【正文】 ， 2021 年比 2021 年增加了 萬㎡。 2021 年一季度，南寧市房地產(chǎn)施工面積為 萬㎡，竣工面積為 萬㎡，銷售面積為 萬㎡，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。 （二）銷售價格分析 據(jù)我們對最近南寧幾十個樓盤的調(diào)查，南寧市房價（住宅）起價基 12 本如下： 單位 :元 /㎡ 最高起價 最低起價 平均起價 瑯東新區(qū) 4500 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 3490 元 /㎡ 江南區(qū) 3200 元 /㎡ 1458 元 /㎡ 2293 元 /㎡ 城北區(qū) 2800 元 /㎡ 1966 元 /㎡ 2320 元 /㎡ 新城區(qū) 3500 元 /㎡ 2500 元 /㎡ 3183 元 /㎡ 興寧區(qū) 3700 元 /㎡ 1887 元 /㎡ 3017 元 /㎡ 本項目的類比樓盤基本情況表 名稱 樓盤 名稱 地理 位置 樓盤 性質(zhì) 主要 配套 起步價 最高價 均價 開盤 日期 工程 狀況 銷售 情況 陽光 100 民族 大道 住宅 地上 停車場 3088 6500 3500 竣工 90% 商鋪 35000 兩河 流域 民族 大道 商住樓 地下 停車場 2998 3580 3200 竣工 80% 新朝陽 廣場 朝陽路 商住樓 地下 停車場 28800 80% 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，南寧市的房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，各個樓盤的銷售狀況都良好，幾乎是開發(fā)一個成功一個，所以，本項目的開發(fā)具有良好的市場前景。隨著開發(fā)商的觀念更新和購房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計開發(fā)理念開始成為南寧房地產(chǎn)業(yè)界的共識，樓 13 盤的熱銷帶動了南寧市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 綜上所述，基于《 某某大廈 》商住綜合樓其獨特的經(jīng)濟地理位置，本項目把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場，主要面向南寧市及來南寧市投資置業(yè)的各地商賈，針對消費者市場，力求建成一座匯人文氣息、無限商機、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈?？尚行匝芯繄蟾鎸徟螅瑧?yīng)立即開展全面工作。 （二）項目建設(shè)進度建議 2021 年 4 月 — 2021 年 10 月完成項目土地的報批手續(xù)，落實土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2021 年 12 月“ 某某大廈 ”奠基開發(fā)建設(shè) 2021 年 4 月前封頂 2021 年 4— 8 月成立經(jīng)營商場機構(gòu) 2021 年 10 月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營，住宅開始入住 附項目實施進度表 : 14 15 六、項目投資估算 表一：項目投資估算表 序號 項目 計算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 A 開發(fā)成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 萬元 一 土地成本 萬元 1 土地面積 畝 2 土地單價 萬元 /畝 3 其它土地費用 二 前期工程費用 萬元 1 可行性研究費 2 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 *3% 3 審查費 5 場地平整、臨時設(shè)施費 三 建安工程費 萬元 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 萬元 1 供電工程 2 供水工程 3 排水工程 4 設(shè)備費 5 綠化、道路工程 9245 ㎡ 6 煤氣工程 7 智能化工程 五 公共設(shè)施配建費 萬元 六 開發(fā)期間費稅 萬元 1 城規(guī)綜合服務(wù)費 2 城建配套設(shè)施費 建安工程費 *3% 3 教育費附加 建安工程費 *1% 4 人防建設(shè)費 10 元 /㎡ 5 白蟻防治費 2 元 /㎡ 6 工程質(zhì)監(jiān)費 建安工程費 *‰ 7 工程招標(biāo)費 建安工程費 *1‰ 8 監(jiān)理費 建安工程費 *% 9 工程保險費 建安工程費 *2% 七 預(yù)備費 萬元 1 基本預(yù)備費 (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價預(yù)備費 B 開發(fā)費用 八 +九 +十 萬元 八 管理費用 A*3% 萬元 九 銷售費用 銷售額 *% 萬元 十 財務(wù)費用 P=5500 萬元 i=% 2 年 萬元 C 總投資 A+B 萬元 16 表二：經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項目利潤估算表 序號 項目 計算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 D 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 ㎡ 二 建筑密度 26% 三 容積率 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面積 ㎡ 1 住宅建筑面積 ㎡ 2 商業(yè)建筑面積 ㎡ 3 辦公建筑面積 ㎡ 4 地下車庫建筑面積 ㎡ 5 地下公共配建面積 ㎡ 六 道路、綠化面積 ㎡ 1 道路面積 ㎡ 2 綠化面積 ㎡ E 建安工程費 萬元 1 住宅建安費 1000 元／㎡ 萬元 2 商場建安費 1000 元／㎡ 萬元 3 辦公建安費 元／㎡ 0 萬元 4 車庫建安費 1000 元／㎡ 萬元 5 公建建安費 元／㎡ 0 萬元 F 總投資成本 萬元 G 銷售利潤 萬元 一 銷售總額 萬元 1 住宅銷售額 2500 元／㎡ 萬元 2 商場銷售額 萬元 一層商場銷售額 15000 元／㎡ 萬元 二層商場銷售額 12021 元／㎡ 萬元 三層商場銷售額 9000 元／㎡ 四層商場銷售額 7000 元／㎡ 五層商場銷售額 6000 元／㎡ 3 車庫銷售額 175 個車庫 二 營業(yè)稅 銷售額 *5% 萬元 H 稅后利潤 萬元 1 應(yīng)納稅所得額 萬元 2 所得稅 33% 萬元 J 利潤率 1 銷售利潤率 % 營業(yè)稅后 2 稅后利潤率 % 所得稅后 17 七、借貸償貸計劃 （見表三） 該項目投資均發(fā)生在第一年建設(shè)期，所需投資資金 5500萬元依靠銀行 , 萬元為公司自有資金，則項目貸款總額為： 5500 萬元 ，自有資金為： 萬元。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二年末一次性付清。在營業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，為 萬元，到項目營業(yè)期結(jié)束時，其凈現(xiàn)金流量累計額達到 萬元 . 18 （二）項目資金來源與資金占用平衡表（見表五） 資金來源 =銷售收入 +自有資金 +貸款 資金占用 =建設(shè)投資 +貸款償還 +利息償還 +營業(yè)稅 +所得稅 資金盈余 =資金來源－資金占用