【正文】 一定控制。 下半年成交量持續(xù)增加，重點仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽 區(qū)。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩(wěn)步增長。全市成交額 億元，市內六區(qū)成交額占全市的 %，郊縣占 %。 三、本項目土地取得的初步設想 在本項目土地取得上，我們認為，根據(jù)本項目的特點設計出優(yōu)化的操作模式進行實施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關重要的。 拍賣方式則僅僅考慮價格，出價高者勝出。 E 排水：可由漢沽管委會協(xié)調接入天津漢沽區(qū)污水管網(wǎng)（接口在對面東風路和西邊的新開路），然后排入漢沽污水庫（污水處理廠正在建設）。 三、 周邊環(huán)境分析 本項目地處天津漢沽區(qū)老城區(qū)北部，對面的大豐路沿線為 漢沽區(qū)舊城改造的重點區(qū)域（原為一些已停產(chǎn)或倒閉的小型工廠用地），現(xiàn)規(guī)劃為中、高檔住宅區(qū)（有兩塊面積分別為 187 畝和 63 畝的土地已掛牌出讓，即將動 工），項目東南面有一在建樓盤 易居庭苑即將竣工，是以小高層為主的中檔樓盤。 該旅游度假區(qū)將于明年開建，預計將在 2020 年初具規(guī)模。依托葡萄和品牌優(yōu)勢，建設國內一流的玫瑰香葡萄種植、加工、游覽觀光景區(qū)，與濱海旅游核心區(qū)互動發(fā)展； 二是水產(chǎn)品養(yǎng)殖加工發(fā)展帶。 二是以化學工業(yè)區(qū)為基礎，以資源綜合利用為方向，以高新技術、精細化工和新興產(chǎn)業(yè)為主導，提升和適度調整化工區(qū)的產(chǎn)業(yè)層次，構建綠色化工及海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)。 區(qū)域 工業(yè)經(jīng)濟持續(xù) 健康 發(fā)展， “兩水一牧 ”特色農(nóng)業(yè)格局得到進一步鞏固。在“軸 ”、 “帶 ”的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。天津濱海國際機場是目前北方最大的貨物空運中心，目前已開通國內外航線 40多條。天津已形成以汽車和機械裝備為重點的機械工業(yè)，以 微電子和通訊設備為重點的電子工業(yè)，以石油化工、海洋化工和精細化工為重點的化學工業(yè)，以優(yōu)質鋼管、鋼材和高檔金屬制品為重點的冶金工業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。全市土地總面積為 ，其中耕地面積 ，占全市土地面積的 %。 天津人口眾多、交通方便、經(jīng)濟基礎雄厚，具有發(fā)展住宅項目的優(yōu)越基礎；濱海新區(qū)被國家確定為重點綜合改革實驗區(qū)，被稱為＂ 特區(qū) 中的特區(qū)＂，面臨歷史性的機遇，發(fā)展前景不可估量；漢沽地區(qū)地理位置和交通條件優(yōu)越，前期與當?shù)卣臏贤ㄇ闆r較好，為本項目下一步操作打下了良好的基礎。其中錳、硼不僅為國內首次發(fā)現(xiàn)，也為世界所罕見。 天津區(qū)位條件優(yōu)越。常住人口 135萬，建成區(qū)面積 183 平方公里。 －－ 濱海新區(qū)居住區(qū)未來布局規(guī)劃 ： － － 濱海新區(qū) 交通 系統(tǒng)規(guī)劃 濱海新區(qū)未來的交通系統(tǒng)規(guī)劃由公路、鐵路、航運等立體交通網(wǎng)絡組成，將建設成為擁有海、陸、空立體交通網(wǎng)絡的工業(yè)基地，建成比較完善的基礎設施框架，形成現(xiàn)代交通網(wǎng)絡體系，從而進一步發(fā)揮連接國內外、聯(lián)系南北方、溝通中西部的樞紐功能，使濱海新區(qū)人流、物流、資金流往來不斷增加，并帶動經(jīng)濟快速發(fā)展。 依據(jù)濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域功能定位，漢 沽區(qū)初步規(guī)劃 “四區(qū)兩帶 ” 產(chǎn)業(yè)布局，在濱海新區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟大格局中，建設成為海濱休閑旅游度假區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，建成社會和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城。按發(fā)電設備年利用 5500 小時計算，一年發(fā)電量達 110 億度電。資源利用和生態(tài)環(huán)境得到新改善，萬元生產(chǎn)總值能源消耗比 “十五 ”期末明顯降低；城市綠化覆蓋率 45%，城市化率 90%，城區(qū)面積擴大到 30 平方公里，城區(qū)人口增加到 30 萬人 。 這將給漢沽的發(fā)展帶來前所未有的機遇。 四、大市政配套 本地塊 雖隸屬河北省唐山市管轄，但因其地理位置的特殊性及歷史淵源的原因，其與天津漢沽區(qū)有著千絲萬縷的聯(lián)系，據(jù)了解：大部分市政配套可由管委會出面協(xié)調，納入漢沽區(qū)的使用范圍。 H 商業(yè)：除本項目自身可興建商業(yè)配套設施外，距本項目 1 公里范圍內有超市兩家，百貨商場三家（源澤百貨、金佰匯商廈、華山商貿城）。 這一方式屬于“熟地”掛牌，政府須完成相應的市政配套，達到“七通一平”，項目開發(fā)立即可以實施，減少了許多不確定的因素。 按照這一思路，通過還建房的墊資建設（根據(jù)需要還可附加其他建設內容），鎖定土地價格，并爭取 最優(yōu)惠的付款方式和條件：首期付款在對方可接受的范圍內爭取少付。在市內六區(qū)和郊縣共同帶動下，成交價格則上升了 %，其中郊縣價格的上漲高出市內六區(qū) %。成交量逐漸放量，成交價格升幅明顯，郊縣地區(qū)成長迅速，成交量占全市成交量 %較 2020年上漲了近 10%。其中塘沽區(qū) 6 個，河西區(qū) 4 個，上市量的增加給成交量穩(wěn) 步增長奠定了基礎。 二、漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場分析： 伴隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，作為其中一分子的漢沽區(qū)也加快了在各個方面建設的腳步。目前整體而言，漢沽區(qū)商品房項目每平方米的均價大約為 4500 元左右，而河東片區(qū)的均價達到了 4700 元左右。 雖然橫向比較河東片區(qū)與河西片區(qū)商品房項目的價格有所差別，但是縱向來看，漢沽區(qū)房價呈現(xiàn)出了持續(xù)上揚的態(tài)勢。而位于漢沽區(qū)核心區(qū)域的高檔項目 （海尚濠庭） ，主力戶型也是 100 平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個項目的最大戶型達到了 150 平方米左右。據(jù)專業(yè)人士分析，漢沽區(qū)新建項目以小高層為主，主要有幾個方面的原因：其一，地震陰影的淡化，使得漢沽區(qū)的消費者對于具有較高品質的高層建筑具有了接受力。 學校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機構，公務員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會計師、經(jīng)商人士等中等收入家庭具有較強的購買力，是主要的潛在客戶群。針對當?shù)刈≌袌鲆?guī)模普遍較小、檔次偏低的現(xiàn)狀，適時開發(fā)出大規(guī)模、中檔精品住宅，滿足市場需求，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。各組團的建筑風格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。植物材料將采用適合當?shù)厣L的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。 住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術的運用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應用節(jié)能新技術、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。既維護了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。 ６、以較少的投入，取得較大面積土地的開發(fā)權，解決了較長時期內公司的開發(fā)項目和土地儲備不足問題。建議盡快操作實施。因此，努力創(chuàng)造條件，盡快達到開工條件是防范風險最重要的措施 。 可售面積： 49 萬平方米； 二、項目成本測算 土地成本： 500 元 /㎡（容積率按 計） 規(guī)費： 50 元 /㎡ 工程費用： 1230 元 /㎡ （ 1）三通一平、圍墻 20 元 /㎡ （ 2）規(guī)劃、設計、勘探費 30 元 /㎡ （ 3）建安工程費 850 元 /㎡ （ 4）小區(qū)配套工程（水、電、氣、暖等） 200 元 /㎡ （ 5）小區(qū)道路排水、綠化工程等 100 元 /㎡ (6)建設管理費 30 元 /㎡ 管理費用： 50 元 /㎡ 財務費用： 30 元 /㎡ 銷售費用： 50 元 /㎡ 稅金： 400 元 /㎡ 不可預見費： 30 元 /㎡ 其他費用（維修基金、交易費、登記費等） 30 元 /㎡ 合計： 2,370 元 /㎡ 項目總成本為 （ ）萬㎡ 2,370 元 /㎡ =115,506(萬元 ) （其中 4 萬平方為還建房， 萬平方為政府配套的小學及幼兒園） 三、項目銷售收入及利潤測算 銷售收入指標： （ 1）住宅（一、二期 按均價 3,600 元 /㎡計）銷售收入為： 47 萬㎡ 3,600 元 /㎡ =169,200(萬元 ) （ 2）商鋪（按均價 7,000 元 /㎡，只銷售 2 萬㎡，其余 萬㎡可租賃經(jīng)營或建一座星級酒店）則銷售收入為： 2 萬㎡ 7,000 元 /㎡ =14,000(萬元 ) （ 3）銷售收入合計： 183,200(萬元 ) 項目開發(fā)部分的總利潤為：總銷售收入－總成本 183,200－ 115,506=67,694(萬元 ) 另外預計每年還有 300400 萬元的租賃或經(jīng)營收入。社區(qū)可通過局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強與住戶之間的聯(lián)系，及時提供周到的服務。 戶型比、戶型面積： 2 房 2 廳 65~70% 70~90 ㎡ 3 房 2 廳 20% 9