【正文】 30 +20% 25 20 15 10 5 0 財務(wù)評價結(jié)論 本國際商務(wù)廣場開發(fā)方案主要為城區(qū)改造配套服務(wù)，建設(shè)高檔商務(wù)和住宅區(qū)，經(jīng)濟效益適中，房價中低，市場前景闊，財務(wù)方面仍是完全可行的。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 建議：由于本項目工程量較大，項目的 建設(shè)以社會效益為主，建議加強對項目的投資、質(zhì)量、進(jìn)度管理，確保項目質(zhì)量和工期。而且，項目在該開發(fā)過程中文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，項目建成后 新建的全新建筑造型、功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，將在我市形成一個全新的高級商務(wù)、住宅區(qū)?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。 附表 131：敏感性分析表 項目 基本方案 銷售價格 單位成本 銷量 20% 十 20% 20% 十 20% 20% 銷售收入 19376 總成本 14105 單列稅金 1228 凈收益 4043 投資收益率 % 不確定因素變化1%引起投資收益率變化 (%) 由上表看出，當(dāng)銷售價變動 1%時，投資收益率平均波動—— +%；當(dāng)單位成本變動 1%時，投資收益率平均波動 +—— %；當(dāng)銷售量變動 1%時，投資收益率平均波動 %。 新設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 項目盈利能力 按棗陽房地產(chǎn)適用費率 %為銷售基準(zhǔn)稅收標(biāo)準(zhǔn)，項目營銷過程中的稅金為 *5%=。 分年度資金使用計劃 附表： 121：資金使用計劃表 序號 項目 建 設(shè) 期 20xx 20xx 20xx 1 投資 分年計劃 36% 36% 28% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 0 68 34 2 資金籌措 自有資金 6000 1000 貸款 0 1000 銷售款收入 選擇這種資金使用方案的優(yōu)點在于： 貸款資金屬于短期貸 款行為，利率低，金融市場風(fēng)險小。 表 111：工程概況 序號 項目 內(nèi)容或數(shù)量 序號 項目 內(nèi)容或數(shù)量 1 工程名稱 國際商務(wù)廣場 (帶底商 ) 2 層數(shù) 地上 16層，地下 1層 3 建設(shè)地點 襄陽路 4 標(biāo)準(zhǔn)層層高 5 建筑面積 6 結(jié)構(gòu)類型 全現(xiàn)澆 7 檐高 54m 8 基礎(chǔ)形式 滿堂紅板式 9 墻體 現(xiàn)澆鋼筋砼墻框架 10 樓板 現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板 11 屋面 地磚屋面，水泥珍珠巖保溫， SBS改性瀝青油氈防水 12 門窗 塑鋼窗，鋁合金門， 松木門，防火門 13 地面裝修 底商局部磨光花崗石地面，住 宅部分細(xì)石砼樓面 14 內(nèi)墻裝修 輕質(zhì)水泥聚苯板保溫 15 天棚裝修 素頂 16 外墻裝修 涂料 17 電氣 變配電，動力，照明，弱電、 電梯 18 水暖通 給排水 ，通風(fēng) 19 附屬物 道路 2,綠地 19 城建配套 管網(wǎng)改造 780米 工程投資分析 表 112：工程造價分析總表 序號 專業(yè)名稱 造價（元） 人工費 設(shè)備費（機械） 暫估材料 單方造價 工日 造價比 1 土建工程 2 電氣工程 3 變配電工程 4 電梯工程 5 給排水工程 6 通風(fēng)工程 7 人防通風(fēng) 8 共計 表 113：三材匯總表 序號 專業(yè)名稱 鋼材 (t) 其中鋼筋 (t) 木材 (m3) 其中板方材 (m3) 水泥 (t) 1 土建工程 2 電氣工程 3 變配電工程 4 電梯工程 5 給排水工程 6 通風(fēng)工程 7 人防通風(fēng) 8 合計 表 114：土建工程分部造價匯總表 序號 分部名稱 直接費 (元 ) 人工費 材料費 機械費 單方造價 比例 (%) 1 基礎(chǔ)工程 2 結(jié)構(gòu)工程 3 裝修工程 4 構(gòu)筑物工程 5 門窗工程 6 屋面工程 7 建筑配件 8 其它直接費 9 其中腳手架 10 現(xiàn)場管理費 11 補充材料 12 小計 表 115：土建工程量表 序號 分部名稱 數(shù)量 數(shù)量 /建筑面積 說明 一 結(jié)構(gòu)部分 1 外墻面積 (m2) 2 內(nèi)墻面積 (m2) 不含輕質(zhì)墻 3 樓板面積 (m2) 非現(xiàn)澆部分， 含樓梯和陽臺 4 門窗面積 (m2) 5 樓梯面積 (m2) 二 裝飾部分 1 樓地面底層面積 (m2) 含樓梯和陽臺 2 樓地面面層面積 (m2) 3 項棚抹灰面積 (m2) 4 頂棚面層面積 (m2) 5 外墻裝飾面積 (m2) 6 內(nèi)墻抹灰面積 (m2) 部分抹灰 7 內(nèi)墻面層面積 (m2) 表 116：安裝工程實物量表 序號 分項名稱 數(shù)量 比值 比值說明 一 衛(wèi)生工程 1 鍍鋅鋼管 (m) 鑄鐵鋼管 (m)/建筑面積 (m2) 4 排水 PVC管 (m) 5 屋面透氣管 (處 ) 屋面透氣管 (m)/建筑面積 (m2) 二 電氣照明工程 1 鋼管敷設(shè) (m) 管長 (m)/建筑面積 (m2) 2 管內(nèi)穿線 (m) 配線 (m)/建筑面積 (m2) 3 照明燈具 (套 ) 燈具 /建筑面積 (m2) 4 照明支路 (個 ) 5 燈具安裝 (套 ) 照明支路 /建筑面積 (m2) 6 插座支路 (個 ) 7 插座安裝 (套 ) 1 插座支路 /建筑面積 (m2) 三 弱電工程 2 電話出線口 (個 ) 電話支路 /電話出線口 3 用戶插 座 (個 ) 1 4 電視支路 (個 ) 用戶插座 /電視支路 四 電纜工程 1 電纜敷設(shè) (m) 2835 2 電話電纜敷設(shè) (m) 表 117：工程費用分析表 項目 單方工程費用 (元/m2) 占土建或安裝工程費用（ %） 直接費 間接費 工程造價 勞保統(tǒng)籌基金 人工 費 材料 費 機械費 臨時 費 現(xiàn)場經(jīng)費 合計 管理 費 利潤 稅金 土建 給排水 電氣 安裝 表 118：配套設(shè)施工程費用表 序號 項目名稱 造價（元） 人工費 設(shè)備費（機械） 單方造價 1 道路（含停車位 80個） 2 綠化 3 城建配套 4 共計 由上 述各 表測算 ： 工程平均單方工程價 元 /平 方是米 ，工程建設(shè)投資概算 10186萬元。 本行政區(qū)域內(nèi)有砌塊生產(chǎn)廠家 11 家，屋面材料生產(chǎn)廠家 6 家，產(chǎn)品供大于求，市場競爭激烈，價格低。 營銷部 ：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。開發(fā)商贈送分沖式節(jié)水馬桶，用于住戶節(jié)水。 使用高效率的空調(diào)和采暖設(shè)備，其中商廈部分采用中央空調(diào)。 K）。 新建建筑陽臺。擠注完畢后將該窗扇關(guān)閉 2448h 膏體即固化，然后用刀切除其邊緣凸出部分。此種密封條安裝容易，密封嚴(yán)密，使用年限長，與其它各種密封條相比，更適用于戶門、廚房門下部，效果也最為顯著。紙面石膏板間用嵌縫膩子及嵌入的玻璃纖維網(wǎng)孔帶處理可以避免裂縫，造價一般較外保溫為低，施工方便，內(nèi)保溫層不受外界氣候影響。如果按高峰用電配置電力生產(chǎn)，又會產(chǎn)生低谷供電的電力生產(chǎn)難題。這一概念包含的基本內(nèi)容，為世界各國所接受，并成為世界各國的發(fā)展戰(zhàn)略。 建設(shè)項目能源消耗種類和數(shù)量分析及供區(qū)狀況 棗陽市建材行業(yè)發(fā)達(dá)，城區(qū)內(nèi)有多家中小型水泥制品企業(yè)，有真龍水泥廠，葛洲壩水泥有限公司等品牌水泥，鋼材可由棗陽市 鋼材市場 供應(yīng)，產(chǎn)品質(zhì)量有保證；行政區(qū)域有砌塊生產(chǎn)廠家、屋面材料生產(chǎn)廠家、門窗玻璃廠家、防水建材直接供應(yīng)；總之，項目能源消耗種類供應(yīng) 充分，市場平穩(wěn)。 居住建筑節(jié)能設(shè)計概況 體形系數(shù)，條形：≤ 。 7． 2 能耗指標(biāo) 夏熱冬冷 地區(qū)傳熱系數(shù)限值 圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位 傳熱系數(shù) K W/(m2 內(nèi)部結(jié)構(gòu)節(jié)能措施： 考慮圍護(hù)結(jié)構(gòu)周邊混凝土梁、柱、剪力墻等“熱橋”的影響，以保證建筑在夏季空調(diào)和冬季采暖時通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱損失與傳熱量小于標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn) 行節(jié)能措施安排。 （ 3）節(jié)能門窗。因此，建筑外墻體采用淺色飾面來達(dá)到外墻反射隔熱的效果。該地區(qū)住宅建筑的保溫隔熱還沒有一個可參考的理論依據(jù)，住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量普遍較差，冬季室內(nèi)陰冷潮濕，最冷月份室內(nèi)平均氣溫只有 4～ 6℃ ；夏季悶熱，最熱月份室內(nèi)氣溫高達(dá) 32℃ 左右，特別是在頂層及西曬房間顯得十分悶熱難受。 施工期廢水污染源。 施工期環(huán)境保護(hù) 施工期污染源 施工期噪聲污染源。 供電：擬采用雙路供電，由春陽變電站引兩條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 制訂方案：由土地管理部門組織用地單位、被征地單位 及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補償方案。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民，有利于場區(qū)合理布置和安全運行及有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)出發(fā)，選擇在舊城區(qū)改造的襄陽路與新華路十字交會處西北向建 設(shè)，本地 區(qū)多是三層以下舊民居，拆遷量小，有利于減少投資、提高效益。 欄桿：起安全保護(hù)作用。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。贈送節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。廚房高級瓷磚到頂。小區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設(shè)施，為居民和商業(yè)經(jīng)營者提供一個優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 鑒于 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實力雄厚、信譽良好，可以根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念 的樓盤； 再加 上 項目區(qū)靠近棗陽市中心汽車客運站， 環(huán)境優(yōu)越 ，所以 該地區(qū)市場上商業(yè)經(jīng)營場所和住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為本項目開發(fā)帶來了無限的商機。 需求量大。 重點調(diào)查的項目所在地周邊的主要樓盤銷售狀況：20xx20xx年項目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價格由 660元 /平方米左右的均價，上 漲至 760 元 /平方米，漲幅