【正文】 服務區(qū)。資源利用和生態(tài)環(huán)境得到新改善，萬元生產總值能源消耗比 “十五 ”期末明顯降低；城市綠化覆蓋率 45%，城市化率 90%，城區(qū)面積擴大到 30 平方公里，城區(qū)人口增加到 30 萬人 。 “兩帶 ”為： 一是果品種植加工發(fā)展帶。按發(fā)電設備年利用 5500 小時計算，一年發(fā)電量達 110 億度電。屆時，預計年接待游客 800 萬人次，收入 35 億元。 依據濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域功能定位，漢 沽區(qū)初步規(guī)劃 “四區(qū)兩帶 ” 產業(yè)布局，在濱海新區(qū)和環(huán)渤海經濟大格局中，建設成為海濱休閑旅游度假區(qū)、海洋產業(yè)循環(huán)經濟示范區(qū)、沿海都市型農業(yè)觀光區(qū)，建成社會和諧、生態(tài)宜居的現代化濱海衛(wèi)星城。 漢沽享有 “中國 玫瑰 香葡萄之鄉(xiāng) ”、 “中國刻字版畫之鄉(xiāng) ”和 “中國東方對蝦之鄉(xiāng) ”的美譽。 －－ 濱海新區(qū)居住區(qū)未來布局規(guī)劃 ： － － 濱海新區(qū) 交通 系統規(guī)劃 濱海新區(qū)未來的交通系統規(guī)劃由公路、鐵路、航運等立體交通網絡組成，將建設成為擁有海、陸、空立體交通網絡的工業(yè)基地，建成比較完善的基礎設施框架，形成現代交通網絡體系，從而進一步發(fā)揮連接國內外、聯系南北方、溝通中西部的樞紐功能，使濱海新區(qū)人流、物流、資金流往來不斷增加，并帶動經濟快速發(fā)展。 －－濱海新區(qū)規(guī)劃空間布局： 濱海新區(qū)總體空間布局為 “T”型結構：沿京津塘高速公路和海河建設“高新技術產業(yè)發(fā)展軸 ”，沿海岸線和海濱大道建設 “海洋經濟發(fā)展帶 ”。常住人口 135萬，建成區(qū)面積 183 平方公里。對內擁有 200萬平方公里的遼闊腹地，對外與 170多個國家和地區(qū)的 300多個港口通航。 天津區(qū)位條件優(yōu)越。在全國工業(yè)城市中，天津工業(yè)的規(guī)模、總產值、經濟效益等均居前列。其中錳、硼不僅為國內首次發(fā)現，也為世界所罕見。 天津自然資源豐富。 天津人口眾多、交通方便、經濟基礎雄厚，具有發(fā)展住宅項目的優(yōu)越基礎；濱海新區(qū)被國家確定為重點綜合改革實驗區(qū)，被稱為＂ 特區(qū) 中的特區(qū)＂，面臨歷史性的機遇，發(fā)展前景不可估量；漢沽地區(qū)地理位置和交通條件優(yōu)越，前期與當地政府的溝通情況較好，為本項目下一步操作打下了良好的基礎。 一、天津概況 天津市轄 18個區(qū)、縣，其中市轄區(qū) 15個：市區(qū)有和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。全市土地總面積為 ，其中耕地面積 ，占全市土地面積的 %。已探明的石油儲量為 10多億噸，天然氣儲量 100億立方米。天津已形成以汽車和機械裝備為重點的機械工業(yè)，以 微電子和通訊設備為重點的電子工業(yè)，以石油化工、海洋化工和精細化工為重點的化學工業(yè)，以優(yōu)質鋼管、鋼材和高檔金屬制品為重點的冶金工業(yè)等四大支柱產業(yè)。天津港是我國北方第一大港，也是我國沿海港口碼頭功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口 １ 0強， 2020年港口貨物吞吐量達 ，集 裝箱超過 300萬標箱。天津濱海國際機場是目前北方最大的貨物空運中心，目前已開通國內外航線 40多條。 濱海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津 冀，服務環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞，建成高水平的現代制造和研發(fā)轉化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。在“軸 ”、 “帶 ”的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。 三、 漢沽地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃 漢沽位于天津市東部，是天津濱海新區(qū)的重 要組成部分。 區(qū)域 工業(yè)經濟持續(xù) 健康 發(fā)展， “兩水一牧 ”特色農業(yè)格局得到進一步鞏固。 “四區(qū) ”為： 一是以天津國際游樂港、世界品牌主題公園、龍海國際鄉(xiāng)村俱樂部為骨干，以濱海風情觀光游為特色，構建國際化、綜合型的旅游黃金海岸。 二是以化學工業(yè)區(qū)為基礎，以資源綜合利用為方向，以高新技術、精細化工和新興產業(yè)為主導，提升和適度調整化工區(qū)的產業(yè)層次，構建綠色化工及海洋產業(yè)區(qū)。 4 臺機組若同時運行，可以滿足目前全市整個用電負荷需求。依托葡萄和品牌優(yōu)勢，建設國內一流的玫瑰香葡萄種植、加工、游覽觀光景區(qū)，與濱海旅游核心區(qū)互動發(fā)展； 二是水產品養(yǎng)殖加工發(fā)展帶。 根據 漢沽區(qū)確定的目標，漢沽區(qū)要建成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務體系的重要組成部分，要建成國際旅游目的地，天津市的海濱休閑旅游區(qū)。 該旅游度假區(qū)將于明年開建，預計將在 2020 年初具規(guī)模。 第二部分 項目及周邊概況 一 .宗地位置 本項目地處與天津市漢沽區(qū)一路之隔的唐山市漢沽管理區(qū)一分場原家屬區(qū)，為唐山在天津漢沽區(qū)城區(qū)內的一塊“飛地”。 三、 周邊環(huán)境分析 本項目地處天津漢沽區(qū)老城區(qū)北部，對面的大豐路沿線為 漢沽區(qū)舊城改造的重點區(qū)域（原為一些已停產或倒閉的小型工廠用地），現規(guī)劃為中、高檔住宅區(qū)（有兩塊面積分別為 187 畝和 63 畝的土地已掛牌出讓，即將動 工），項目東南面有一在建樓盤 易居庭苑即將竣工，是以小高層為主的中檔樓盤。 A 供電：有京津唐電網 110KV 雙回路高壓線從本地塊附近經過，政府負責接至本地塊邊緣；現有供電條件可滿足臨時施工用電的要求。 E 排水：可由漢沽管委會協調接入天津漢沽區(qū)污水管網（接口在對面東風路和西邊的新開路），然后排入漢沽污水庫（污水處理廠正在建設）。 I 交通：本項目地處漢沽區(qū)北大門，地塊旁即有唐津高速、省道 20省道 316 及漢沽外環(huán)、京山鐵路（北京 山海關）的漢沽車站；區(qū)內與漢沽區(qū)有新開南路、大豐路、東風路、文化街相聯結，有多路公共汽車經過。 拍賣方式則僅僅考慮價格，出價高者勝出。但對開發(fā)商 資金要求比較嚴格。 三、本項目土地取得的初步設想 在本項目土地取得上，我們認為，根據本項目的特點設計出優(yōu)化的操作模式進行實施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關重要的。其余土地轉讓款項目還建房建設費用和其他建設內容投資抵償，不足部分待項目前期手續(xù)基礎完成后需辦理土地證時支付。全市成交額 億元，市內六區(qū)成交額占全市的 %，郊縣占 %。由于價格的增長， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩(wěn)步增長。價格也明顯提高。 下半年成交量持續(xù)增加，重點仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽 區(qū)。下半年拆遷區(qū)域有所增加，市場需求量的增加將推動成交量穩(wěn)步上漲，而環(huán)外新城的發(fā)展會更加迅速。價格目前已處于高位運行，下半年漲幅將隨供應量的增加得到一定控制。就房地產市場而言，近兩年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，多個項目在開發(fā)區(qū)的 “遍地開花 ”，使得漢沽區(qū)的樓市也逐漸呈現出了群雄逐鹿的熱鬧局面。據了解，截至目前，漢沽區(qū) 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河東片區(qū)就占據了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品 質、配套設施、期房現房等方面因素的影響，各個商品房項目的價格也不盡相同。相對于處于核心的幾個項目，位于城區(qū)邊緣位置的項目價格要相對低一些。截至 2020 年，漢沽區(qū)的商品房價格還僅為最高 2200 元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。這部分為數不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實性需求。同開發(fā)區(qū)大戶型較多的情況相比，漢沽區(qū)的小戶型顯然占據了 主力。 新建項目 小高層占據主導 經歷過大地震肆虐的漢沽區(qū)，原有建筑一般層數較低，除大量平房外， 一般樓房也僅以三層為主，很少有更高的建筑物。其二，同漢沽區(qū)的土地耐受力有關，如果 要建設更高的樓層，需要進行更大的投入，加大土地的承載力。 區(qū)域內直接競爭對手及本項目 競爭優(yōu)勢 本項目在區(qū)域內直接競爭對手主要為大豐路以南即將開發(fā)的幾個中小樓盤，但這幾個樓盤無論在規(guī)模、配套設施、小區(qū)內部環(huán)境等方面都無法與本項目競爭；特別重要的一點是，本項目的開發(fā)成本遠比這些樓盤低，本項目地價成本約 500600 元 /㎡，其他費用也低 100200 元 /㎡。 （三）產品定位與建議（待補充完善） 產品定位： 區(qū)域內大規(guī)模、高品質的中檔住宅； 產品建議： 戶型面積 70~90 平米為主， 90~130 平方米、 130~160 平方米依次為輔 戶型 以 70— 90 平方米的二室二廳、 90— 130 平方米三室二廳、 130— 160 平方米四室二廳的結構為主力戶型。是繼珠三角、長三角后我國又一經濟增長極。 具體規(guī)劃思路為：