【正文】 齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高齡老 人已高達(dá) 1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 20xx 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到％。 第三個階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60歲以上的老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 30％，比 20xx 年翻了兩番。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014歲 1559歲 ≥ 60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 12 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半 自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合各種類型均包括 綜合 13 體 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過%。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中 市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房 。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。中國６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實際入住率只有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。即使上述目標(biāo)能 夠達(dá)到，也只能解決 300 萬名老年人的養(yǎng)老院需求。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。” —— 《壽經(jīng)》 15 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。 經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。 經(jīng)濟的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 20xx 年 9月 7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。 “居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊藏巨大商機。在北京，良好地段的房價每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬身家。 20xx全國房價平均每平方米 元，京滬房價最高。 而 本市平均房價 1500 元／平方米。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來XXX15 萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出 85 萬元，他們每個月就會多出 850000247。再反過來算，在 XXX 兩個老人月生活費用 1000 元就可以過得很不錯，那么來 XXX 定居養(yǎng)老只要有 150000+1000 120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。 另外，我們再算。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。這還僅僅 17 是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭 照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。老年公寓與普通公寓是很不相同的。所以針對老年人的特點，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計。無障礙化設(shè)計是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護(hù)式公寓是將身體有較嚴(yán)重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進(jìn)行護(hù)理。針對越來越不能照顧自己，而日益要依賴他人幫助料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來說，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的支助性與綜合性的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、幫助料理家務(wù)、備餐、家庭修理服 務(wù)、殘疾護(hù)理、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊伍，以自有品牌入園服務(wù)。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。當(dāng)北國已是冰天雪地時， XXX 國際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的“說學(xué)彈唱”。當(dāng)很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨時， XXX 國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票 友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立?！巴诵荨睂夏耆硕?，將是另一種幸福生活的開始。從本項目立項開始， XXX 將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還將以創(chuàng)造一個全新的養(yǎng)老經(jīng)濟與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠(yuǎn)近景觀滿目綠色。本項目東面 800 米外是枝柳鐵路，但因有小山包阻隔，亦無噪音之害。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，為國際養(yǎng)老園打造“健康長壽新家園”的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24 小時。社區(qū)保健醫(yī)生或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。 3)送飯上門。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。 輪 子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。 4)定期探望。這個服務(wù)項目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望 空巢家庭 的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。定期探望這一服務(wù)項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。如果確認(rèn)的時間老人打算外出，他或她一般事先通知 23 電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提 供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護(hù)人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。 7) 交通和陪伴服務(wù)。這種服務(wù)有時稱為撥電話搭車。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。 8)老年食堂。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的 需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。老年人所需求的房屋出租、消費者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項目，這些工作可以是全日制和半日制的。 24 11)老人日托中心。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。 12)咨詢服務(wù)。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。 對于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。 26 小區(qū)居民的自主管理與 國際養(yǎng)老園 的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) 中國傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。 中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。在比利時、丹麥、法國和英國，上個世紀(jì) 80 年代初，全部家庭戶中 65 歲以上獨居者占 11％。 在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近 10 年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升 27 到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。 “我國經(jīng)濟實力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。專家們認(rèn)為，我國實行計劃生育政策已 20 多年，二三十年后，隨著獨生子女逐漸進(jìn)