【正文】 北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達到10000億元，%，工業(yè)總產(chǎn)值達到24000億元以上，口岸進出口總值達到5000億美元以上。其中重點發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細化工的80平方公里的濱海化工區(qū)；50平方公里的中心商務商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。 響螺灣商務區(qū)：塘沽響螺灣商務區(qū)是濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)的標志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃人口為1萬人。 商務區(qū)規(guī)劃建設(shè)30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中央相關(guān)部委和全國各省市自治區(qū)，這樣氣勢恢宏的各省市駐外機構(gòu)總部級的基地，在國內(nèi)也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。 進駐企業(yè)的特殊政策：1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前5年按實際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財政支持和獎勵，后5年按實際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財政支持和獎勵。3）、企業(yè)在工商、稅務、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠。5）、在投資、報件、注冊登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務區(qū)”投資項目服務辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。“五橫”：國道112高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京——天津——塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。5．1．軌道交通：黃萬鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津濱輕軌京山鐵路響螺灣商務區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括：正在運行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)——天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽——漢沽——大港的濱海輕軌。該區(qū)重點發(fā)展商務、金融、辦公和商業(yè)服務業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務區(qū)。響螺灣商務區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問題。規(guī)劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。由于裙樓底商為大廈配套項目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫字樓和酒店公寓的市場需求情況。三大商務區(qū)寫字樓供應量比例為：其中：小白樓占38%，南京路占30%，友誼路占32%。而同期的天津?qū)懽謽菍嶋H成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15%。預計2006年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約24萬平方米，同比2005年上漲9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，差價較大。其他寫字樓的租金區(qū)間一般為25元之間。 天津市區(qū)寫字樓租戶分析：主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是：金融業(yè)，保險業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。大多數(shù)跨國企業(yè)選擇國際商場和津匯廣場。小到中型的寫字樓目前很流行。有些小型的企業(yè)選擇在酒店和高檔的公寓辦公。保險和貿(mào)易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。國內(nèi)租用A級寫字樓的只限于金融業(yè)，保險業(yè)和物流貿(mào)易類行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機構(gòu)對寫字樓的需求也在增加。 濱海新區(qū)寫字樓市場綜合分析項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價開發(fā)區(qū)濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街///華輝大廈第二大街寫字樓//0．75元/天/平米天保金海岸開發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫字樓/均價：6000還未開盤占地面積：100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發(fā)區(qū)第二大街寫字樓200——300/第四杰座泰達大街與黃海路交口洋房式寫字樓147——289起價：6580元/平方米均價：7000元/平方米只賣不租銀座大廈第二大街寫字樓43012000從上表中可以看出，濱海新區(qū)的寫字樓實際供應量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價格水平在7000—12000元/平米，與市區(qū)價格相差不大。與市區(qū)一般寫字樓水平相差不大。 上海寫字樓比較分析：5．經(jīng)濟發(fā)展狀況：上海市近5年保持12%的經(jīng)濟增長。5．外商直接投資：隨著長三角經(jīng)濟圈的崛起和浦東新區(qū)開發(fā)開放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進入。表明上海長期為外商投資看好，預示天津和天津濱海新區(qū)也將保持這樣的發(fā)展趨勢。5．上海和浦東寫字樓市場分析：5．3．上海甲級寫字樓供應量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢，截止到2006年一季度，甲級寫字樓的空置率僅為2%。以2005年為例，浦東寫字樓的供應量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領(lǐng)頭羊作用?？罩寐蕿?%。后經(jīng)過回落，保持4%的平均增長速度。預計本項目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢，到第三年正式第一個價值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報。銷售價格則顯示逐年遞升的趨勢，2005年平均價格為3870美圓/平米。5．天津濱海新區(qū)近期住宅市場分析：由于項目組合中，計劃建設(shè)一部分銷售型酒店公寓，因此對濱海新區(qū)特別是塘沽區(qū)住宅市場進行分析。2月份受春節(jié)影響，成交量出現(xiàn)低谷；6月份由于國家宏觀調(diào)控政策出臺，市場呈現(xiàn)觀望局面，成交量有所下滑。市內(nèi)六區(qū)成交價已超過6000元/M2，保持一個穩(wěn)步上漲的趨勢，月均上漲速度約2%。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產(chǎn)成交市場持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費水平的提高，成為繼南開區(qū)之后，住宅商品房市場成交最為活躍的區(qū)域，市內(nèi)各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經(jīng)完全被打破。5．5．塘沽區(qū)成交量分析：從銷售量來看，開發(fā)區(qū)所占比例最大約為45%，%，%。到2006年6月，塘沽區(qū)可售房屋的市場報價平均已經(jīng)達到5109元/平方米，開發(fā)區(qū)目前市場報價平均達到6913元/平方米，%%。5．5．塘沽區(qū)新近開盤項目：項目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價銷售情況備注貽景花園海洋高新1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房：多層13套尾盤水域未來城1501805500臨水6200售出3套裕川尚海國際新港1605400已售50%停盤貽芳嘉園1064800已售90%尾盤紫云國際135180（少量103）5600余110套尾盤愛麗榭泰達居住150（127）7300已售90%萬通新城國際60、80、1008000A3已售出200余套小戶型伴景灣1802447800二期已開2棟的50%大戶型御景園邸三期開發(fā)區(qū)中心1847800余房120套（7月未售）東方名居131426400138余6套7月初再次公開濱海新城150、170、200630073003套150《交換空間》天津海選見面會7月份，銷售步伐遲緩，大戶型成難題 通過調(diào)研分析，各在售項目的銷售均價漲幅微弱，大多數(shù)項目價格仍保持在4月份的水平，側(cè)面反映出塘沽、開發(fā)區(qū)在售項目銷售速度緩慢。在售產(chǎn)品以大戶型為主，該類戶型的消化在上半年已釋放多數(shù)，加之稅費政策的調(diào)整，大戶型成為銷售難點。目前，塘沽及開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為外來人口以及各類人才的聚集地，使得聚焦效應日益顯現(xiàn)。小結(jié)：濱海新區(qū)住宅市場前景樂觀，但要詳細分析消費者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤，將成為今后一段時期的主力軍。擬建成集寫字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業(yè)于一體的建筑群，序號業(yè)態(tài)建筑面積備注1地下地下兩層建筑，設(shè)備房及停車場2商業(yè)裙樓服務配套、會務3辦公建筑/4酒店及SOHO/合計其中，公寓戶型的設(shè)計趨勢是更人性化、舒適化，戶型面積以一室、兩室和三室為主。公寓標準層平面寫字樓標準層平面 項目開發(fā)成本：濱海浙江大廈工程預算表（續(xù)一）一類費明細（以初裝修計算）序號工程和費用名稱單位面積造價指標備注㎡萬元一地下　　　　　1土建工程㎡2780077842800　3基坑支護m27800528190　　工程樁㎡129500103680　4給排水系統(tǒng)㎡2780011140　5消防系統(tǒng)㎡2780070　6暖通系統(tǒng)㎡27800278100　7電氣系統(tǒng)㎡27800278100　8電梯㎡2780022280　9弱電系統(tǒng)㎡2780013348　10小計㎡278003760　二裙樓　　　　　1土建工程㎡1880018801000　2室內(nèi)初裝修㎡18800564300　3外檐裝修㎡18800564300　4給排水系統(tǒng)㎡188009450　5消防系統(tǒng)㎡1880015080　6暖通系統(tǒng)㎡18800564300　7電氣系統(tǒng)㎡18800244130　8電梯㎡18800128　9弱電系統(tǒng)㎡188009450　10小計㎡188002237　三辦公　　　　　1土建工程㎡4540045401000　2室內(nèi)初裝修㎡4