【正文】 較低，但具有較大的發(fā)展空間。是繼珠三角、長三角后我國又一經(jīng)濟(jì)增長極。兼顧不同消費(fèi)能力客 戶的購房需求。 （三）產(chǎn)品定位與建議（待補(bǔ)充完善） 產(chǎn)品定位： 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶型面積 70~90 平米為主， 90~130 平方米、 130~160 平方米依次為輔 戶型 以 70— 90 平方米的二室二廳、 90— 130 平方米三室二廳、 130— 160 平方米四室二廳的結(jié)構(gòu)為主力戶型。 區(qū)域內(nèi)有意向的集團(tuán)購房者是潛在客戶。 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手及本項目 競爭優(yōu)勢 本項目在區(qū)域內(nèi)直接競爭對手主要為大豐路以南即將開發(fā)的幾個中小樓盤，但這幾個樓盤無論在規(guī)模、配套設(shè)施、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境等方面都無法與本項目競爭；特別重要的一點(diǎn)是，本項目的開發(fā)成本遠(yuǎn)比這些樓盤低，本項目地價成本約 500600 元 /㎡，其他費(fèi)用也低 100200 元 /㎡。漢沽東部的一位銷售人員表示，由于漢沽區(qū)小高層項目大行其道，多層建筑處于日益稀缺的地位，憑借稀缺性以及很多消費(fèi)者對多層建筑的偏愛，他們項目中的多層建筑價格相比較同項目的高層價位要更高一些。其二，同漢沽區(qū)的土地耐受力有關(guān)，如果 要建設(shè)更高的樓層，需要進(jìn)行更大的投入，加大土地的承載力。從相關(guān)部門人士處了解到，目前，漢沽區(qū)的新建項目中，以 12 層到 18 層小高層建筑為主流，目前這一區(qū)間內(nèi)的建筑面積達(dá)到了在售建筑面積的 90%以上，目前在建的項目中最高的達(dá)到了 18 層，在可預(yù)計的未來， 2 25 層左右的高層建筑將被建造，成為漢沽區(qū)新的建筑標(biāo)桿。 新建項目 小高層占據(jù)主導(dǎo) 經(jīng)歷過大地震肆虐的漢沽區(qū)，原有建筑一般層數(shù)較低，除大量平房外， 一般樓房也僅以三層為主，很少有更高的建筑物。在購買者中，出于改善居住條件目的的比較多，占到了 50%左右，而購買婚房和養(yǎng)老房的也不在少數(shù)。同開發(fā)區(qū)大戶型較多的情況相比，漢沽區(qū)的小戶型顯然占據(jù)了 主力。以位于漢沽東部的一個項目為例，兩室 100 平方米左右的小戶型占到了總套數(shù)的 90%以上，項目最大的戶型也不過 112 平方米，且數(shù)量極為有限。這部分為數(shù)不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實(shí)性需求。第二，拆遷帶來的房屋市場剛性需求的增大。截至 2020 年，漢沽區(qū)的商品房價格還僅為最高 2200 元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。不同地段商品房項目價格的拉開，為不同需求的購房者提供了更多的選擇空間。相對于處于核心的幾個項目，位于城區(qū)邊緣位置的項目價格要相對低一些。其中，于今年 3 月份開盤的位于新開北路的開發(fā)的 “海尚濠庭” 均為 18 層的高層住宅樓，是漢沽區(qū)現(xiàn)有最高的建筑。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品 質(zhì)、配套設(shè)施、期房現(xiàn)房等方面因素的影響，各個商品房項目的價格也不盡相同。 河?xùn)|片區(qū)與河西片區(qū)不但在項目數(shù)量上有一定的差別，在價位上河?xùn)|片區(qū)暫時也處于較高的水平上。據(jù)了解，截至目前，漢沽區(qū) 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河?xùn)|片區(qū)就占據(jù)了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。其中，河?xùn)|片區(qū)一向是漢沽區(qū)的行政、金融中 心，比較繁 華，而河西片區(qū)則是震后新建的住宅區(qū)域。就房地產(chǎn)市場而言，近兩年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，多個項目在開發(fā)區(qū)的 “遍地開花 ”，使得漢沽區(qū)的樓市也逐漸呈現(xiàn)出了群雄逐鹿的熱鬧局面。 郊縣項目的崛起使市內(nèi)項目已不占有產(chǎn)品優(yōu)勢，區(qū)縣房價不斷攀升，市區(qū)價格則漸漸接近頂部，而土地成本的增加不得不使市內(nèi)項目的開發(fā)商更加 注重產(chǎn)品品質(zhì)和附加價值的提升，市內(nèi)項目將面臨品質(zhì)的全面升級，高檔精裝修項目會不斷涌現(xiàn)。價格目前已處于高位運(yùn)行，下半年漲幅將隨供應(yīng)量的增加得到一定控制。 市內(nèi)六區(qū)土地稀缺性不斷提高，河?xùn)|、河北、紅橋區(qū)域住宅價格還將有所上升，而和平、河西價格上漲難度較大，鑒于區(qū)域價值，這些區(qū)域的價格漲幅空間有限。下半年拆遷區(qū)域有所增加，市場需求量的增加將推動成交量穩(wěn)步上漲，而環(huán)外新城的發(fā)展會更加迅速。 2020 年下半年，預(yù)計將有 24 個新開項目，分布在四個中心城區(qū)和所有重點(diǎn)郊縣地區(qū)。 下半年成交量持續(xù)增加，重點(diǎn)仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽 區(qū)。主要由于環(huán)外四區(qū)市場熱度不斷提高，新增項目迅速增加，項目素質(zhì)也不斷提高，市區(qū) 消費(fèi)者 擁向這些地區(qū)，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，也推動了郊縣地區(qū)價格的上漲。價格也明顯提高。 (二 )、下半年預(yù)測 綜上， 2020 年上半年全市房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩(wěn)步增長。 7 月份以后，市場還將有大量新增項目，下半年成交量將持續(xù)走高。由于價格的增長， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。 20 2020 年同期成交量、成交價格變動情況 年份 成交套數(shù) （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 2020 年 32105 2020 年 34564 變動幅度 % % % % 2020 年較 2020 年同期成交套數(shù)下降了 %，成交面積下降了 %，其中市內(nèi)六區(qū)成交面積下降了 %，而郊縣則上升了 %，由此，市內(nèi)成交量的下降帶動了全市成交量下降。全市成交額 億元，市內(nèi)六區(qū)成交額占全市的 %，郊縣占 %。在取得土地后，根據(jù)市場情況和公司發(fā)展戰(zhàn)略具體制定項目的開發(fā)時機(jī)和儲備時間，牢牢控制主動權(quán)。其余土地轉(zhuǎn)讓款項目還建房建設(shè)費(fèi)用和其他建設(shè)內(nèi)容投資抵償，不足部分待項目前期手續(xù)基礎(chǔ)完成后需辦理土地證時支付。 首先承諾由我公司墊資建設(shè)漢沽農(nóng)場一分場職工還建房的建設(shè)，還建房的建設(shè)費(fèi)用充抵項目土地出讓金，其好處在于：一，通過對還建房建設(shè)進(jìn)度的控制，達(dá)到對整個土地出讓款項支付時間的控制；二，項目整體或分期開發(fā)的時間確定，我公司就有了主動性，宏觀經(jīng)濟(jì)情況和當(dāng)?shù)厥袌鰲l 件需要的情況下，可以立即或盡快進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，市場情況不利條件下可延緩開發(fā)時間，或坐享地塊升值利潤；三、還建房建設(shè)本身有利可圖。 三、本項目土地取得的初步設(shè)想 在本項目土地取得上，我們認(rèn)為，根據(jù)本項目的特點(diǎn)設(shè)計出優(yōu)化的操作模式進(jìn)行實(shí)施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關(guān)重要的。如掛牌方式，可利用附加一定條件，如道路建設(shè)拆遷還建、配套設(shè)施建設(shè)等，即由開發(fā)商投資或墊資完成一些本該由政府完成或?qū)崿F(xiàn)的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，以此為補(bǔ)償，政府承諾通過一定的操作，將土地使用權(quán)按約定價格轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。但對開發(fā)商 資金要求比較嚴(yán)格。 采用招拍掛方式轉(zhuǎn)讓的土地，一般已具備開工條件，完成“七通一平”，土地使用稅、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等均含在成交價款中。 拍賣方式則僅僅考慮價格，出價高者勝出。招標(biāo)方式一般用于大型項目或特定用途項目土地轉(zhuǎn)讓，如大型商業(yè)項目等。 I 交通：本項目地處漢沽區(qū)北大門，地塊旁即有唐津高速、省道 20省道 316 及漢沽外環(huán)、京山鐵路（北京 山海關(guān)）的漢沽車站；區(qū)內(nèi)與漢沽區(qū)有新開南路、大豐路、東風(fēng)路、文化街相聯(lián)結(jié)，有多路公共汽車經(jīng)過。 G 教育：管理區(qū)政府承諾在小區(qū)范圍內(nèi)由政府出資興建小學(xué)和幼兒園各一所，本地塊 1 公里范圍內(nèi)有漢沽一中（天津市重點(diǎn)）、漢沽八中及實(shí)驗 小學(xué)等學(xué)校。 E 排水：可由漢沽管委會協(xié)調(diào)接入天津漢沽區(qū)污水管網(wǎng)（接口在對面東風(fēng)路和西邊的新開路），然后排入漢沽污水庫（污水處理廠正在建設(shè)）。 C 燃?xì)猓河兄泻Ｓ偷牟澈?2 號天然氣管道從本地塊邊穿過（大豐路）。 A 供電：有京津唐電網(wǎng) 110KV 雙回路高壓線從本地塊附近經(jīng)過，政府負(fù)責(zé)接至本地塊邊緣；現(xiàn)有供電條件可滿足臨時施工用電的要求。本地塊緊鄰老城區(qū)和規(guī)劃中的新城區(qū)，遠(yuǎn)離南部的工業(yè)區(qū)，是未來漢沽城區(qū)中居住的理想之地。 三、 周邊環(huán)境分析 本項目地處天津漢沽區(qū)老城區(qū)北部，對面的大豐路沿線為 漢沽區(qū)舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域（原為一些已停產(chǎn)或倒閉的小型工廠用地），現(xiàn)規(guī)劃為中、高檔住宅區(qū)（有兩塊面積分別為 187 畝和 63 畝的土地已掛牌出讓，即將動 工），項目東南面有一在建樓盤 易居庭苑即將竣工，是以小高層為主的中檔樓盤。 宗地位置圖： 二 .宗地現(xiàn)狀 本項目土地由兩部分組成： 一塊約 360 畝，為漢沽管理區(qū)一分場十四隊家屬區(qū)，約有農(nóng)場職工 350戶左右；現(xiàn)有房屋建筑面積約 40000 ㎡（主要為一層平房），其中空地約 171畝（這一部分在土地掛牌出讓后可立即交地），現(xiàn) 家屬區(qū) 住宅占地約 189 畝（待居民拆遷安置后交地）。 第二部分 項目及周邊概況