【正文】 慶現(xiàn)有商務(wù)區(qū)位分布及功能地位重慶市CBD規(guī)劃界定了未來(lái)重慶政府?dāng)M建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)格局，在此對(duì)重慶市目前的服務(wù)業(yè)區(qū)位格局進(jìn)行分析如下：216。從重慶城市發(fā)展的歷史過(guò)程看，渝中半島作為全市經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和政治文化活動(dòng)中心的地位始終沒有變化。商業(yè)方面，解放碑商貿(mào)中心區(qū)是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)，集購(gòu)物、休閑、旅游、商務(wù)、餐飲、娛樂等綜合功能于一體。 商務(wù)方面，解放碑是重慶市金融證券、保險(xiǎn)、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)（尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）最發(fā)達(dá)的地區(qū)。216。從歷史脈絡(luò)來(lái)說(shuō)，上清寺——兩路口片區(qū)是重慶人“進(jìn)城”的必經(jīng)之地，此區(qū)域?qū)⒂逯袇^(qū)與大坪及沙坪壩土灣地區(qū)連接，中心地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；在黃花園大橋建成之前，嘉陵江大橋成為連接渝中區(qū)與江北區(qū)的唯一通道，在重慶基礎(chǔ)設(shè)施不是非常完善，經(jīng)濟(jì)容量不是很大的九十年代，交通可達(dá)性也是兩路口成為傳統(tǒng)辦公區(qū)的重要條件；另外，重慶市政府所在此區(qū)域，使得兩路口片區(qū)一度成為重慶市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，集中了重慶市頂尖的商務(wù)辦公、金融與生產(chǎn)服務(wù)性機(jī)構(gòu)。目前上清寺——兩路口片區(qū)的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集區(qū)功能的延伸。如果重慶市政府搬遷至江北，則無(wú)疑對(duì)未來(lái)重慶市CBD格局帶來(lái)變化，解放碑核心功能區(qū)的作用將被逐漸弱化，江北城的商務(wù)輻射功能會(huì)逐漸突出，而上清寺—兩路口片區(qū)又將面臨重新定位的問題。 觀音橋:定位于江北區(qū)流通業(yè)為主的城市副中心【重慶市城市總體規(guī)劃】確定渝中組團(tuán)為市中心，在北部片區(qū)的觀音橋——新牌坊一帶、南部片區(qū)的南坪、西部片區(qū)的沙坪壩和大楊石設(shè)立四個(gè)城市副中心，集中布置市一級(jí)的商貿(mào)、娛樂、辦公、科技、文化、教育設(shè)施。加之重慶市政府搬遷以及未來(lái)CBD的規(guī)劃因素，江北區(qū)很可能成為未來(lái)重慶市最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。商務(wù)方面，觀音橋商務(wù)辦公氣氛不是很濃，寫字樓集中于觀音橋——紅旗河溝一帶，其中觀音橋以流通、中介、生活服務(wù)為主，而紅旗河溝以生產(chǎn)服務(wù)居多，但其體量和渝中區(qū)有明顯差別；其入駐企業(yè)性質(zhì)多為辦公總部、金融分支、生產(chǎn)服務(wù)、中介機(jī)構(gòu)等，具有較強(qiáng)的聚集特性；而入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、輻射范圍主要是江北地區(qū)，體現(xiàn)觀音橋城市副中心的特點(diǎn)。 新牌坊：定位于北部高新工業(yè)為依托的城市副中心2001年，參照上海設(shè)立浦東新區(qū)的方式，重慶市成立了由渝北區(qū)大竹林、人和、禮嘉和鴛鴦四個(gè)鎮(zhèn)的行政轄區(qū)組成的北部新區(qū)，確定北部新區(qū)的性質(zhì)為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長(zhǎng)極和山水園林城市風(fēng)貌展示區(qū)，并出臺(tái)了促進(jìn)北部新區(qū)加快發(fā)展的50條政策措施。在空間產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，布局汽車、光電、醫(yī)療、生物、軟件等現(xiàn)代工業(yè)，同時(shí)依托新火車站、客運(yùn)站，建設(shè)現(xiàn)代物流基地。新牌坊副中心列入城市總體規(guī)劃，作為重要的經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)與交通據(jù)點(diǎn)，連接觀音橋服務(wù)區(qū)與北部工業(yè)區(qū)，加大重慶城市進(jìn)一步向北發(fā)展的力度。依托于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所形成的樓宇工業(yè)，是新牌坊辦公聚集的重要特征；同時(shí)，諸多政府機(jī)關(guān)的入駐，以及人口的不斷集聚，也為新牌坊地區(qū)成為商業(yè)與知識(shí)型服務(wù)業(yè)的少量集聚創(chuàng)造了條件。216。目前南岸區(qū)已經(jīng)形成了南坪商業(yè)圈和南坪商務(wù)圈的中心聚集區(qū)，帶動(dòng)南岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為南坪購(gòu)物中心、市場(chǎng)中心（涵蓋煙草配送中心、醫(yī)藥物流中心、汽摩展銷中心、建材銷售中心）、商務(wù)中心、金融中心、會(huì)展中心等五大中心。商務(wù)圈中的企業(yè)以入渝公司辦事處、生產(chǎn)生活中介為主，與制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)并不多。和江北區(qū)相比，南岸區(qū)雖然有一定的傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)為基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)設(shè)施、物流配套以及規(guī)劃等方面沒有占據(jù)先機(jī)，發(fā)展速度相對(duì)較慢。216。1950年建置為重慶市第三區(qū)，功能定位于文化區(qū)，1955年正式定名為重慶市沙坪壩區(qū)。但沙坪壩商務(wù)辦公氣氛不夠濃厚，其入駐企業(yè)多為生活、文化服務(wù)的中小中介公司和流通業(yè)公司，主要以輻射本地為主，除此之外有較少的科技公司、制造企業(yè)及相關(guān)公司。216。經(jīng)過(guò)10多年開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已具一定規(guī)模，目前區(qū)內(nèi)注冊(cè)科技企業(yè)近4000余家，其中經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)200家，成為重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。高新區(qū)寫字樓以高新技術(shù)、軟件、科技、通訊、通信企業(yè)為入駐主體，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。與高新區(qū)寫字樓不同，陳家坪寫字樓多入駐機(jī)電、機(jī)械的制造業(yè)公司及相關(guān)的原材料、銷售、物流公司，這些公司與陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)同樣形成聚集合力，輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。解放碑核心功能區(qū)功能演化（1）目前解放碑CBD地位分析通過(guò)上文對(duì)重慶市核心區(qū)位的功能分析，明確了各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史、規(guī)劃等因素的差異，而產(chǎn)生差異化的城市功能，包括功能等級(jí)、輻射范圍及功能內(nèi)容等。（2）未來(lái)解放碑CBD的功能演化分析任何一個(gè)城市核心區(qū)位地位的變化，將由城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件等諸多因素決定。重慶北部地區(qū)地形平坦，屬于重慶地形特征最適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域；同時(shí)，北部地區(qū)臨近空港、寸灘港及新火車站，交通、物流的通達(dá)與便捷對(duì)于制造業(yè)的大規(guī)模發(fā)展具有重要意義，而重慶本身就是制造業(yè)為主的城市。第二，城市規(guī)劃因素。位于解放碑CBD一江之隔的江北城，其功能定位與目前解放碑CBD的城市功能相似，解放碑功能存在被部分分流的可能性。l 部分配套功能，如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。根據(jù)未來(lái)規(guī)劃，江北城將成為解放碑的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并不排除解放碑核心功能被分流的可能性，但這樣的分流在江北城真正成型前發(fā)生的可能性非常小。江北城和解放碑僅有一江之隔，且有跨江大橋直接連同，這是解放碑核心功能不被撼動(dòng)的最大優(yōu)勢(shì)。雖然重慶市是公認(rèn)的組團(tuán)式城市空間，但也有同心圓發(fā)展模式的很多特點(diǎn)，以解放碑為核心，充分輻射江北和南岸。第三、經(jīng)濟(jì)總量的跨越。在這樣的預(yù)測(cè)下，解放碑商務(wù)區(qū)需要有一個(gè)延伸，而承載更多的城市服務(wù)功能，屆時(shí)解放碑和江北城會(huì)形成真正意義的競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系，而不是單純的競(jìng)爭(zhēng)和分流。對(duì)項(xiàng)目的影響根據(jù)上文的推理分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，在重慶市的區(qū)域空間布局中，都將處于核心地位，其發(fā)展前景較好。三、 項(xiàng)目本體分析地塊位置國(guó)際大廈國(guó)際大廈項(xiàng)目位于渝中區(qū)新華路201號(hào)，在古代重慶巴渝八大景之首的長(zhǎng)安寺原址上，處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置，扼守長(zhǎng)江和嘉陵江交匯處的至高點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善，步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心，可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂配套；項(xiàng)目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園，此公園始建于1929年10月，是解放碑片區(qū)唯一公園配套，為一較理想的自然休閑場(chǎng)所；另外，項(xiàng)目位于解放碑CBD區(qū)域，能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。項(xiàng)目四至n 項(xiàng)目偏北向緊鄰重慶25中，與25中之間無(wú)市政道路相連。周邊未來(lái)規(guī)劃及影響根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，在修復(fù)、綠化人民公園原址同時(shí)，還將新建現(xiàn)代化文圖兩館，并修建一條連接新華路與解放東路的車行道，打通上下半城交通。車道全長(zhǎng)300米，寬7米，上接新華路，在公園內(nèi)單行繞場(chǎng)地而下（局部在公園下穿），至西三街。預(yù)計(jì)2008年建成。如果項(xiàng)目周邊規(guī)劃道路能夠按時(shí)建設(shè)完成，則對(duì)項(xiàng)目交通可通達(dá)性有較大提高，對(duì)項(xiàng)目的輻射范圍的增強(qiáng)有直接影響。人民公園項(xiàng)目東向的“下半城”項(xiàng)目東邊規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊印象l 標(biāo)志性強(qiáng)地塊所在位置為解放碑片區(qū)地勢(shì)最高點(diǎn)，具有打造標(biāo)志性建筑的天然條件；項(xiàng)目產(chǎn)品形式為超高層，建成后會(huì)成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。l 氛圍性弱項(xiàng)目所在新華路歷來(lái)形成了較低的形象，沒有形成中高端氛圍。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。解放碑CBD總體功能定位是：我國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)的國(guó)際化商務(wù)活動(dòng)中心。圍繞“五大”功能定位，未來(lái)解放碑CBD的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要分為三個(gè)層次：核心層是金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)；緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè)；輔助層是高級(jí)社區(qū)與個(gè)人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。這里歷來(lái)商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá)，中高檔酒店眾多，吃住行游購(gòu)?qiáng)?，形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)零售業(yè)雖然不是CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但作為重要的配套產(chǎn)業(yè)，對(duì)CBD金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展，對(duì)CBD核心商務(wù)功能和形成24小時(shí)服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查甲級(jí)寫字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查（1）租金及使用率情況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平方米）租金（套內(nèi)元/月/平方米）出租率產(chǎn)權(quán)狀況投入使用年份重慶世界貿(mào)易中心10 8060%分零出售2005年重慶國(guó)際商務(wù)中心 7585%分零出售2005年重慶國(guó)際貿(mào)易中心 10080%分零出售2005年 8080%分零出售2004年大都會(huì)廣場(chǎng) 135100%開發(fā)商持有1998年小結(jié)：l 從建筑體量分析，解放碑各典型項(xiàng)目體量普遍在3萬(wàn)平方米左右，只有超高層項(xiàng)目世界貿(mào)易中心達(dá)到10萬(wàn)平方米；l 從項(xiàng)目檔次分析，大都會(huì)廣場(chǎng)租金最高，體現(xiàn)其最高的市場(chǎng)價(jià)值，這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以得到反映，代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能；其次是國(guó)際貿(mào)易中心，其入住客戶群體的檔次是除大都會(huì)之外最高的。l 從出租率情況看，大都會(huì)以100%的出租率反映了頂端的市場(chǎng)價(jià)值；世界貿(mào)易中心由于其體量較大，故和同時(shí)期的國(guó)際貿(mào)易中心相比，入駐情況較差；其余各寫字樓出租情況較好，都在80%以上，并有不斷增加的趨勢(shì)。小結(jié)：l 除大都會(huì)持有之外，其余各項(xiàng)目均以出售方式運(yùn)營(yíng)；l