【正文】 六、 編制依據(jù) 天津市發(fā)展計劃委員會：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項目建設(shè)規(guī)模和總房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 4 投資的批復(fù)” [津計投資（ 2021） 371 號 ]； 天津市規(guī)劃和國土資源局：“中華人民 共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證” [編號：2021 津地證字 0107]； 天津市規(guī)劃和國土資源局：“建筑設(shè)計方案通知書” [編號： 2021 建案通字 0260 號 ]； 七、可行性研究報告工作主要范圍 ? 項目建設(shè)的必要性 ? 項目市場前景分析 ? 項目選址的可行性 ? 總平面布局的的可行性 ? 建筑工程的可行性 ? 公用工程的可行性 ? 消防、節(jié)能、抗震、勞動安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性 ? 項目經(jīng)營模式研究 ? 環(huán)境保護(hù) ? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性 ? 項目實施進(jìn)度 ? 結(jié)論 八、項目主要指標(biāo) 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 5 序號 內(nèi)容 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 168790 地上建筑面積 平方米 138790 地下建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 4 容積率 5 五星級酒店客房間數(shù) 336 6 機(jī)動車車位 個 389 7 出租車車位 個 20 8 非機(jī)動車車位 個 600 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 投資總額 萬元 2 項目建設(shè)期 年 3 三 公用工程指標(biāo) 1 日最高用水量 立方米 /天 2 夏季制冷負(fù)荷 KW 13600 3 冬季 采暖負(fù)荷 KW 10890 4 電力總負(fù)荷 KVA 13500 5 煤氣用量 立方米 /天 1410 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 6 第二章 項目的建設(shè)意義 一、 天津人才科技大廈項目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實施步驟 海河是天津的母親河，是天津獨特的、標(biāo)志性的寶貴資源。為實現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū) 20 公里劃為“ 4 個功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。從而使得該項目成為“海河開發(fā)” 戰(zhàn)略實施的 組成部分 ，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。 天津人才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”。酒店、寫字樓、公寓、 商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 8 四、天津人才科技大廈項目的 建設(shè)，將大大增強(qiáng)天津市 高檔 星級酒店的 實力 ，有利于天津市高檔星級酒店的布局調(diào)整 天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國際港口城市。為此，天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會提出了“到 2021 年天津市五星級酒店要達(dá)到 14 家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。 五、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將推進(jìn)天津市人才交易工作的順利開展，進(jìn)一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開展，各國各地區(qū)對人才的競爭日益激烈，國內(nèi)外人才中介機(jī)構(gòu)的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國尋求合作。我市在這一方面尚 且薄弱，急需建設(shè)一個吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動我市人才交易順利開展的陣地。 房策網(wǎng)－ 《 2021 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企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，進(jìn)行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。 近幾年來，經(jīng)過自身多年 的 努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù) 、區(qū)位、資源、港口和社會環(huán)境等優(yōu)勢，對國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津 也因此 成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費、利用外資全面發(fā) 展 ，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速 、 協(xié)調(diào) 、 健康發(fā)展，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān) ，年均經(jīng)濟(jì)增長率超過 10%。 總體來說，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點和必要性。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析。在新世紀(jì)最初 10 年，天津市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。 發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志。 酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個細(xì)分市場提供服務(wù)支持，同時也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。 從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。 天津是一座 設(shè)衛(wèi)建城 600 年的歷史文 化名城， 是近代中國中西文化沖突又融合的一個典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個象征，也是一個琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進(jìn)一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。 因此 ， 區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設(shè)提供了沃土。隨著中國加入 WTO 和北京申辦奧運的成功，旅游業(yè)也 迎來 了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 國內(nèi)旅游市場發(fā)展概述及 分析 目前 ， 國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛， 幾年來 始終是中國發(fā)展最迅速、對外開放程度最高、獲利前景最好的行業(yè)之一。 國家旅游局統(tǒng)計資料顯示， 2021 年我國旅游業(yè)國際、國內(nèi)旅游總收入為4874 億元，全年入境游人數(shù)為 9100 萬人次，其中外國人 1130 萬人次，入境過夜旅游者 3270 萬人次 。需要特別指出的是，在這個不尋常的年度里“ 非典 ”肆虐，對旅游業(yè)造成了極大的影響。這說明中國的旅游業(yè) 市場具備極大的發(fā)展?jié)摿Α? 與此同時，商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個重要分支正在中國市場 蓬勃發(fā)展 。中外業(yè) 內(nèi) 人士一致認(rèn)為，中國已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。 （ 1） 天津地區(qū)常規(guī)旅游市場 分析 隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批 新 景點。 同時，作為 2021 北京奧運會的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云?獨特的旅游資源和 獨具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。 （ 2） 天津地區(qū)商務(wù) /會務(wù) 旅游市場 分析 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 16 天津 是我國北方最大的沿海開放城市，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步， 商務(wù)旅游業(yè) 也得到了 飛速發(fā)展 ， 年增長速度達(dá)到 20%以上 。 同時，天津是北方重要的工商業(yè)城市， 2021 年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 同比增長 ％ 。越來越多的商務(wù) 人士 將 其業(yè)務(wù) 活動的中心 選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。 隨著我國 加入 WTO 組織 ， 與世界貿(mào)易體制的接軌， 頻繁的國際交流和商務(wù)活動隨即展開，商務(wù)和會務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟(jì)的新增長點。 第三 節(jié) 酒店業(yè) 市場分析 一、酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測 相關(guān)資料表明： 伴隨著天津整體經(jīng)濟(jì) 的 快速發(fā)展，天津市酒店 業(yè) 也呈現(xiàn)出迅猛 發(fā)展的 態(tài)勢。其中：五星級 1 家、四星級 12 家、三星級 40 家，客房總數(shù) 萬房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 17 間，床位 萬張。其中，過夜游客數(shù)約 占 總