【正文】 局部在公園下穿），至西三街。預(yù)計(jì)2008年建成。如果項(xiàng)目周邊規(guī)劃道路能夠按時(shí)建設(shè)完成，則對(duì)項(xiàng)目交通可通達(dá)性有較大提高，對(duì)項(xiàng)目的輻射范圍的增強(qiáng)有直接影響。人民公園項(xiàng)目東向的“下半城”項(xiàng)目東邊規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊印象l 標(biāo)志性強(qiáng)地塊所在位置為解放碑片區(qū)地勢(shì)最高點(diǎn)，具有打造標(biāo)志性建筑的天然條件；項(xiàng)目產(chǎn)品形式為超高層，建成后會(huì)成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。l 氛圍性弱項(xiàng)目所在新華路歷來形成了較低的形象，沒有形成中高端氛圍。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。解放碑CBD總體功能定位是：我國長(zhǎng)江上游地區(qū)的國際化商務(wù)活動(dòng)中心。圍繞“五大”功能定位，未來解放碑CBD的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要分為三個(gè)層次：核心層是金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級(jí)社區(qū)與個(gè)人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。這里歷來商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購?qiáng)?，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)零售業(yè)雖然不是CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對(duì)CBD金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對(duì)CBD核心商務(wù)功能和形成24小時(shí)服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查甲級(jí)寫字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）租金及使用率情況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平方米）租金（套內(nèi)元/月/平方米）出租率產(chǎn)權(quán)狀況投入使用年份重慶世界貿(mào)易中心10 8060%分零出售2005年重慶國際商務(wù)中心 7585%分零出售2005年重慶國際貿(mào)易中心 10080%分零出售2005年 8080%分零出售2004年大都會(huì)廣場(chǎng) 135100%開發(fā)商持有1998年小結(jié)：l 從建筑體量分析，解放碑各典型項(xiàng)目體量普遍在3萬平方米左右，只有超高層項(xiàng)目世界貿(mào)易中心達(dá)到10萬平方米；l 從項(xiàng)目檔次分析，大都會(huì)廣場(chǎng)租金最高，體現(xiàn)其最高的市場(chǎng)價(jià)值，這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以得到反映，代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能；其次是國際貿(mào)易中心，其入住客戶群體的檔次是除大都會(huì)之外最高的。l 從出租率情況看，大都會(huì)以100%的出租率反映了頂端的市場(chǎng)價(jià)值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時(shí)期的國際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其余各寫字樓出租情況較好，都在80%以上，并有不斷增加的趨勢(shì)。小結(jié)：l 除大都會(huì)持有之外，其余各項(xiàng)目均以出售方式運(yùn)營；l 目前投資者持有產(chǎn)權(quán)的出售價(jià)格均在10000元/平方米（建筑面積）之上，與其購買時(shí)8000元的價(jià)格相比，均有不同程度的增值；l 按目前市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，甲級(jí)寫字樓投資者的靜態(tài)投資收益率在9%左右。反映出解放碑寫字樓較好的投資價(jià)值，及不斷增長(zhǎng)的持有價(jià)值。l 目前解放碑的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目經(jīng)過數(shù)年的運(yùn)作，均有較為理想的出租率，且出租率呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。（4）典型寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)半島國際大都會(huì)地址渝中區(qū)民族路169號(hào)渝中區(qū)解放碑五一路8號(hào)渝中區(qū)解放碑渝中區(qū)解放碑業(yè)態(tài)專業(yè)寫字樓商務(wù)公寓及寫字間專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓總建筑面積36380平方米30448平方米總建面為4萬方、其中寫字樓為2萬方總建面約為13萬平方米；樓層39層（15層裙樓為餐飲及影樓，639層為寫字樓）A塔樓為寫字樓，共25層，B塔樓為商務(wù)公寓，共42層。樓層面積建筑面積1070平方米建筑面積1323平方米左右1200平方米約1600平方米配套設(shè)施餐飲，休閑中心，咖啡吧。毗鄰大都會(huì)廣場(chǎng)、電子信息中心、集中的保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)，商場(chǎng)、酒店、公園、醫(yī)院等商場(chǎng)、酒店配套等大堂面積：100平方米、層高5米面積：120平方米、層高6米面積：80平方米、層高5米面積：180平方米、層高7米電梯間面積：8平方米、層高4米面積：15平方米、層高4米面積：10平方米、面積：25平方米、外裝修黃金花崗石基座，SRC鋼骨結(jié)構(gòu)，主體單位玻窗為8MM強(qiáng)化鋼玻,瑞士原裝斯米克墻磚中空玻璃落地窗，采用鋁板作裝飾線條中空玻璃、外墻天然花崗石。電話線，寬帶接入系統(tǒng)。停車位180個(gè)300多個(gè)320個(gè)，租金為人民幣300元/月/位400個(gè)，租金為人民幣450800元/月/位不等電梯7部歐美進(jìn)口高檔電梯。3部三菱高速電梯、2部貨梯原裝進(jìn)口日立電梯，高層4部、中層3部、底層4部、貨梯2部入住時(shí)間2004年9月2005年10月1999年1998年開發(fā)商英利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司渝亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶弘基物業(yè)發(fā)展有限公司（公司名稱變更）和記實(shí)業(yè)（重慶）有限公司　世貿(mào)中心重慶國際貿(mào)易中心重慶國際商務(wù)中心地址渝中區(qū)鄒容路渝中區(qū)民生路渝中區(qū)中華路業(yè)態(tài)專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓總建筑面積10萬平方米33303平方米。裙樓部份110層是迪康百貨，1114層是配套設(shè)施層，寫字樓自1562層)。A塔寫字樓，B塔五星級(jí)酒店。樓層面積建筑面積1400余平方米，配套設(shè)施大型車庫、大型超市、大型百貨、中餐廳、健身中心、會(huì)議中心、會(huì)員俱樂部、鋼琴吧、西餐廳、商務(wù)茶樓、觀景臺(tái)、停機(jī)坪。健身房、室內(nèi)恒溫游泳池、咖啡廳、商務(wù)中心、多功能廳、階梯會(huì)議廳。每戶預(yù)設(shè)電話線2部，電話線入戶。ADSL或光纜寬帶接入、電話線到戶，新視通系統(tǒng)，天翼通系統(tǒng)(無線上網(wǎng))，小靈通、聯(lián)通、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。高區(qū)3臺(tái)、中區(qū)3臺(tái)、低區(qū)2臺(tái)、消防梯/貨梯各1臺(tái)5部原裝“三菱”進(jìn)口電梯。入住時(shí)間2005年6月2005年6月　2005年8月開發(fā)商重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶聚富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶中發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司酒店物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）解放碑酒店業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析2005年末，重慶市共有星級(jí)賓館飯店189家，比上年增加21家。星級(jí)賓館飯店擁有客房20789間，床位37270張，員工35134人。解放碑CBD是重慶酒店分布最為集中的區(qū)域，更是集中了全市檔次最高的五星級(jí)酒店如海逸酒店、萬豪酒店和洲際酒店。從經(jīng)營狀況來看，經(jīng)濟(jì)型酒店和四星級(jí)酒店的入駐率最高，而五星級(jí)酒店次之。所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑的心臟位置。u 萬豪酒店項(xiàng)目名稱萬豪酒店項(xiàng)目地址青年路77號(hào)（較場(chǎng)口旁）星級(jí)★★★★★開業(yè)時(shí)間1999年房間數(shù)517聯(lián)系電話63888888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格600元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、DDD電話 、IDD電話、洗衣服務(wù)、 理發(fā)美容室、全部房間有寬帶上網(wǎng)、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、舞廳、健身中心、游泳池等。u 洲際酒店項(xiàng)目名稱洲際酒店項(xiàng)目地址解放碑建設(shè)銀行大廈旁星級(jí)★★★★★開業(yè)時(shí)間2006年房間數(shù)338聯(lián)系電話89066888標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格550元/天酒店設(shè)施和服務(wù)會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、理發(fā)美容室、全部房間有寬頻上網(wǎng)、SPA、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室等。、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、DDD電話洗衣服務(wù)、夜總會(huì)、中西餐廳、酒吧、室內(nèi)游泳池、所處的總體商業(yè)環(huán)境解放碑核心商圈內(nèi)，旁有國貿(mào)大廈、世貿(mào)大廈和國際商務(wù)大廈等寫字樓。（3）酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)l 數(shù)量結(jié)構(gòu)重慶市星級(jí)酒店以二星、三星、四星居多，而五星級(jí)酒店較少，解放碑五星級(jí)酒店雖然相對(duì)集中，但其總量仍然較少。這說明重慶市酒店的供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在五星級(jí)酒店。目前的5家五星級(jí)酒店平均出租率低于三星級(jí)以上酒店主城區(qū)平均出租率。COM5000高層36小結(jié)：l 除了下半城項(xiàng)目中馳半島薈景外，解放碑的公寓項(xiàng)目均較為久遠(yuǎn)，近期無在售公寓和住宅項(xiàng)目推出；l 單棟塔樓項(xiàng)目體量約在4—6萬平方米，而兩棟塔樓的項(xiàng)目體量則普遍在10萬平方米以上；l 公寓項(xiàng)目主要以高層形態(tài)為主，超高層形態(tài)較少。COM7316100％小結(jié)：l 上半城公寓項(xiàng)目普遍售罄，僅有少量項(xiàng)目尚有幾套尾房仍在銷售；l 年代較近的上半城項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在7000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）以上；l 帝都廣場(chǎng)由于較高的品質(zhì)、時(shí)代豪苑占據(jù)最佳的地理位置，故價(jià)格最高，達(dá)到10000元/㎡（套內(nèi)價(jià)格）左右；l 合景聚融廣場(chǎng)和美力l 按目前市場(chǎng)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格計(jì)算，公寓投資者的靜態(tài)投資收益率約在5%—％左右。反映出解放碑公寓市場(chǎng)具有穩(wěn)定的投資收益。（4）典型公寓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查表　帝都廣場(chǎng)中馳半島薈景—翠景閣合景聚融廣場(chǎng)地址解放碑五一路8號(hào)解放碑人民公園旁解放碑民生路民權(quán)路交點(diǎn)開發(fā)商重慶渝亞房地產(chǎn)開發(fā)建造有限公司重慶中馳置業(yè)有限公司重慶合景國際投資有限公司占地面積8600平方米2379平方米3720平方米總建筑面積137983平方米67207平方米物業(yè)類型高層高層高層樓層數(shù)A棟塔樓25層，B棟塔樓42層34層29層開盤時(shí)間車位數(shù)/95134總戶數(shù)1392956360面積區(qū)間42——215平方米34——71平方米43——111平方米主力戶型兩房、三房一房，兩房一房，兩房裝修標(biāo)準(zhǔn)清水清水清水套內(nèi)售價(jià)9000—11800元/平方米5790元/平方米8000元/平方米銷售率95％未開盤約98％萬吉廣場(chǎng)時(shí)代豪苑美力目前已經(jīng)形成了一條以商業(yè)街業(yè)態(tài)形式為核心，區(qū)域商圈為支撐，歷史文脈為基石的現(xiàn)代化商業(yè)步行街，已成為長(zhǎng)江上游乃至中國西部最具吸引力、最繁華，集傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游、休閑、文化于一體的區(qū)域商業(yè)中心。涵蓋了4400多家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，20多家大型商場(chǎng)，近百個(gè)金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所，還有500多家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會(huì)服務(wù)場(chǎng)所，成為重慶商業(yè)、商務(wù)最發(fā)達(dá)的極核地區(qū)，中高端消費(fèi)最密集的地區(qū)。（2）解放碑商業(yè)格局u 大型百貨以解放碑商業(yè)步行街為中心，已逐步形成了以重慶百貨、新世紀(jì)百貨、王府井百貨等為代表的中高端百貨和以太平洋百貨、美美百貨為代表的高端百貨以及以女人廣場(chǎng)、金鷹女人街為代表的中低端主題商場(chǎng)為主的商業(yè)格局。銀泰百貨、迪康百貨的撤出就是最好的例證。COM等項(xiàng)目。目前該板塊是重慶最大的娛樂聚集地，檔次高、類別多、人氣旺、消費(fèi)能力強(qiáng)，成為區(qū)別與其他區(qū)域娛樂休閑場(chǎng)所的最大特征。u 餐飲目前已形成了以“好吃街”為代表的小吃一條街、以臨江門沿線火鍋、中餐為代表餐飲一條街和零散分布的大小餐飲為主的餐飲格局。u 專業(yè)市場(chǎng)目前解放碑形成了以小家電、裝飾材料、IT、人才為主的四大專業(yè)市場(chǎng)。從經(jīng)營情況來看，小家電市場(chǎng)由于形成時(shí)間長(zhǎng)，檔次低、散戶經(jīng)營，對(duì)周邊居住人群，特別是下半城居民的吸引力較大，但對(duì)重慶市區(qū)的輻射能力差，經(jīng)營狀況較好；裝飾市場(chǎng)由于受到南岸、江北以及馬家?guī)r等裝飾建材市場(chǎng)的沖擊，輻射能力差，經(jīng)營狀況一般；IT市場(chǎng)由于規(guī)模較小，與石橋鋪IT市場(chǎng)相比，輻射能力相差較大，但仍能輻射部分渝中區(qū)和南岸區(qū)客戶，經(jīng)營狀況一般；而人才市場(chǎng)作為重慶最早和最大的專業(yè)市場(chǎng)，且進(jìn)場(chǎng)招聘企業(yè)較其他區(qū)域人才市場(chǎng)好，吸引的消費(fèi)人群覆蓋面廣，經(jīng)營狀況良好。由主力店太平洋百貨和獨(dú)立商鋪組成，經(jīng)營類別涉及國際名牌專賣店、時(shí)尚衣飾精品、眼鏡皮具、化裝品、珠寶首飾、運(yùn)動(dòng)用品此外有中西餐廳、美食廣場(chǎng)、電影院、真雪溜冰場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、酒吧、游戲中心及銀行等。目前已經(jīng)營10年之久，成為重慶高檔百貨和高檔消費(fèi)場(chǎng)所的聚集地。 項(xiàng)目采取開發(fā)商持有形式，便于整體經(jīng)營和管理；252。 業(yè)態(tài)豐富，購物、娛樂、休閑一站式體驗(yàn)消費(fèi)，為重慶市最早的具有SHOPING MALL業(yè)態(tài)特點(diǎn)的高端消費(fèi)場(chǎng)所。帝都廣場(chǎng)投入使用后其商業(yè)部分一直處于空置狀況，使得解放碑商業(yè)繁華的特征在帝都廣場(chǎng)位置被打斷。同時(shí)，項(xiàng)目的商業(yè)部分已抵押給銀行，由于資金問題而進(jìn)行拍賣，這是商業(yè)空置的根本原因。 項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高；252。 商業(yè)部分抵押給銀行，目前已經(jīng)開始拍賣，大量空置（4）新華路沿線商業(yè)租售價(jià)格新華路沿線商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)會(huì)根據(jù)具體位置的不同存在較大差異。潛在物業(yè)初步調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目影響（1）未來解放碑片區(qū)擬推出項(xiàng)目u 新華國際該項(xiàng)目位于重百大樓斜對(duì)面（較場(chǎng)口方向），由重慶新華書店集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司和重慶渝世弟物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開發(fā)。據(jù)置業(yè)顧問介紹，商業(yè)裙樓部分將由新華書店集團(tuán)打造為較重慶書城檔次更高的書店，商業(yè)具體面積不詳。該項(xiàng)目位于原國泰電影院，新世紀(jì)百貨對(duì)面，由政府和鵬潤地產(chǎn)聯(lián)合打造。其中，地上商業(yè)面積為23000平方米，地下商業(yè)面積為40000平方米，地下車庫為31000平方米，綠化及環(huán)境工程23000平方米。總規(guī)模約197000平方米，總高度約357米，共計(jì)77層。項(xiàng)目由于各種原因，在修建了十多層后一直處于停工狀態(tài)，持續(xù)時(shí)間達(dá)一年之久。占地55畝，為66萬平方米城市綜合體，地上55至80層，地下2至3層，由購物中心、5A級(jí)寫字樓、國際品牌酒店、高級(jí)公寓，四大建筑業(yè)態(tài)組合而成。具體規(guī)劃方案不詳。 未來市場(chǎng)寫字樓均為專業(yè)的甲級(jí)寫字樓，檔次高；252。 商務(wù)公寓的供給將對(duì)寫字樓的市場(chǎng)需求產(chǎn)生分流；252。 預(yù)計(jì)2008年新華國際的寫字樓將面市。 預(yù)計(jì)近期公寓項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈；252。 公寓競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在產(chǎn)品檔次、設(shè)計(jì)的靈活性和物業(yè)服務(wù)等方面。l 解放碑片區(qū)新項(xiàng)目較少，片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程