 2． 3． 4 交通組織 從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 2． 3． 1 發(fā)展商簡(jiǎn)介 惠 州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，前身為惠州市 **經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1． 3 惠州市的區(qū)位條件 惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。全市總面積 11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94平方公里?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 ◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總 嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。第一階段， 1978 年到 1988 年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的 勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。 根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企 業(yè)單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。 2． 3． 3 項(xiàng)目總體布局 ****廣場(chǎng)總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問(wèn)題。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物 的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2020 年 6 月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為 13 萬(wàn)元。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。如圖 2所示。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬(wàn)平方米。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。在樓體外觀上，采用粉紅色的 較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。 ◆ **廣場(chǎng)為惠州居民 提供超前的生活空間和居住理想。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。 8． 4 建安成本 本項(xiàng)目