【正文】 ：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據絕對優(yōu)勢。 九、資金峰值比例 38,000 38,000 38,000 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。 售價變動對各項經濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內部收益率%%%%%%3）資金峰值比例 所得稅：稅前利潤的33%；網球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網球場為40萬建筑小品923土地方補償費22,470749總用地525畝。：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內居民服務,由于項目用地南側梅江二期用地內規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。5.客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區(qū)域已經形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。綠化率38%現(xiàn)階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。主力面積130160 m2120150 m2總結：該項目產品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。70%世紀城：名都新園藍水假期個案分布與宗地位置關系圖：云水園 宗地3．1世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層2800100120基本售磬 各檔次產品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域內產品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。第四章 市場研究宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質基本明確。 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（2）③合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。、臨時用電。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。 去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。②與項目用地北側順馳地塊比較： 據初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。（4）項目用地西側有一個40平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內，對項 目建設無影響。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地)94可建設用地面積431其中區(qū)內配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地）41凈住宅用地面積391可建設用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地 ⑦項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 項目資金預測第八章 可行性結論1. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 初步規(guī)劃設計思路2. 區(qū)域市場成長狀況2. 內部因素2.由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。:序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。（5）項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。排水：在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。③我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數退回給萬科公司。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。（5）：： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強?！魠^(qū)域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產品，極其強調產品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)內規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經形成一個大片的熱點