【正文】 表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險(xiǎn)不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)到2030 年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。 目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。 6 第一章 概論 我國在 80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)， 90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺Ｎ覈鞘澜缟先丝谧疃嗟膰?，由于社?huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“ 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在 20xx 年正式邁入老齡化社會(huì)。豐縣常駐人口 110 萬人， 60歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠 意為長者提供一個(gè)舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以娛樂，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。 20xx 年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。 同時(shí)，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之 一。 XXX 國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于 XXX 市城郊天門山麓桿子坪村，臨近 XXX 荷花機(jī)場、張羅公路、 XXX 火車站、 XXX 中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。 XXX 國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星 城建設(shè)項(xiàng)目。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起 。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績與收入掛鉤。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。 3 年后，土地的價(jià)值就將增加到約 億元人民幣。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的 11 國家。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 ─ 20xx 年 60歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。從 1982 到 2025 年的 43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老 年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 一個(gè)最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為1000— 20xx 元／平方米，總價(jià)為 10— 15 萬的商品房。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 20xx－ 20xx年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80 萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 在市場需求方面， 20xx 年老年市場需求為 6000 億元， 20xx 年將達(dá)到 1 萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開 始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。至上世紀(jì)末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會(huì)還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的體系。只有 發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會(huì)化” ,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動(dòng)“養(yǎng)老社會(huì)化”的發(fā)展。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房， 房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增 加而已，對生活并沒有直接的好處。 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到XXX 定居將是非常劃算的事。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會(huì)變得更低。 2=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居 XXX，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬戶 10% 15 萬元 =(億元 )的巨大市場。 ⑴ 規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。 ⑵ 建設(shè)真正的老年公寓。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門 窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識(shí)；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺(tái)、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退后色，會(huì)令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報(bào) 18 警和應(yīng)急裝置。 ⑶ 完善支助性與綜合性的服務(wù)。 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 19 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 本項(xiàng)目建立后，不僅將為老年 人提供一個(gè)養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)， XXX 國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時(shí)在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。 XXX 國際養(yǎng)老園的建立，將為中國社會(huì)的老年問題提供一個(gè)非政府的、市場化的解決模式。 本項(xiàng)目地塊雖然距機(jī)場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。 三、項(xiàng)目的 特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 20 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 21 文化長廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 22 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 1)家務(wù)服務(wù)。專門為沒有子 女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜”。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。 5)電話服務(wù)。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。老人們一般提前 24 小時(shí)打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時(shí)間和地點(diǎn)。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。對老年人來說，有時(shí)，聚會(huì)比飯菜本身更重要。很多老人一輩子都沒接觸過法律。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會(huì)作貢獻(xiàn)老人的作用。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。 服務(wù)人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 25 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民 與員工 持股計(jì)劃 經(jīng)營分區(qū)，效益考核 在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動(dòng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素 。美國第二次世界大戰(zhàn)前， 52％的老年人與子女同住，到了上個(gè)世紀(jì) 80 年代，與子女同住的只有百分之十幾。 1993 年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有 ％，而 20xx年上升到 ％。另據(jù)有關(guān)部門對天津、杭州、無錫三城市 60歲以上老人抽樣調(diào)查表明： ％的老人生活在單身家庭里， ％的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù) 40％以上。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動(dòng)空間和越來越多的自由 ，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。有預(yù)測顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點(diǎn)八的人擁有存款， 僅退休金一項(xiàng)，到 20xx 年就將增加到 8300 多億元， 2020年為 28000 多億元，而到 2030 年將達(dá)到 73000 多億元，老年人的購買力來看是相當(dāng)可觀的。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的 比重不斷上升?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的 主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。據(jù)估計(jì)， 20xx 年我國離退休人員約為 6000 萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到 4000 億元人民幣。對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營利性的 社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。 XXX 市政府為 培育養(yǎng)老服務(wù) 業(yè)，提出要“ 加快建立和完善與世界旅游勝地相適應(yīng)、具有地方民族特色的常住居民養(yǎng)老服務(wù)體系，布局建設(shè)一批面向國內(nèi)外市場、中高檔次的老年別野、老年公寓、老年賓館，大力發(fā)展異地養(yǎng)老、老年度假休閑。 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。 獨(dú)居模式 老人獨(dú)立居住。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。