【正文】 動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。如今 XX 的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化，城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使 XX在多方面的加速發(fā)展。走在三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的 XX，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價(jià)值、可發(fā)展空間十分巨大。 一、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 提到 XX 的商業(yè)，不得不說的是曾經(jīng)輝煌過的 XX 百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)以及 21 世紀(jì)這十年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 突飛猛進(jìn)，這些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級(jí)轉(zhuǎn)型。 XX 目前的商圈可以分為三個(gè)部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈。新城商圈位于城市以南，由于在強(qiáng)大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢(shì)凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。 14 1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過于獨(dú)立，各業(yè)態(tài)相對(duì)分散 本地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。 3）區(qū)域消費(fèi)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)和時(shí)間段上有一定規(guī)律。百大目前仍占據(jù) XX 商界“老大”地位。而地處于淮河路商圈的新世紀(jì)購(gòu)物中心在 XX區(qū)域及周邊商貿(mào)輻射區(qū)域內(nèi)同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)由于 XX 及所轄區(qū)人口密度相對(duì)較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，因此只要定位準(zhǔn) 16 確，培養(yǎng)出消費(fèi)群體對(duì)品牌的認(rèn)同感， XX 百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。我們對(duì)項(xiàng)目地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求 客群特征：高消費(fèi)力，購(gòu)買習(xí)慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高 檔 商家要求：毛利潤(rùn)較高，足夠支付較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域外并步服務(wù) 17 二、住宅類 住宅類參考數(shù)據(jù) XX 住宅類參考數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 建筑面積（平米） 參考價(jià)格（元 /平） 入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi)（元 /平/月） 容積率 綠化 率 裝修情 況 物業(yè)類別 寶龍 新城 區(qū) 498909 4500 2021 年底 不詳 30% 簡(jiǎn)裝 酒店式公寓 榮盛香堤榮府 新城區(qū) 258665 5700 2021 年底 33% 毛坯 高檔住宅，（?。└邔? 財(cái)富廣場(chǎng) 新城區(qū) 48020 6300 不詳 35% 毛坯 酒店式公寓、高層 琥珀花園 新城區(qū) 154729 6200 2021 年 7月底 37% 毛坯 花園洋房，（小）高層、多層 綠地國(guó)際花都 龍子湖區(qū) 360000 4600 一期 2021年底 38% 毛坯、精裝 高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅 萬特國(guó)際嘉園 龍子湖區(qū) 36000 4600 2021 年底 不詳 不詳 毛坯 高層公寓 麗景天成仙林苑 淮上區(qū) 123013 3500 2021 年 9月 32% 毛坯 （?。└邔? 陶然北岸 淮上區(qū) 142306 3200 2021 年 7月底 不詳 40% 毛坯 （?。└邔? 2. 住宅類價(jià)格判斷 經(jīng)過對(duì) XX 市市住宅市場(chǎng)的調(diào)研對(duì)比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價(jià)格維持在 45006000 元之間，項(xiàng)目鄰近地塊周邊價(jià)格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價(jià)格維持在 45005000 之間，根據(jù)政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)地緣價(jià)值的提升，因此區(qū)域 18 內(nèi)住宅類價(jià)格在未來一 定時(shí)期內(nèi)將成上漲趨勢(shì)。目前市場(chǎng)中均占有一定量的份額，但供應(yīng)量相對(duì)較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價(jià)值已得到了市場(chǎng)的充 分認(rèn)可。 三、酒店類 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域流動(dòng)性人群以投資客，商務(wù)人群為主， 多為區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流動(dòng)的商務(wù)客群。消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)便捷性和商務(wù)性要求較高。 小結(jié)： 投資、商務(wù)為本區(qū) 域及流動(dòng)客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的投資及商務(wù)客群。強(qiáng)調(diào)服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店為區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)，是投資收益比最高的產(chǎn)品。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務(wù)需求將成為成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。 個(gè)性化： 各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。而目前高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)單一服務(wù)性的經(jīng)濟(jì)型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)見的。 住 宅 ： 以傳 統(tǒng)住宅加商住兩用類住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調(diào)整住宅類結(jié)構(gòu)，引入新型業(yè)態(tài)，把概念落到實(shí)處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 寫字樓 ： 擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務(wù)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化產(chǎn)品將擁有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 。 XX 本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來的潛在機(jī)會(huì)。通過提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品的問世，提倡人文關(guān)懷理念，達(dá)到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 寫字樓： 高等級(jí)寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是市場(chǎng)較為缺乏的產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設(shè)施及高端的市場(chǎng)形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運(yùn)營(yíng)成本過高及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 酒店： 高星級(jí)現(xiàn)代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場(chǎng)主力： 是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)運(yùn)作不太成熟的產(chǎn)品。 經(jīng)濟(jì)型酒 店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新興熱點(diǎn)： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興 25 產(chǎn)品。 公寓類： 1）酒店式公寓為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導(dǎo)入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務(wù)為主要特征。 2）商務(wù)公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復(fù)合功能為主要特征，因?yàn)槭褂霉δ苌洗嬖诓淮_定性和有效降低總價(jià)的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。 3）產(chǎn)權(quán)式酒店為區(qū)域市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品之一： 處于市場(chǎng)概念導(dǎo)入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置和服務(wù)為主要特征，由于物業(yè)使用性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投 資回報(bào)而受到中小投資者的青睞。） 26 ： 區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗(yàn)式和展示性消費(fèi)的商業(yè)： 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群特征限定了對(duì)商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動(dòng)式（體驗(yàn)式）消費(fèi)和個(gè)性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場(chǎng)認(rèn)知等問題，目標(biāo)群體相對(duì)較窄。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外） 二、項(xiàng)目整體定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為： 以集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、會(huì)所、餐飲、居住、商務(wù)、酒店、金融等多種功能為一體的 SHOPPING MALL 形式。同時(shí)項(xiàng)目定位的兩大特色水上主題 水上威尼斯與延安路商業(yè)橋，設(shè)有水幕電 影、中央噴泉、休閑商業(yè)橋，休閑廣場(chǎng)等。大量的高消費(fèi)人群都遠(yuǎn)到北京、上海去購(gòu)物消費(fèi)，加上快節(jié)奏的上班族、年長(zhǎng)和自由職業(yè)者的休閑購(gòu)物族，需要更靈活，更豐富的消費(fèi)空間。本案旗艦店的建筑風(fēng)格將匹配城市的特點(diǎn)，設(shè)立特色體驗(yàn)區(qū) 魅力男士體驗(yàn)區(qū)、靚麗女士體驗(yàn)區(qū)。 第二主題 :奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度。使得購(gòu)物環(huán)境更加舒適，使購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來。奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)采用星級(jí)服務(wù)、擁有并沿用“品牌 +折扣”模式，利用交通、旅游、運(yùn)營(yíng)模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足 不同消費(fèi)者和品牌廠商需求，實(shí)現(xiàn)差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機(jī)，也為國(guó)內(nèi) OEM 企業(yè)提供一個(gè)規(guī)?；?、檔次化品牌展示平臺(tái)。 28 第三主題 :名品 SOHO 組團(tuán) 滿足外來投資客商的居住生活需求及最佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時(shí)尚理念，每一位入住商務(wù)公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級(jí)服務(wù)。 THEATER 匯采用將采用當(dāng)今世界最流行的 IMAX 熒幕 +3D 效果打造本地及周邊地區(qū)最高檔次的娛樂影院，超大的銀幕尺寸、畫面和震撼的音響效果引起區(qū)域及周邊影迷矚目。給游人和顧客超越時(shí)空的跨際體驗(yàn)，帶來“每次都有不同體驗(yàn)，感覺永遠(yuǎn)都沒逛完”的消費(fèi)體驗(yàn)，成為區(qū)域功能化的點(diǎn)睛之筆。于此提供包括購(gòu)物、酒吧、餐飲、休閑、文化為一體，適合不同層次，不同消費(fèi)群體的多功能場(chǎng)所。對(duì)人潮的分流起到巨大的作用，使得整個(gè)空間異?；钴S，到處都是黃 29 金地段，放眼便是人潮。也成為外地游客留戀不舍的之游覽、休閑所。打破了整個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物的經(jīng)營(yíng)模式，又營(yíng)造了全新的購(gòu)物體驗(yàn)。風(fēng)格多異的景觀設(shè)計(jì)、爵士風(fēng)情等不同的功能，主體區(qū)分讓消費(fèi)者真正做到“一站購(gòu)物，一家逛街、一天休閑”地上地下的相互貫通。 第七主題 :六 A 智能社區(qū) 集智能化，國(guó)際化，現(xiàn)代與西方風(fēng)格相結(jié)合的特色國(guó)際生活社區(qū)。方案注重空間協(xié)調(diào)，小區(qū)形態(tài)為城市提供了適宜的尺度和豐富的城市輪廓線。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。居住小區(qū)道路系統(tǒng)合理，出 30 入口設(shè)置得當(dāng)，并按配設(shè)了地面停車泊位。 第八主題 :公寓類組團(tuán) 目前隨全球經(jīng)濟(jì)的快速互融，商旅人群的 外境居住已形成一個(gè)特定的龐大市場(chǎng)。這也正是造成近階段商務(wù)類物業(yè)紛涌而出的市場(chǎng)背景?；旧鲜且跃频旯竟芾矶]有真正的酒店與之配套。 居住是一切商業(yè)活動(dòng)的首要條件，為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營(yíng)，增加便利性， 減少去市區(qū)的煩勞時(shí)間，同時(shí)也為市內(nèi)的中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所，我們特設(shè)商務(wù)公寓。商務(wù)公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，就在于與一個(gè)配套齊全的酒店在一起