【正文】 在招商階段應(yīng)當嚴格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進行招商，避免無序經(jīng)營。對天津房地產(chǎn)市場影響較大的政策主要是對購買后不滿2年即轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅、房地產(chǎn)貸款風險管理指引、嚴格商品房預(yù)售審批等幾個方面，其帶來的風險主要是投資型購房受到限制、融資難度加大。至2010年10月進入尾盤銷售。小結(jié)：濱海新區(qū)住宅市場前景樂觀，但要詳細分析消費者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤，將成為今后一段時期的主力軍。5．5．塘沽區(qū)新近開盤項目：項目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價銷售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤水域未來城1501805500臨水6200售出3套裕川市內(nèi)六區(qū)成交價已超過6000元/M2，保持一個穩(wěn)步上漲的趨勢，月均上漲速度約2%。預(yù)計本項目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢，到第三年正式第一個價值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報。5．上海和浦東寫字樓市場分析：5．3．上海甲級寫字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢，截止到2006年一季度，甲級寫字樓的空置率僅為2%。與市區(qū)一般寫字樓水平相差不大。保險和貿(mào)易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。 天津市區(qū)寫字樓租戶分析：主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是：金融業(yè)，保險業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。而同期的天津?qū)懽謽菍嶋H成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15%。規(guī)劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。“五橫”：國道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京——天津——塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。預(yù)計整個工程將于今年11月中旬竣工。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達到10000億元，%，工業(yè)總產(chǎn)值達到24000億元以上，口岸進出口總值達到5000億美元以上。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛，經(jīng)濟活力已經(jīng)超越浦東及深圳。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。2005年，其中55%來自北京、河北和西北地區(qū)。 自然資源對經(jīng)濟發(fā)展的效率、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。　　——區(qū)位優(yōu)勢不可替代 第三產(chǎn)業(yè)億元億元億美元個212647為適應(yīng)天津建設(shè)北方國際航運中心和國際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實施的原則，借鑒國際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點發(fā)展國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點帶面，推進區(qū)域整合。國務(wù)院明確了天津濱海新區(qū)成為“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，使天津濱海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國第三個“國家綜合配套改革試驗區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。2．天津濱海新區(qū)的功能定位：在2006年5月26日，國務(wù)院下發(fā)的“國務(wù)院推進濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見”中，將天津濱海新區(qū)進行如下功能定位：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。 經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績。 濱海新區(qū)投資比較分析：2．1天津濱海新區(qū)的基本情況： 天津濱海新區(qū)開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實黨中央、國務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國北方經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項跨世紀發(fā)展的戰(zhàn)略決策。 （2）珠三角的突出優(yōu)勢是其開放度相當高，特別是其外向型特征明顯。%；人口2762萬，%。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到182321億元?！绊懧轂成虅?wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)互利共贏。今年以來，各省市紛紛到該地區(qū)實地考察，商談投資，達成了一批合作項目協(xié)議。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津濱海新區(qū)，、2000億元、1600億元的成績。表一：三大經(jīng)濟帶基本情況比較：區(qū) 域土地面積人 口絕對值（萬平方公里）占全國比重（%）絕對值（萬人）占全國比重（%）長三角13000珠三角4547京津唐6371合計23800全國960100130000100表二：三大經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展概況比較： 單位：億年份項目2003年GDP 增長率2004年GDP 增長率2005年GDP 增長率占全國比重人均GDP珠三角11586 13394 18116 %39842長三角25738 28775 33859 %26045京津冀14596 16202 1118337 %28728摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù)表三：2005年三大經(jīng)濟帶橫向比較： 項目全國長三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337總?cè)丝?3億1300045476371人均GDP14024260453984228782進出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四：主要區(qū)域拉動力比較： 項目長三角珠三角京津冀總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū)GDP 33859 2100 18116 4926．9 18337 1610總?cè)丝? 13000 185萬 4547 800萬 6371 140萬人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200進出口總額 5024 1900 4110 1828．6 1925 500外商直接投資 263 31．11 115 29．69159 25．31備注：表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣； 進出口、外商投資為億美圓。進出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機遇。%。推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。包括：——鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新?！　　o予天津濱海新區(qū)一定的財政稅收政策扶持。 第一產(chǎn)業(yè)億元 直接利用外資合同金額億美元豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟高速增長提供了基礎(chǔ)。天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標多年來一直在全國各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。在這種背景下，天津濱海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來進行。2000年來濱海新區(qū)增長速度始終快于浦東和深圳， 。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。隨著濱海新區(qū)重大項目的紛紛啟動，與之相配套的交通項目也將陸續(xù)啟動?！叭v”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個濱海新區(qū)的海濱大道。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。進入2006年以來，預(yù)計天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑿略鲞M入市場的項目有12個，總建筑面積約為39萬平方米。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。歐美企業(yè)，具有很強的租金支付能力，他們一般選擇等級較高的寫字樓辦公。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來評判未來的發(fā)展是沒有依據(jù)的，預(yù)測未來濱海新區(qū)寫字樓市場的走勢必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展狀況，為項目制定科學的發(fā)展規(guī)劃。截止到2005年底，上海甲級寫字樓供應(yīng)量為325萬平米。上表顯示，%以上，這對于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)房價處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個中檔水平。家園101245400已售70%貽信康庭塘沽中心135（少量10110）5600余房：多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀向陽居1385500已售80%3月底上市林立鑫銘水岸11555600余房20套尾盤貽成四、項目開發(fā)方案：夜景透視圖 方案說明：本項目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務(wù)區(qū)中心地段，（含地下部分）。本項目未售部分30%，共計24439萬元計入公司資產(chǎn)，自2009年10月開始計租，soho、公寓按照出租率70%計算，年租金收入1511萬元，4年租金達6000萬元。對于本項目而言，投資型購房者購買的無論是辦公還是公寓，主要是用于出租經(jīng)營，因而不會受到什么影響。項目經(jīng)營階段應(yīng)當隨著市場需求的變化。通過對市場的準確把握，全面了解市場的供需關(guān)系，明確市場的潛在需求，并在此基礎(chǔ)上進行科學的預(yù)測，提高項目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃的準確性，可以在很大程度上降低經(jīng)營風險。六、風險分析：政策風險由于國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)投資過熱，多項宏觀調(diào)控措施相繼出臺，其主要目的在于適度限制房地產(chǎn)投資。09年3月~2010年9月持續(xù)期完成銷售面積的55%。這其中就包括數(shù)量眾多的應(yīng)屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購買群體。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)今年的住宅市場價格均較2005年又有所提升，但相對漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開發(fā)區(qū)大。整體來看，全市商品房成交價格保持在5000元上下，走勢平穩(wěn)。對本項目有較大的參考價值。在經(jīng)濟持續(xù)增長，外商投資長期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫字樓市場近幾年以來供不