【正文】 地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 合理的市政設施配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。，不適合做儲備項目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173報批報建費3,752125另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；室外消防系統(tǒng)923道路及廣場76325綠化建設費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759 營業(yè)稅及附加：%；114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率%獲利指數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2）　 資金流量及有關(guān)指標： 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 六、資金成本 245 325 52% 八、獲利指數(shù) 宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 可行性結(jié)論： 依據(jù)目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十、地價支付貼現(xiàn)比 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 114,000 回款額 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%% 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：地價支付貼現(xiàn)比總投資回報率16．58% 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施,幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同室外智能系統(tǒng)67122室外高低壓3,353112給排水系統(tǒng)費1,89163三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.勘察設計費1,19040大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設施拆遷 2004年開發(fā)7萬平米。第六章 項目開發(fā)計劃：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。左右，屬黃金朝向。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。 充分考慮住宅建設中新技術(shù)、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準?！　　　?. 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 總體規(guī)劃設計思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。1.：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。l上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價主力總價5062萬元4557萬元容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術(shù)換熱。216。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為1 －6地。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以