【正文】 次以上的旅游景點(diǎn)20個(gè)，屬實(shí)施外國(guó)人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。2. ，形成了以休閑度假、會(huì)議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽(yù)為“中國(guó)最浪漫的城市”。2007年前11個(gè)月外商投資達(dá)到9．92億美元，同比增長(zhǎng)42．78％，全年有望突破10億美元。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。ＣＥＰＡ項(xiàng)下零關(guān)稅商品進(jìn)口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭。隨著香港、澳門回歸祖國(guó)，這種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作關(guān)系，將在“一國(guó)兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，“入世”對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是利大于弊，尤其是促進(jìn)行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實(shí)行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進(jìn)作用。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選“全國(guó)旅游勝地四十佳”的城市。 按現(xiàn)代化國(guó)際機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場(chǎng), 占地400萬(wàn)平方米，機(jī)場(chǎng)跑道4000米，已開通國(guó)內(nèi)航線32條，每周81個(gè)航班。港澳同胞19．5萬(wàn)人。投資利稅率、投資利潤(rùn)（稅后）%、122%，（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。法國(guó)東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。隨著項(xiàng)目實(shí)施階段地推進(jìn)，將增加工程管理、營(yíng)銷代表、物業(yè)管理人員若干名。珠海淇澳島亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：中新地產(chǎn)集團(tuán)華南區(qū)域公司 前期配套部 二○○七年十月 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé)：岳容飛 參加編寫人員：馬九紅 張 斌 張東湖 邱旭輝 楊繼雄 黃 璟 黃志華 王志民 唐春燕亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù) 1 1 1： 1 2 2 3 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式 5 5第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 6 6 6 7 11 19 21 23第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 24 24 27 28 33 34 36 38 39 40第四章 方案比選及技術(shù)方案 43 43 4水文地質(zhì)條件 46 49 50 50、會(huì)展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 50 53第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 54 54 54 55第六章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 58 58 58 61第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 63 63 66 68 72 74 74 77第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 79第九章 研究結(jié)論 83第十章 附 件 84第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù)項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司：淇澳島項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山群及附近。公司財(cái)務(wù)狀況良好，目前無(wú)負(fù)債，購(gòu)買項(xiàng)目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。四、巴登巴登谷地。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。設(shè)置會(huì)所及住宅。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。珠海是我國(guó)重要的口岸城市。珠海機(jī)場(chǎng)自1995年5月通航，至今已安全運(yùn)營(yíng)12年。人居環(huán)境一流，1990年以來(lái)九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”、 “2004中國(guó)魅力城市”、“中國(guó)最具幸福感城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。珠海作為我國(guó)最早對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨(dú)特地位，“入世“后隨著引進(jìn)外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟(jì)總量亦水漲船高。近20年來(lái)，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強(qiáng)，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。拱北海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，約占全國(guó)進(jìn)口總值的2成，同比大幅增長(zhǎng)27%。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機(jī)旅游發(fā)展有限公司等大項(xiàng)目在內(nèi)，簽約項(xiàng)目6個(gè)。由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟(jì)水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，珠海的經(jīng)濟(jì)效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持著1116%的增幅。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶?，F(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬(wàn)余張，其中五星級(jí)5家，四星級(jí)8家，三星級(jí)25家，其它星級(jí)酒店70家，接待境外游客與國(guó)內(nèi)游客之比為1∶4。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個(gè)階段。2000年，珠海全面啟動(dòng)城中舊村改造項(xiàng)目，停止實(shí)物分房實(shí)行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今后幾年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高，2000年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)增幅加速，觀察1999－2007年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽(yáng)線，實(shí)際上2007年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。 供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。2003年以來(lái)珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，%，%。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國(guó)土儲(chǔ)2004－02”地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國(guó)土儲(chǔ)2005－13”號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià)3510元／平方米?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。；2004年約38億元。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳?？梢?jiàn)未來(lái)不論在一般住宅市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來(lái)珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。淇澳島東望香港、深圳，南向萬(wàn)山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉(zhuǎn)島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北）。淇澳島是珠海的愛(ài)國(guó)主義教育基地。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。⑤拆遷量的大小場(chǎng)地已全部拆遷完成。處于過(guò)渡階段，就意味著國(guó)內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。與觀光旅游不同，度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高。之所以如此，有其深厚的背景因素：收入20032006年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大幅增加，中國(guó)人均國(guó)民總收入也逐年穩(wěn)步提高。如此調(diào)整后，我國(guó)法定節(jié)假日和周年末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時(shí)間超過(guò)了三分之一。而從各個(gè)城市接待游客情況同比增長(zhǎng)量與往年同期相比較來(lái)看，情況恰恰相反，接待人數(shù)最少的?？谝卉S成為增長(zhǎng)幅度最大的城市，％，％(如左圖)。自駕車旅游的一個(gè)最大特點(diǎn)是活動(dòng)范圍擴(kuò)大了，從而使一個(gè)市場(chǎng)的輻射力和延伸性的影響進(jìn)一步擴(kuò)大，形成了全國(guó)互動(dòng)的局面。如山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實(shí)際上已經(jīng)脫離了旅游度假的概念。如此同時(shí)，開發(fā)商開始向二級(jí)旅游城市拓展，蘇州、寧波等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始起動(dòng)，房?jī)r(jià)也一路走高。近五年產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展形勢(shì)良好。是聯(lián)系內(nèi)地與港澳的一個(gè)重要進(jìn)出境口岸，也是中國(guó)南海之濱的一顆璀璨明珠。為了保證城市環(huán)境的舒暢寬松，珠海嚴(yán)格執(zhí)行低密度和低容積率的建設(shè)原則。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的一份研究報(bào)告認(rèn)為，“珠海環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)第一，以環(huán)境優(yōu)美而國(guó)內(nèi)外馳名，其自然環(huán)境質(zhì)量、綠化水平、氣候舒適度、風(fēng)景名勝優(yōu)美度等十分高。共有一類開放口岸5個(gè)，二類口岸17個(gè)，基本形成分工明確、布局合理的港口群。據(jù)初步預(yù)計(jì)，乘坐廣珠城際快速鐵路，從廣州到珠海１小時(shí)內(nèi)就可到達(dá)。為促進(jìn)ＣＥＰＡ實(shí)施，珠海市計(jì)劃于明年上半年，在拱北口岸建設(shè)拱北口岸旅客出入境自動(dòng)查驗(yàn)系統(tǒng)和拱北口岸客車通道一站式電子聯(lián)檢通關(guān)系統(tǒng)。這一切必定會(huì)吸引更多的境內(nèi)外人士向往珠海。高等教育方面，中山大學(xué)珠海校區(qū)、暨南大學(xué)珠海學(xué)院、清華科技園、北大教育科學(xué)園、北師大珠海校區(qū)、遵義醫(yī)學(xué)院等10多所國(guó)內(nèi)著名大學(xué)相繼落戶珠海，大學(xué)園區(qū)初步形成規(guī)模，大大提高了珠海的城市人口素質(zhì)。 富有包容性與親和力的人文環(huán)境作為一座年輕的移民城市，珠海鄰近港澳，得改革開放風(fēng)氣之先，是中外文化交匯之地城市居民來(lái)自五湖四海，普遍具有較高的文化素質(zhì)和開放的心態(tài)，待人友善，樂(lè)于助人，是一個(gè)多元文化并存、各種生活方式都得到充分尊重的城市。（一）全球會(huì)展旅游發(fā)展迅速。珠海應(yīng)抓住機(jī)遇，利用這一機(jī)會(huì)，提升旅游檔次，發(fā)展具有個(gè)性鮮明的會(huì)展旅游業(yè)，把珠海建設(shè)成為國(guó)際旅游度假會(huì)議會(huì)展城。會(huì)議接待能力已初具規(guī)模。目前進(jìn)入設(shè)想階段的有以下幾個(gè)項(xiàng)目，但目前仍未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展：與澳門隔河相望的灣仔，由澳門賭王何鴻燊推動(dòng)、欲在灣仔開發(fā)“歡樂(lè)灣” 項(xiàng)目，把濠江沿岸及附近水域、灣仔舊城區(qū)、加林山打造成集旅游觀光、高尚社區(qū)、休閑娛樂(lè)、飲食購(gòu)物為一體的綜合開發(fā)。近20個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千名嘉賓出席。會(huì)展業(yè)在珠三角地區(qū)是比較發(fā)達(dá)的。自2005年會(huì)展業(yè)得到了珠海市委市政府的重視，提出要“加快規(guī)劃建設(shè)會(huì)展中心，積極發(fā)展會(huì)展業(yè)”，在《珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，也將會(huì)展、旅游作為珠海第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一，明確了把珠海建成國(guó)際休閑度假、會(huì)議會(huì)展和旅游城市的發(fā)展目標(biāo)。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把事情做到位。 具備會(huì)展旅游物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如環(huán)境等；　區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近2年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)同類型項(xiàng)目另外中國(guó)中產(chǎn)階層也正日益壯大，可以預(yù)言，20年后中產(chǎn)階層將成為中國(guó)社會(huì)的主流。2005年更推出了中國(guó)“綠卡”制度。這些境外人士同樣構(gòu)建了強(qiáng)大的物業(yè)購(gòu)買力。亞歷山大2006年在高檔公寓“世界城”投資約900萬(wàn)元置業(yè)，不到一年，已經(jīng)升值近550萬(wàn)元。目前納入深圳市管理的在深就業(yè)外國(guó)人、臺(tái)港澳人員達(dá)一萬(wàn)五千人。同時(shí)這部分群體恰恰是收入增長(zhǎng)最快的，今后他們還將分享更多中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的利益。　珠港澳大橋，輕軌等大環(huán)境利好態(tài)勢(shì)帶來(lái)商機(jī)潛力　劣 勢(shì) （W）在總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)的布局里突出文化特點(diǎn)，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。2007年全世界的大型會(huì)展總數(shù)超過(guò)15萬(wàn)個(gè)，其中國(guó)際會(huì)議約7萬(wàn)多個(gè)，國(guó)際展覽超過(guò)8萬(wàn)個(gè)。2005年，澳門舉辦了300多個(gè)會(huì)展，其中80個(gè)為國(guó)際性會(huì)展。1991年3月，國(guó)際電子產(chǎn)品技術(shù)交流展覽會(huì)舉行……到了2004年，情況發(fā)生了根本性的變化。位于珠海斗門區(qū)的御溫泉建設(shè)溫泉、度假為主題的旅游休閑項(xiàng)目。為圓航展夢(mèng)，珠海市五年來(lái)僅在展場(chǎng)硬件設(shè)施建設(shè)的投入就達(dá)11億元，加上基礎(chǔ)設(shè)施等其它硬件方面的投入就更多了。并預(yù)測(cè)到2020年，中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地和客源市場(chǎng)之一。珠海市1979年年末人口360742人，全部為戶籍人口。珠海市在獲得“環(huán)境與文化競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的城市”稱號(hào)后擬定創(chuàng)建“文化珠海” ，“文化盛市”發(fā)展戰(zhàn)略。2007年7月珠海與全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)比較表 單位：元/平方米序號(hào)城市平均房?jī)r(jià)備注1廣州103512深圳209333北京137444上海183075杭州97806珠海6924注：本房?jī)r(jià)比較為所在城市的中心城區(qū)，不包括郊區(qū)。另外根據(jù)深圳皇崗口岸實(shí)行24小時(shí)通關(guān)的做法，相信在不久的將來(lái)拱北口岸也將實(shí)行類似的通關(guān)制度。澳門的回歸后，澳門游客每天從拱北口岸過(guò)關(guān)在珠海消費(fèi)已經(jīng)成為時(shí)尚?，F(xiàn)航線通達(dá)50多個(gè)城市，旅客吞吐量達(dá)到103萬(wàn)人次；運(yùn)輸起降9146架次。近十年來(lái)，珠海先后獲得了“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市“、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家生態(tài)示范區(qū)”、“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)等多項(xiàng)殊榮，成為中國(guó)乃至世界最適宜人類居住的城市之一。在個(gè)別珠三角城市大規(guī)模地挖山填海的時(shí)候，珠海卻小心翼翼地保護(hù)城市中的小山?！敝楹碛星逍碌目諝?、迷人的風(fēng)景、優(yōu)美的環(huán)境已是不爭(zhēng)的事實(shí)，其環(huán)境質(zhì)量和景觀質(zhì)量在中國(guó)名列前茅，可謂是珠三角城市群中的“一方凈土”。來(lái)到珠海，便會(huì)聯(lián)想起蘇軾的一句詞：“半壕春水一城花”?，F(xiàn)在比較有規(guī)模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、廣州已經(jīng)形成復(fù)合型、全方位的環(huán)城市旅游度假帶。做的比較成功的，有大連的金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)，海南的三亞國(guó)家旅游度假區(qū)等。國(guó)內(nèi)休閑度假