【正文】 廣珠輕軌、江珠高速等一個個交通設(shè)施的啟動和建設(shè)，尤其廣珠城際快速軌道交通工程是我省的重點工程，也是鐵道部和廣東省聯(lián)合出資修建的項目。2007年上半年珠海口岸客流繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，各口岸邊檢站共查驗出入境人員4139萬多人次，％；（艘）次，％。珠海市體育中心的建成投入使用、全省運動會和水球錦標(biāo)賽在珠海舉行，一年一度的國際賽車的舉辦，每兩年舉行的航展，將進(jìn)一步提高珠海的知名度，對房地產(chǎn)市場的影響也將不可估量。結(jié)果顯示，絕大多數(shù)人認(rèn)為生活工作在珠海有安全感或基本有安全感，其中，對本市的社會治安狀況滿意的人數(shù)占53. 3%，基本滿意的人數(shù)占了44. 8%。廣場文化和社區(qū)文化活動也同樣紅火。多元化的文化特點，使得這個移民城市既保持各自的個性又相互包容相互借鑒，來自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還能帶動賓館、餐飲、旅游、交通、購物、保險、通訊及整個服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》等大型會議。但自2007年得到市政府的重視，在珠海市政府批準(zhǔn)的《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020）》中，將珠海定位為“風(fēng)景旅游城市”，其中將發(fā)展“具有國際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)”作為珠海市的主要職能之一。1988年10月，珠海經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作暨貿(mào)易洽談會開幕，來自國內(nèi)近80個城市的工商企業(yè)代表和近十個國家和地區(qū)客商參與。在珠海城區(qū)，竟然找不到一個能夠供幾千人開會和展覽的場所。已經(jīng)初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會展經(jīng)濟(jì)帶。第二，綜合性強(qiáng)的，配套齊全，也就是說包含多種元素，既有中心酒店，也有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也包括一些比較簡易的住宅，具備一定旅游設(shè)施，此外還有學(xué)校、幼兒園，可以對應(yīng)各個層面的客人，形成復(fù)合型的體系?！∫?guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競爭對手為發(fā)展物業(yè)國內(nèi)類似物業(yè)同樣具有威脅力機(jī) 會 (O)珠海市外購房者占40％，境外購房者占11％。隨著世界經(jīng)濟(jì)的一體化進(jìn)展，越來越多的外資企業(yè)在中國開公司、設(shè)辦事處、建工廠，越來越多的外籍人士在中國就業(yè)、生活。過往多為專業(yè)工程師、技術(shù)人才，如今外國人就業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展到了藝術(shù)文化、娛樂體育等眾多方面。從行業(yè)上說，包括以下幾個行業(yè)(一)電信(移動通信)、煙草、金融、保險、證券、電力(供電)、石油、石化、航空、鐵道、公路管理、房地產(chǎn)、廣告、演出、城市供水供氣、汽車、醫(yī)藥、網(wǎng)站、建筑安裝、新聞出版、物業(yè)管理等企事業(yè)單位；　　(二)律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、評估師事務(wù)所、拍賣行、房產(chǎn)代理公司等中介機(jī)構(gòu)；　　(三)足球俱樂部、高爾夫俱樂部、酒店賓館、娛樂企業(yè)；。而珠海二00五年在珠海臨時居留的外國人約有十萬人次，因投資、就業(yè)和學(xué)習(xí)等原因在珠海長期居留的外國人約有二千六百余人。另一個方面，這一消費力強(qiáng)力的中產(chǎn)階層，普遍文化水平較高，受西方文化影響較大，注重生活品質(zhì)與享受，他們西方人那樣一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分強(qiáng)烈，而三四十歲年齡層的“中產(chǎn)”一族都是二、三次置業(yè)的主力軍。上海近3年來，%%，其中高價的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購得。開發(fā)商品牌國內(nèi)知名度有待進(jìn)一步提高項目SWOT分析 　　　　　　　威 脅 (T)3）房產(chǎn)注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長國際會議中心房產(chǎn)的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合，蘊含很多創(chuàng)新的因素。大型、綜合、文化第一，規(guī)模大。廣州、深圳、東莞如今是國內(nèi)會展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會”、深圳的中國國際高新技術(shù)成果交易會、東莞的產(chǎn)業(yè)展覽會（中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、東莞電子展、東莞食品博覽會等）等聞名全世界。 之所以出現(xiàn)這樣的情況，有一個重要的原因就是，珠海城區(qū)缺乏大型展館和專業(yè)展館。1987年珠海國際貿(mào)易展覽中心開業(yè)后，一些全國和國際性的會展都曾對珠海趨之若鶩。展覽市場前景廣闊。 據(jù)不完全統(tǒng)計，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會議客源人數(shù)一般占接待總?cè)藬?shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢。目前我國每年舉辦的各類展會已達(dá)3000多個，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國會展覽場館約140多座，展覽總面積近100萬平方米。這樣一個人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨特的人口現(xiàn)象：客強(qiáng)主弱，領(lǐng)導(dǎo)和主宰這個城市政治經(jīng)濟(jì)命脈的主流人群不知不覺地?fù)Q成了外地人。不久的將來珠海還會出現(xiàn)延綿達(dá)25公里的文化藝術(shù)長廊（情侶路改造）。多年來，珠海市政府對治安工作高度重視，配備了充足的警力維持治安，設(shè)置了110巡警，在案件發(fā)生時，只需5分鐘便可趕到案發(fā)現(xiàn)場。 地理旅游環(huán)境珠海市政府十分重視城市環(huán)境景觀的建設(shè)，狠抓環(huán)境整治，大規(guī)模地清理拆除違章建筑亂擺賣、建筑垃圾、不規(guī)范戶外廣告及招牌，閑置土地全部予以綠化，并在多處設(shè)置園林小品及休閑廣場。每到周末，來自澳港粵的游客過來休閑、娛樂、購物。1997年動工興建。2007年更獲“最有幸福感的城市”榮譽?，F(xiàn)在珠海每平方公里的人口密度不超過1萬人，建筑容積率不超過35％。所以當(dāng)香港商報“穿梭南粵”采訪團(tuán)到了珠海后，大家都不約而同地說“有一種很放松的感覺”。珠海地處低緯度的南亞熱帶季候風(fēng)區(qū)，熱量豐富．日照充足，降雨量大而且集中。如成都周邊六千個“農(nóng)家樂”。但這幾年在市場經(jīng)濟(jì)大潮的拉動下，國內(nèi)的休閑度假需求產(chǎn)生，有一些好的大的項目也在產(chǎn)生。1992年國務(wù)院下發(fā)了8號文件，《關(guān)于建設(shè)國家旅游度假區(qū)若干問題的通知》，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的發(fā)展。而不再僅僅是以往的盲目跟從。中國旅游發(fā)展25年，國內(nèi)旅游是從80年代中期開始，迄今 20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時間的不斷增加，旅游者在這個過程中不斷成熟起來。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。散客和家庭式組織方式現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團(tuán)隊性組織方式。結(jié)合國外度假的方式，我們認(rèn)為中國休閑度假的具有如下幾個消費特點：一地時間長、度假加觀光相結(jié)合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。②城市規(guī)劃對建筑設(shè)計的約束。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀(jì)念抗英首捷。在這小小的淇澳島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。淇澳島僅一個自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀行存款利率實際為負(fù)。從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 隨著居民可支配收入的上升，財富增值壓力。珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與國家房地產(chǎn)市場大環(huán)境分不開。珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。 業(yè)辦 　　盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。銷售均價的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應(yīng)。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場的重要組成部分。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。目前珠海房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策推動，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。在當(dāng)時的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。%。香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設(shè)中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——珠海港和國家干線機(jī)場——珠海機(jī)場，但對外交通設(shè)施建設(shè)的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴(yán)重阻礙了珠海的社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30由此“世宣”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉儲、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。珠海作為對外開放的窗口，“近水樓臺先得月”。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》、航展為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國內(nèi)各地。珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。 項目建設(shè)招投標(biāo)形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請招標(biāo)的方式確定本項目全部工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建單位。八、高尚住宅公寓希臘風(fēng)情山地私家居住主題。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。總建筑規(guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度811層，集會議、會展、六星級酒店、論壇會議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風(fēng)格地標(biāo)性建筑綜合體。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設(shè)計獎”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項殊榮，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產(chǎn)運營商之一，名列2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個大型房地產(chǎn)項目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計開發(fā)和儲備面積達(dá)1500萬平方米。公司計劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會展旅游度假中心，分三期建設(shè)，具體項目如下：分期計劃分期計劃項目項目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學(xué)校、幼兒園及相關(guān)公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關(guān)公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長國際會議中心亞太旅游部長國際會議中心作為本項目的主題。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。設(shè)置高爾夫會所及住宅。度假酒店、住宿學(xué)校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預(yù)計環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過3000萬元。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第15次會議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運輸十分方便。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨?！　≈楹v史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進(jìn)一些新型的施工機(jī)械和建筑裝飾材料，這些對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年，珠海港澳個體工商戶總數(shù)為153戶，從業(yè)人員398人。珠海借此機(jī)會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。截至2006年12月31日，已有65個國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項目9574個。,一批交通設(shè)施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準(zhǔn)的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。 %。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟(jì)的增長。近年來珠海市的各項投資力度加大，全市財政收入環(huán)比每年增長20％以上。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進(jìn)入，珠海海景樓價全面躥升。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機(jī)會。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。