【正文】 得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 20xx 年底，全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達(dá) 億人，其中 4300 多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升 27 到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的 需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。這種服務(wù)有時稱為撥電話搭車。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助。定期探望這一服務(wù)項(xiàng)目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。 輪 子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。社區(qū)保健醫(yī)生或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，為國際養(yǎng)老園打造“健康長壽新家園”的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)?！巴诵荨睂夏耆硕?，將是另一種幸福生活的開始。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊伍，以自有品牌入園服務(wù)。所以針對老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭 照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。再反過來算，在 XXX 兩個老人月生活費(fèi)用 1000 元就可以過得很不錯，那么來 XXX 定居養(yǎng)老只要有 150000+1000 120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。在北京，良好地段的房價每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬身家。 20xx 年 9月 7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費(fèi)市場，以造福于老年人，造福于整個社會。中國６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房 ?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過%。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到％。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 20xx 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對較低，目前評估價為每畝 15萬元。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在 30%左右。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。 項(xiàng)目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護(hù)理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè) 8 施與輔助設(shè)施。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項(xiàng)目。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的 快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有 7 著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報的新型產(chǎn)業(yè)。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。 6 第一章 概論 我國在 80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。根?jù)聯(lián)合國將“ 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在 20xx 年正式邁入老齡化社會。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠 意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。 XXX 國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于 XXX 市城郊天門山麓桿子坪村，臨近 XXX 荷花機(jī)場、張羅公路、 XXX 火車站、 XXX 中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起 。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 ─ 20xx 年 60歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老 年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為1000— 20xx 元／平方米，總價為 10— 15 萬的商品房。 在市場需求方面， 20xx 年老年市場需求為 6000 億元， 20xx 年將達(dá)到 1 萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開 始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。只有 發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化” ,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到XXX 定居將是非常劃算的事。 2=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居 XXX，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會有（ +50）萬戶 10% 15 萬元 =(億元 )的巨大市場。 ⑵ 建設(shè)真正的老年公寓。 ⑶ 完善支助性與綜合性的服務(wù)。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時， XXX 國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。 本項(xiàng)目地塊雖然距機(jī)場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。專門為沒有子 女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜”。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。如果在確認(rèn)的時間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。很多老人一輩子都沒接觸過法律。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素 。 1993 年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有 ％，而 20xx年上升到 ％。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動空間和越來越多的自由 ，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的 比重不斷上升。 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 國家統(tǒng)計局進(jìn)行的人口變動抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的 主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟(jì)。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人等社會力量，通過非營利性的 社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。在 65 歲 以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占 11％，單獨(dú)老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說 23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 截至 20xx 年，市場上的 老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。 桿子坪鬼谷 峽旅游景區(qū)位于 XXX 市著名的旅游勝地 天門山麓 ，總 開發(fā)面積約20 平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。 XXX 市政府充分認(rèn)識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為 XXX 的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。 ⑵ 觀光促銷。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會效益突出。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。 再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 第十章 融資計劃 一、融資數(shù)額及方式 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。此外，老年人還會經(jīng)常看病，可能需要家庭護(hù)理，這些都會提供眾多的商業(yè)機(jī)會和就業(yè)崗位，據(jù)央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務(wù)費(fèi)是 50 元。 ⑶ 以服務(wù)促銷售。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實(shí)用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會有市場，也就不會有長久的效益。 XXX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。 有關(guān)人士認(rèn)為， 桿子坪 養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪 發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。它們的經(jīng)營成效受運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨(dú)資、 合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè) ，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。 首先， 1997 年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)