【正文】 各一所，本地塊 1 公里范圍內(nèi)有漢沽一中（天津市重點）、漢沽八中及實驗 小學(xué)等學(xué)校。 采用招拍掛方式轉(zhuǎn)讓的土地，一般已具備開工條件，完成“七通一平”，土地使用稅、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等均含在成交價款中。 首先承諾由我公司墊資建設(shè)漢沽農(nóng)場一分場職工還建房的建設(shè)，還建房的建設(shè)費用充抵項目土地出讓金，其好處在于：一，通過對還建房建設(shè)進度的控制，達到對整個土地出讓款項支付時間的控制；二，項目整體或分期開發(fā)的時間確定，我公司就有了主動性，宏觀經(jīng)濟情況和當?shù)厥袌鰲l 件需要的情況下，可以立即或盡快進入開發(fā)狀態(tài)，市場情況不利條件下可延緩開發(fā)時間，或坐享地塊升值利潤；三、還建房建設(shè)本身有利可圖。 20 2020 年同期成交量、成交價格變動情況 年份 成交套數(shù) （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 2020 年 32105 2020 年 34564 變動幅度 % % % % 2020 年較 2020 年同期成交套數(shù)下降了 %，成交面積下降了 %，其中市內(nèi)六區(qū)成交面積下降了 %，而郊縣則上升了 %，由此，市內(nèi)成交量的下降帶動了全市成交量下降。 (二 )、下半年預(yù)測 綜上， 2020 年上半年全市房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)。 2020 年下半年，預(yù)計將有 24 個新開項目，分布在四個中心城區(qū)和所有重點郊縣地區(qū)。 郊縣項目的崛起使市內(nèi)項目已不占有產(chǎn)品優(yōu)勢，區(qū)縣房價不斷攀升，市區(qū)價格則漸漸接近頂部，而土地成本的增加不得不使市內(nèi)項目的開發(fā)商更加 注重產(chǎn)品品質(zhì)和附加價值的提升，市內(nèi)項目將面臨品質(zhì)的全面升級，高檔精裝修項目會不斷涌現(xiàn)。 河?xùn)|片區(qū)與河西片區(qū)不但在項目數(shù)量上有一定的差別，在價位上河?xùn)|片區(qū)暫時也處于較高的水平上。不同地段商品房項目價格的拉開，為不同需求的購房者提供了更多的選擇空間。以位于漢沽東部的一個項目為例，兩室 100 平方米左右的小戶型占到了總套數(shù)的 90%以上，項目最大的戶型也不過 112 平方米，且數(shù)量極為有限。從相關(guān)部門人士處了解到，目前，漢沽區(qū)的新建項目中，以 12 層到 18 層小高層建筑為主流，目前這一區(qū)間內(nèi)的建筑面積達到了在售建筑面積的 90%以上，目前在建的項目中最高的達到了 18 層，在可預(yù)計的未來， 2 25 層左右的高層建筑將被建造，成為漢沽區(qū)新的建筑標桿。 區(qū)域內(nèi)有意向的集團購房者是潛在客戶。漢沽地區(qū)雖然起步較晚，起點較低，但具有較大的發(fā)展空間。 二、建議規(guī)劃設(shè)計要點： 建筑形式： 色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格， 6+1 層的住宅為主，輔 以部份小高層。 植物設(shè)計將強調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個詩情畫意的環(huán)境?；緦崿F(xiàn)人車分流。住戶還可持 IC 卡在社區(qū)消費、購物。因此，本項目具有非常明顯的成本優(yōu)勢，能夠在相當程度上抵御市場波動帶來的風(fēng)險； 產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；其規(guī)模優(yōu)勢是漢沽區(qū)現(xiàn)有樓盤均不具備的； 政策優(yōu)勢：項目所在地政府部門對我公司的 進入持歡迎和支持的態(tài)度，本項目將作為重點項目得到支持和配合，享受稅收和規(guī)費減免的優(yōu)惠政策； 交通方便、地理位置優(yōu)越，濱海新區(qū)和漢沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力將使本項目具備較大的升值空間； 憑借本項目具有的成本優(yōu)勢，為即將入駐漢沽的大型企業(yè)定向開發(fā)職工住宅，降低了本項目的市場風(fēng)險。 三、結(jié)論及建議 本項目具有明顯的現(xiàn)實開發(fā)優(yōu)勢和巨大的升值潛力，十分難得，從市場和投資回報角度分析，都是可行的。 盡快與當?shù)卣褪姓A(chǔ)設(shè)施配套進行溝通，確定建設(shè)方案并實施，使項目具備開工條件。 四、敏感因素的影響： 主要考慮容積率、銷售價格和成本因素的變動對項目利潤的影響。 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能。 商業(yè)設(shè)施 20200~30000 ㎡ 綜合性超市： 1~2 個 2020~3000 ㎡ 酒樓、快餐店： 4~5 家 3000~4000 ㎡ 肉菜市場： 1 個 2020 ㎡ 銀行： 3~4 家 300~500 ㎡ 郵電所： 1 個 100 ㎡ 證券營業(yè)部： 1 個 800~1000 ㎡ 酒吧、咖啡屋： 3~4 個 1000~1500 ㎡ 西餅屋： 1~2 個 100~200 ㎡ 洗衣店： 1~2 個 50~100 ㎡ 便利店： 2~3 個 150~200 ㎡ 電訊營業(yè)所： 1~2 個 50~100 ㎡ 裝修公司： 3~4 家 150~200 ㎡ 醫(yī)療所： 2~3 個 300~500 ㎡ 建材店： 2~3 家 200~300 ㎡ 五金 窗簾店： 2~3 家 80100 ㎡ 美容、美發(fā)店： 2~3 家 300~500 ㎡ 像店、書店： 2~3 家 50~100 ㎡ 花店： 1~2 家 30~50 ㎡ 文具店： 1~2 個 50~100 ㎡ 藥店： 2~3 個 50~100 ㎡ 照相店： 1 個 50 ㎡ 電器手機店： 1～ 2 個 200 ㎡ 雜貨店： 3~4 個 150~200 ㎡ 早餐店： 3~4 家 100~200 ㎡ 網(wǎng)吧： 2~3 家 300~500 ㎡ 會所： 1500~2020 ㎡ 酒吧： 1 個 100~150 ㎡ 閱覽室： 1 個 60~80 ㎡ 健身房： 1 個 100~120 ㎡ 棋牌室： 5 個 100 ㎡ 乒乓球室： 1 個 150 ㎡ 影視廳： 1 個 60 ㎡ 多功能廳： 1 個 600 ㎡ 羽毛球場： 1 個 800 ㎡ (室外 ) 籃球場 /排球場： 4 片 2020 ㎡（室外） 網(wǎng)球場： 4 片 2600 ㎡（室外） 游泳池： 1 個 1800 ㎡（室外） 巴士總站： 1 個 200 ㎡（占地 3000 ㎡） 文教設(shè)施： 1800 ㎡ 幼兒園： 1 所（ 9 班） 1800 ㎡ （占地 3000㎡） 小學(xué) 1 所（ 18 班） 6000 ㎡ （占地 10000 ㎡） 交通組織： 整個小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機動車活動范圍限制在組團庭院外圍。 強調(diào)細部設(shè)計，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇 及景墻等。戶型設(shè)計擬通過樣板間的展示引導(dǎo)當?shù)氐目蛻簦晒笤僭诤笃谕茝V。是繼珠三角、長三角后我國又一經(jīng)濟增長極。 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手及本項目 競爭優(yōu)勢 本項目在區(qū)域內(nèi)直接競爭對手主要為大豐路以南即將開發(fā)的幾個中小樓盤，但這幾個樓盤無論在規(guī)模、配套設(shè)施、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境等方面都無法與本項目競爭；特別重要的一點是，本項目的開發(fā)成本遠比這些樓盤低，本項目地價成本約 500600 元 /㎡，其他費用也低 100200 元 /㎡。 新建項目 小高層占據(jù)主導(dǎo) 經(jīng)歷過大地震肆虐的漢沽區(qū)，原有建筑一般層數(shù)較低，除大量平房外， 一般樓房也僅以三層為主，很少有更高的建筑物。這部分為數(shù)不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實性需求。相對于處于核心的幾個項目，位于城區(qū)邊緣位置的項目價格要相對低一些。據(jù)了解，截至目前，漢沽區(qū) 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河?xùn)|片區(qū)就占據(jù)了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。價格目前已處于高位運行，下半年漲幅將隨供應(yīng)量的增加得到