【正文】 35 二、項目投資估算 項目總投資額約為 萬元 。 價格定位 根據本項目的整體市場定位，基于目前 XX 房地產市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位： 企業(yè)會所： 20210 元 /平方米 可售商鋪： 16000 元 /平方米 歐式酒店： 12021 元 /平方米 酒店公寓： 6500 元 /平方米 SOHO： 6500元 /平方米 住宅： 6500元 /平方米 34 第六章 項目開發(fā)策略及投資估算 一、項目開發(fā)策略 依據公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。 山莊內提供部分歐式建筑獨立單元為企業(yè)孵化會所?；旧鲜且跃频旯竟芾矶]有真正的酒店與之配套。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。打破了整個地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購物的經營模式，又營造了全新的購物體驗。給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠都沒逛完”的消費體驗，成為區(qū)域功能化的點睛之筆。奧特萊斯購物廣場采用星級服務、擁有并沿用“品牌 +折扣”模式，利用交通、旅游、運營模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足 不同消費者和品牌廠商需求，實現差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機，也為國內 OEM 企業(yè)提供一個規(guī)?；?、檔次化品牌展示平臺。大量的高消費人群都遠到北京、上海去購物消費，加上快節(jié)奏的上班族、年長和自由職業(yè)者的休閑購物族，需要更靈活，更豐富的消費空間。 3）產權式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產品之一： 處于市場概念導入階段的產品，主要以酒店產品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質發(fā)生質的變化，而成為一種純粹的投資產品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投 資回報而受到中小投資者的青睞。 酒店： 高星級現代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現行市場主力： 是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當地市場運作不太成熟的產品。 寫字樓 ： 擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產品將擁有更多的市場機會 。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。 三、酒店類 區(qū)域市場環(huán)境及競爭 區(qū)域流動性人群以投資客，商務人群為主， 多為區(qū)域內入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。而地處于淮河路商圈的新世紀購物中心在 XX區(qū)域及周邊商貿輻射區(qū)域內同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。新城商圈位于城市以南，由于在強大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設施的基礎上與淮河路商圈博弈。走在三線城市經濟發(fā)展前列的 XX，房地產市場成熟度距離發(fā)達城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價值、可發(fā)展空間十分巨大。 消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。 結合 XX 市房地產 2021 年的發(fā) 展軌跡，針對 2021 年房地產市場特征及趨勢進行如下分析： 多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。 城市綜合體催生第四代房地產物業(yè)類別，產品實現全面跨越式升級： 城市綜合體一躍成為房地產市場新的主角。 第三代為商住物業(yè)，有分戶空調設計，有個性化物業(yè)管理，提供商務代理服務，提供商務性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時全天候開放，適合新經濟需求，建筑、裝修標準高。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。 對商業(yè)運作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產品的針對性將是擴大市場的有效手段。 隨著 XX 經濟的發(fā)展，城市中高端消費市場普遍向好；中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧，購買力強。 三、項目背景 地塊指標： (1) 地塊技術指標： 項目占地： 483858 ㎡ 總建筑面積： 1120580 ㎡ 商業(yè)面積 :528090 ㎡ 5 歐式山莊酒店 : 80300 ㎡ 企業(yè)會所面積： 25385 ㎡ SOHO 面積： 159288 ㎡ 公寓面積 : 153648 ㎡ 住宅面積 :173869 ㎡ (2) 地塊狀態(tài)： （ A） 區(qū)位：項目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 對項目進行 投資分析和風險分析。 消費特征： 該項目定位消費人群為 XX 市及周邊地區(qū)，同 時也看中京滬高鐵的未來效應所帶來的潛在消費人群。 (2) 商業(yè)氛圍： 項目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎設施完備。 一、中國商業(yè)地產發(fā)展歷程 由單一功能布局向多元化產品體系升級 中國商業(yè)地產市場的發(fā)展，從產品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產已經不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需 求，第四代城市綜合體時代應運而生。 二、市場回顧 —— 城市綜合體引領市場新導向 第三代 商住物業(yè) 市場交易活躍，由持有經營轉向租售并舉： 大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。 2021 年 XX 市 GDP 總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產投資額仍保持高速增長態(tài)勢。 隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞。 小結： 伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺， XX 作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經濟貢獻著自己力量，同時其經濟發(fā)展模式也起到了示范性作用。取而代之的是新世紀，百大購物中心已經 XX 新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。 區(qū)域重點商業(yè)分析 XX 主要商業(yè)參考數據 名稱 位置 營業(yè)面積(㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 經營方式 檔次 經營范圍 百貨大樓 淮河路商圈 20210 百貨商場 聯營 中檔 生活用品、時尚用品等 新世紀購物中心 淮河路商圈 33000 超市，專業(yè)店，專賣店 聯營 中、高檔 日用超市、服裝百貨、家用電 器、黃金珠寶、休閑娛樂等 百大購物中心 淮河路商圈 20210 百貨商場 聯營 中、高檔 高檔生活用品、時尚用品等 目前 XX 百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀購物中心和百大購物中心。 公寓類供求特征 公寓類供求情況一覽表 商務 公寓 商務氛圍濃厚，交通便利 商務辦公人員和周邊居民 部分提供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當，占50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集、中區(qū)域，生活較為便利 商務人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認可度一般 投資和自住比例相當，各占 50% 產權式 酒店 城市中心或次中心地段，商務氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認可度較高 純投資客戶 100% 住宅類發(fā)展趨勢判斷 基于對 XX 市場的分析 ，現代住宅的主力仍然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產品的別墅類為主，然而隨著住宅結構的不斷調整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務公寓、產權式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務人員和投資客群的投資型產品，區(qū)域內濃厚的商務環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產品的長足發(fā)展?；诩兪袌龇治觯覀兊贸觯焊咝羌壘频隇樽钇ヅ湓擁椖繀^(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作頗為成熟的酒店。因此針對滿足商務需求，具備高星級酒店的配置服務，經濟型酒店的價格的產品將是區(qū)域的空白機會點。 24 第五章 項目定位 一、項目定位的市場背景 通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內市場機會。主要以區(qū)域內濃厚的商務氛圍及高度的便捷性來吸引商務客群，面臨概念導入 期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體相對較窄。 shopping mall 內涵十大基本主題同時附加兩大特色主題，集魅力購物特區(qū)、歐式山莊酒店、時尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團、金街商鋪于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。于此引進了國內知名百貨連鎖 —— “ XX 奧特萊斯中心廣場”作為項目的主力店之一，提高整個專案的品牌效益。 第四主題 :美食娛樂嘉年華（餐飲城 +THEATER 匯） 餐飲城將以徽菜與淮揚菜 為主題，結合本地特色小吃與國內外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。讓每個區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。 方案采用現代建筑風格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現科技，新潮的同時，還具備了 當今流行的低碳環(huán)保的主流理念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。我國正處于經濟迅猛發(fā)展的階段，就目前來說，大量商務團體的涌入為商務類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。 第九主題 :歐式山莊酒店 酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風情酒吧等具 31 有歐陸色彩元素的餐飲。 第十一主題（特色主題） : 延安路觀光橋 在新建延安路步行橋，設計時同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費人群。 力創(chuàng)精品。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本 =總收入 = 萬元 項目經營成本保本點 =項目保本開發(fā)經營成本 /項目總成本 ==% 42 即項目開發(fā)經營成本達到預測成本的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 45 三、項目風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策 風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，