【正文】 劃、開發(fā)當(dāng)代國際花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。當(dāng)代集團，通過10年嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，切實考量武漢中產(chǎn)家庭實際住宅需求，綜合國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代建筑工藝品質(zhì)，以及花園洋房等人性化住宅產(chǎn)品，引領(lǐng)光谷未來品質(zhì)生活?。?）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。光谷60萬平方米復(fù)合型國際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司成立十幾年來，飛速發(fā)展，已成為具有較大影響的高科技企業(yè)集團，并成功地向外擴張，闖出了一條高科技產(chǎn)業(yè)化、集團化、國際化的發(fā)展道路，并力爭成為全國一流的企業(yè)集團。生物、化工、化學(xué)、醫(yī)學(xué)、計算機軟硬件技術(shù)咨詢。目錄第一部分 項目總論 2 2 3 7 7第二部分 市場研究 9 9 9 9 11 13第三部分 項目開發(fā)方案 15 15 16 17 21 22 23 24第四部分 投資估算與融資方案 25 25 33第五部分 財務(wù)評價 36 36（方案1） 36（方案2） 38 38第六部分 不確定性分析 40 40 41 42第七部分 綜合評價 44（定性） 44（影響及對策） 44 44第八部分 研究結(jié)論與建議 45 45 45第九部分 附錄 46 46： 47項目總論：武漢當(dāng)代國際花園承辦單位是武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團股份，注冊資本1億元，開發(fā)資質(zhì)為二級。公司經(jīng)營范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資管理，企業(yè)管理咨詢。房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。：當(dāng)代國際花園——中國項目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。市場研究2009年以來，在政府推出的系列經(jīng)濟刺激計劃的推動下，中國經(jīng)濟增長在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實現(xiàn)?！?”任務(wù)。首先，投資增速會有所放緩，但不會大幅回落。預(yù)計2010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速為25%。所謂“天時”是指全球經(jīng)濟金融危機的沖擊，使我國政府將擴大消費、改善民生作為一攬子刺激經(jīng)濟計劃的政策重點，消費增長面臨難得的歷史機遇。所謂“人和”是指我國人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動消費需求的快速增長。初步預(yù)計2010年國內(nèi)GDP增速有望進(jìn)一步回升，%左右，其中最終消費、貨物和服務(wù)凈出口以及資本形成對GDP的貢獻(xiàn)分別為2010年將成為中國經(jīng)濟又一輪上升周期的開始。而未來經(jīng)濟中資產(chǎn)價格過快上漲、通貨膨脹預(yù)期變成現(xiàn)實以及外資加速流入等問題，可能成為2010年我國宏觀經(jīng)濟面臨的三大不確定性，這三個問題的發(fā)展將直接影響甚至在一定程度上決定了2010年中國刺激性政策退出的時間和力度。2010年物價上行因素遠(yuǎn)多于下拉因素。中國經(jīng)濟基本面長期向好、當(dāng)前經(jīng)濟處于加速復(fù)蘇周期以及產(chǎn)出缺口逐步修復(fù)將主導(dǎo)物價上漲趨勢，整體流動性依然較為寬裕支撐物價滯后上揚，而貨幣流通速度的不斷加快則是聯(lián)接“貨幣”和“供求”兩大通脹生成機制的紐帶。2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)運行。第二階段，進(jìn)入2009年下半年以后，受整個國民經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，市場活力恢復(fù)影響，中國房地產(chǎn)市場無論從開發(fā)量、交易量和成交價格上看，都呈較大幅度的加速增長，其中有些地方的房價甚至達(dá)到了金融危機來臨前水平，市場回暖已成定局。首先，中央政府繼續(xù)加強和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。其次，漸進(jìn)式溫和調(diào)控將成為調(diào)控政策出臺的主要方式。再次，“抑制投機和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場調(diào)控的兩個主旋律。三、2010年中國房地產(chǎn)市場將在調(diào)控中保持平穩(wěn)運行　　根據(jù)對房地產(chǎn)周期的研究和判斷，2010年中國房地產(chǎn)市場處在新一輪發(fā)展周期中的上升階段，房地產(chǎn)市場總體將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。　　一是房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長?；趯ξ覈康禺a(chǎn)所處周期的定位與判斷，并結(jié)合從1998年以來的近10年房地產(chǎn)的發(fā)展情況，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積最能反應(yīng)市場供給的變化。因此，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長階段，還有較大上升空間。自2009年3月起，全國房價呈現(xiàn)觸底溫和回升，到6月份之后，房價出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升?！　∷氖且痪€城市住宅供給需求比例將進(jìn)一步調(diào)整?！　∥迨谴笃髽I(yè)會繼續(xù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)走勢?！　【C上所述，2010年我國房地產(chǎn)市場整將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。如果2010年國內(nèi)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價值、個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。目前武漢市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。，按揭的作用。，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致價格上揚。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米550000總建筑面積平方米594000居住建筑面積平方米536000公共建筑面積平方米58000居住居數(shù)戶3030平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%35停車位個326產(chǎn)品設(shè)計建議：項目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。時 間任務(wù)2010年1月——2011年10月可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計計劃。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。B 辦理開工報告。D 組織設(shè)計交底。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。對此組織機構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情