【正文】 ），后期逐步上升，均價4000~4300 元 /平方米（均價） 第五部分、規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃概念 天津作為 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 ，人口眾多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展前景廣闊，人民生活水平較高。此外，各主題花園的布局或設(shè)計將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。社區(qū)可通過局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的聯(lián)系，及時提供周到的服務(wù)。因此，努力創(chuàng)造條件，盡快達(dá)到開工條件是防范風(fēng)險最重要的措施 。 ６、以較少的投入，取得較大面積土地的開發(fā)權(quán)，解決了較長時期內(nèi)公司的開發(fā)項目和土地儲備不足問題。 住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。 學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會計師、經(jīng)商人士等中等收入家庭具有較強(qiáng)的購買力，是主要的潛在客戶群。而位于漢沽區(qū)核心區(qū)域的高檔項目 （海尚濠庭） ，主力戶型也是 100 平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個項目的最大戶型達(dá)到了 150 平方米左右。目前整體而言，漢沽區(qū)商品房項目每平方米的均價大約為 4500 元左右，而河?xùn)|片區(qū)的均價達(dá)到了 4700 元左右。其中塘沽區(qū) 6 個，河西區(qū) 4 個，上市量的增加給成交量穩(wěn) 步增長奠定了基礎(chǔ)。在市內(nèi)六區(qū)和郊縣共同帶動下，成交價格則上升了 %，其中郊縣價格的上漲高出市內(nèi)六區(qū) %。 這一方式屬于“熟地”掛牌，政府須完成相應(yīng)的市政配套，達(dá)到“七通一平”，項目開發(fā)立即可以實施，減少了許多不確定的因素。 四、大市政配套 本地塊 雖隸屬河北省唐山市管轄，但因其地理位置的特殊性及歷史淵源的原因，其與天津漢沽區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，據(jù)了解：大部分市政配套可由管委會出面協(xié)調(diào)，納入漢沽區(qū)的使用范圍。資源利用和生態(tài)環(huán)境得到新改善，萬元生產(chǎn)總值能源消耗比 “十五 ”期末明顯降低；城市綠化覆蓋率 45%，城市化率 90%，城區(qū)面積擴(kuò)大到 30 平方公里，城區(qū)人口增加到 30 萬人 。 依據(jù)濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域功能定位，漢 沽區(qū)初步規(guī)劃 “四區(qū)兩帶 ” 產(chǎn)業(yè)布局，在濱海新區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)大格局中，建設(shè)成為海濱休閑旅游度假區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，建成社會和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城。常住人口 135萬，建成區(qū)面積 183 平方公里。其中錳、硼不僅為國內(nèi)首次發(fā)現(xiàn)，也為世界所罕見。全市土地總面積為 ，其中耕地面積 ，占全市土地面積的 %。天津濱海國際機(jī)場是目前北方最大的貨物空運中心，目前已開通國內(nèi)外航線 40多條。 區(qū)域 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 健康 發(fā)展， “兩水一牧 ”特色農(nóng)業(yè)格局得到進(jìn)一步鞏固。依托葡萄和品牌優(yōu)勢，建設(shè)國內(nèi)一流的玫瑰香葡萄種植、加工、游覽觀光景區(qū)，與濱海旅游核心區(qū)互動發(fā)展； 二是水產(chǎn)品養(yǎng)殖加工發(fā)展帶。 三、 周邊環(huán)境分析 本項目地處天津漢沽區(qū)老城區(qū)北部，對面的大豐路沿線為 漢沽區(qū)舊城改造的重點區(qū)域（原為一些已停產(chǎn)或倒閉的小型工廠用地），現(xiàn)規(guī)劃為中、高檔住宅區(qū)（有兩塊面積分別為 187 畝和 63 畝的土地已掛牌出讓，即將動 工），項目東南面有一在建樓盤 易居庭苑即將竣工，是以小高層為主的中檔樓盤。 拍賣方式則僅僅考慮價格，出價高者勝出。全市成交額 億元，市內(nèi)六區(qū)成交額占全市的 %，郊縣占 %。 下半年成交量持續(xù)增加，重點仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽 區(qū)。據(jù)了解，截至目前，漢沽區(qū) 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河?xùn)|片區(qū)就占據(jù)了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。這部分為數(shù)不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實性需求。 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手及本項目 競爭優(yōu)勢 本項目在區(qū)域內(nèi)直接競爭對手主要為大豐路以南即將開發(fā)的幾個中小樓盤，但這幾個樓盤無論在規(guī)模、配套設(shè)施、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境等方面都無法與本項目競爭；特別重要的一點是，本項目的開發(fā)成本遠(yuǎn)比這些樓盤低，本項目地價成本約 500600 元 /㎡，其他費用也低 100200 元 /㎡。戶型設(shè)計擬通過樣板間的展示引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐目蛻簦晒笤僭诤笃谕茝V。 商業(yè)設(shè)施 20200~30000 ㎡ 綜合性超市： 1~2 個 2020~3000 ㎡ 酒樓、快餐店： 4~5 家 3000~4000 ㎡ 肉菜市場： 1 個 2020 ㎡ 銀行： 3~4 家 300~500 ㎡ 郵電所： 1 個 100 ㎡ 證券營業(yè)部： 1 個 800~1000 ㎡ 酒吧、咖啡屋： 3~4 個 1000~1500 ㎡ 西餅屋： 1~2 個 100~200 ㎡ 洗衣店： 1~2 個 50~100 ㎡ 便利店： 2~3 個 150~200 ㎡ 電訊營業(yè)所： 1~2 個 50~100 ㎡ 裝修公司： 3~4 家 150~200 ㎡ 醫(yī)療所： 2~3 個 300~500 ㎡ 建材店： 2~3 家 200~300 ㎡ 五金 窗簾店： 2~3 家 80100 ㎡ 美容、美發(fā)店： 2~3 家 300~500 ㎡ 像店、書店： 2~3 家 50~100 ㎡ 花店： 1~2 家 30~50 ㎡ 文具店： 1~2 個 50~100 ㎡ 藥店： 2~3 個 50~100 ㎡ 照相店： 1 個 50 ㎡ 電器手機(jī)店： 1～ 2 個 200 ㎡ 雜貨店： 3~4 個 150~200 ㎡ 早餐店： 3~4 家 100~200 ㎡ 網(wǎng)吧： 2~3 家 300~500 ㎡ 會所： 1500~2020 ㎡ 酒吧： 1 個 100~150 ㎡ 閱覽室： 1 個 60~80 ㎡ 健身房： 1 個 100~120 ㎡ 棋牌室： 5 個 100 ㎡ 乒乓球室： 1 個 150 ㎡ 影視廳： 1 個 60 ㎡ 多功能廳： 1 個 600 ㎡ 羽毛球場： 1 個 800 ㎡ (室外 ) 籃球場 /排球場： 4 片 2020 ㎡（室外） 網(wǎng)球場： 4 片 2600 ㎡（室外） 游泳池： 1 個 1800 ㎡（室外） 巴士總站： 1 個 200 ㎡（占地 3000 ㎡） 文教設(shè)施： 1800 ㎡ 幼兒園： 1 所（ 9 班） 1800 ㎡ （占地 3000㎡） 小學(xué) 1 所（ 18 班） 6000 ㎡ （占地 10000 ㎡） 交通組織： 整個小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動車活動范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。 四、敏感因素的影響： 主要考慮容積率、銷售價格和成本因素的變動對項目利潤的影響。 三、結(jié)論及建議 本項目具有明顯的現(xiàn)實開發(fā)優(yōu)勢和巨大的升值潛力，十分難得，從市場和投資回報角度分析，都是可行的。住戶還可持 IC 卡在社區(qū)消費、購物。 植物設(shè)計將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個詩情畫意的環(huán)境。漢沽地區(qū)雖然起步較晚，起點較低，但具有較大的發(fā)展空間。從相關(guān)部門人士處了解到，目前，漢沽區(qū)的新建項目中，以 12 層到 18 層小高層建筑為主流，目前這一區(qū)間內(nèi)的建筑面積達(dá)到了在售建筑面積的 90%以上，目前在建的項目中最高的達(dá)到了 18 層，在可預(yù)計的未來， 2 25 層左右的高層建筑將被建造，成為漢沽區(qū)新的建筑標(biāo)桿。不同地段商品房項目價格的拉開，為不同需求的購房者提供