【正文】 0~130 ㎡ 4 房 2 廳 5~10% 130~160 ㎡ 復(fù)式或錯(cuò)層： 5% 160~200 ㎡ 商業(yè)及配套設(shè)施： 沿大豐路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。此外，各主題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，以總價(jià)較低的二房 80~90 平方米、三房 90~110 平方米為主，戶型盡 量多樣化，待銷售后看市場(chǎng)反映，進(jìn)行調(diào)整。 價(jià)位 初期定價(jià)為 3600 元 /平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)4000~4300 元 /平方米（均價(jià)） 第五部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃概念 天津作為 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 ，人口眾多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展前景廣闊，人民生活水平較高。 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 以小規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的中低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中高檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。購(gòu)買者一般都是為了自用，用于純粹投資目的的購(gòu)房者很少。漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多大項(xiàng)目已經(jīng)或者即將入駐漢沽區(qū)，隨之而來(lái)的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷。作為面向中高端客戶群的大盤(pán)項(xiàng)目，它在雙電梯的使用、水景花園的設(shè)置等配套方面都成了漢沽商品房高品質(zhì)樓盤(pán)的代表，其價(jià)位也較高，均價(jià)達(dá)到了 4900 元左右，最高售價(jià)達(dá)到了 5500 元左右。因此，比較而言，河?xùn)|片區(qū)得到了更多開(kāi)發(fā)商的青睞，成為必爭(zhēng)之地，大多數(shù)的商品房項(xiàng)目集中于此。 同時(shí)在政策的影響下，戶型面積減少，特別是環(huán)外新城，小戶型產(chǎn)品大面積興建，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、還遷房不斷增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的矛盾將在一定程度上得到緩解。在外圍區(qū)縣發(fā)展和購(gòu)買力雙重作用下，各區(qū)域價(jià)格差繼續(xù)減少，平均價(jià)格水平持續(xù)升高。 2020 年上半年成交狀況 如圖，在春節(jié)銷售淡季的影響下， 2 月份成交量大幅下降，較 1 月份下降了 %，成交價(jià)格也受到一定程度影響，下降了 %。 第四部分、市場(chǎng)分析 一、天津市商品住宅市場(chǎng)總體分析： （ 一 ） 、全市商品住宅銷售情況分析 2020 上半年成交數(shù)據(jù) 區(qū)域 成交套數(shù) （套） 成效面積 （萬(wàn)㎡） 平均價(jià)格 （元 /㎡） 成效額 （萬(wàn)元） 市內(nèi) 10679 郊區(qū)縣 21426 合計(jì) 32105 2020 年上半年全市商品住宅共成交 32105 套，成交面積為 萬(wàn)平米，其中市內(nèi)六區(qū)成交 萬(wàn)㎡，占 %，郊縣成交 萬(wàn)㎡，占%。 除此之 外，政府及相關(guān)土地管理部門還可以通過(guò)控制土地轉(zhuǎn)讓信息披露的時(shí)間、范圍、內(nèi)容，使其它開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)信息不對(duì)等狀態(tài)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣進(jìn)行有效評(píng)估和判斷，或采取勸阻等方式讓其他開(kāi)發(fā)商知難而退，從而確保先期界入開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)情況下取得項(xiàng)目土地。由于這些項(xiàng)目的建設(shè)往往會(huì)給項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、城市建設(shè)、市容市貌等方面帶來(lái)較大的影響，因而并非土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格越高越好 ，當(dāng)?shù)卣C合多種因素對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)后決定取舍。 D 供暖：可由管委會(huì)協(xié)調(diào)從天津漢沽區(qū)第二供熱站的 暖氣管線接入（最近接口距本地塊僅幾十米）。 另一塊 地 緊臨第一塊土地西側(cè)，為原唐山恒昌水泥制品有限公司用地，面積約 88 畝 ，現(xiàn)已平整 ,摘牌后可馬上交地。建設(shè)以航母游樂(lè)港、世界級(jí)主題公園、海上游樂(lè)園、高爾夫球場(chǎng)為支撐的旅游核心區(qū)，以營(yíng)城湖、四萬(wàn)畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。 “兩帶 ”為： 一是果品種植加工發(fā)展帶。屆時(shí)，預(yù)計(jì)年接待游客 800 萬(wàn)人次，收入 35 億元。 漢沽享有 “中國(guó) 玫瑰 香葡萄之鄉(xiāng) ”、 “中國(guó)刻字版畫(huà)之鄉(xiāng) ”和 “中國(guó)東方對(duì)蝦之鄉(xiāng) ”的美譽(yù)。 －－濱海新區(qū)規(guī)劃空間布局： 濱海新區(qū)總體空間布局為 “T”型結(jié)構(gòu)：沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 ”，沿海岸線和海濱大道建設(shè) “海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 ”。對(duì)內(nèi)擁有 200萬(wàn)平方公里的遼闊腹地，對(duì)外與 170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 300多個(gè)港口通航。在全國(guó)工業(yè)城市中，天津工業(yè)的規(guī)模、總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)效益等均居前列。 天津自然資源豐富。 一、天津概況 天津市轄 18個(gè)區(qū)、縣，其中市轄區(qū) 15個(gè)：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。已探明的石油儲(chǔ)量為 10多億噸，天然氣儲(chǔ)量 100億立方米。天津港是我國(guó)北方第一大港，也是我國(guó)沿海港口碼頭功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口 １ 0強(qiáng)， 2020年港口貨物吞吐量達(dá) ，集 裝箱超過(guò) 300萬(wàn)標(biāo)箱。 濱海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津 冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，宜居的海濱新城。 三、 漢沽地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃 漢沽位于天津市東部，是天津?yàn)I海新區(qū)的重 要組成部分。 “四區(qū) ”為： 一是以天津國(guó)際游樂(lè)港、世界品牌主題公園、龍海國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部為骨干，以濱海風(fēng)情觀光游為特色，構(gòu)建國(guó)際化、綜合型的旅游黃金海岸。 4 臺(tái)機(jī)組若同時(shí)運(yùn)行，可以滿足目前全市整個(gè)用電負(fù)荷需求。 根據(jù) 漢沽區(qū)確定的目標(biāo)，漢沽區(qū)要建成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務(wù)體系的重要組成部分，要建成國(guó)際旅游目的地，天津市的海濱休閑旅游區(qū)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊概況 一 .宗地位置 本項(xiàng)目地處與天津市漢沽區(qū)一路之隔的唐山市漢沽管理區(qū)一分場(chǎng)原家屬區(qū)，為唐山在天津漢沽區(qū)城區(qū)內(nèi)的一塊“飛地”。 A 供電：有京津唐電網(wǎng) 110KV 雙回路高壓線從本地塊附近經(jīng)過(guò)，政府負(fù)責(zé)接至本地塊邊緣；現(xiàn)有供電條件可滿足臨時(shí)施工用電的要求。 I 交通：本項(xiàng)目地處漢沽區(qū)北大門，地塊旁即有唐津高速、省道 20省道 316 及漢沽外環(huán)、京山鐵路（北京 山海關(guān)）的漢沽車站；區(qū)內(nèi)與漢沽區(qū)有新開(kāi)南路、大豐路、東風(fēng)路、文化街相聯(lián)結(jié)，有多路公共汽車經(jīng)過(guò)。但對(duì)開(kāi)發(fā)商 資金要求比較嚴(yán)格。其余土地轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)目還建房建設(shè)費(fèi)用和其他建設(shè)內(nèi)容投資抵償，不足部分待項(xiàng)目前期手續(xù)基礎(chǔ)完成后需辦理土地證時(shí)支付。由于價(jià)格的增長(zhǎng)， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。價(jià)格也明顯提高。下半年拆遷區(qū)域有所增加，市場(chǎng)需求量的增加將推動(dòng)成交量穩(wěn)步上漲，而環(huán)外新城的發(fā)展會(huì)更加迅速。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，近兩年來(lái)諸多開(kāi)發(fā)商，特別是一些品牌開(kāi)發(fā)商的涌入，多個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)區(qū)的 “遍地開(kāi)花 ”，使得漢沽區(qū)的樓市也逐漸呈現(xiàn)出了群雄逐鹿的熱鬧局面。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品 質(zhì)、配套設(shè)施、期房現(xiàn)房等方面因素的影響，各個(gè)商品房項(xiàng)目的價(jià)格也不盡相同。截至 2020 年，漢沽區(qū)的商品房?jī)r(jià)格還僅為最高 2200 元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見(jiàn)。同開(kāi)發(fā)區(qū)大戶型較多的情況相比，漢沽區(qū)的小戶型顯然占據(jù)了 主力。其二，同漢沽區(qū)的土地耐受力有關(guān)，如果 要建設(shè)更高的樓層，需要進(jìn)行更大的投入，加大土地的承載力。 （三）產(chǎn)品定位與建議（待補(bǔ)充完善） 產(chǎn)品定位： 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶型面積 70~90 平米為主， 90~130 平方米、 130~160 平方米依次為輔 戶型 以 70— 90 平方米的二室二廳、 90— 130 平方米三室二廳、 130— 160 平方米四室二廳的結(jié)構(gòu)為主力戶型。 具體規(guī)劃思路為： 大豐路沿線該地塊內(nèi)尚沒(méi)有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿大豐路的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺(jué)形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后分期分批逐步開(kāi)發(fā)。 景觀設(shè)計(jì)： 園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。初步設(shè)想有： 雨水收集灌溉系統(tǒng) 滲透性地磚 無(wú)動(dòng)力煙道排煙 生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù) 6 升節(jié) 水潔具、陶瓷閥心龍頭 寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)?? 聲光延控開(kāi)關(guān)和節(jié)能燈具 集中供熱系統(tǒng) 變頻加壓水泵技術(shù) 車庫(kù)照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) 固體廢棄物的收集：將塑料、紙類、纖維、金