【正文】 及其聲級見表。 施工期環(huán)境保護 施工期污染源 施工期噪聲污染源。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道；生活垃圾根據測算，目均約為 噸，按棗陽市現行的處理辦法，實現定點收集，由本項目物業(yè)公司在小區(qū)內規(guī)劃設立固定收 集點 6個，按目前國內慣例實施垃圾分類收集，定時運輸，由棗陽市環(huán)衛(wèi)局負責用專用垃圾車轉運，防止運輸過程的灑漏，造成二次污染，運輸費用由物業(yè)公司集中支付。 6 環(huán)境保護 項目建 成后的環(huán)境保護 污染物的處理 本項目為商住綜合開發(fā)，無工業(yè)生產，不產生工業(yè)廢棄物，主要污染源為生活廢水、生活垃圾、少量的固體廢棄物。棗陽市供電公司已經批準本供電方案。 供電：擬采用雙路供電，由春陽變電站引兩條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內配電室。 已經具備的建設條件 供水：在襄陽路北側與新華路東側各有φ 400mm 城市自來水上水管線，經城建管理部門批準、城市自來水公司同意，本項目上水可從上述干線引入。 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)允許使用土地的證明。 發(fā)布用地通 告：由市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 制訂方案：由土地管理部門組織用地單位、被征地單位 及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。 開發(fā)地的獲取與開發(fā) 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該地塊自然條件良好，開挖土石方不會影響到土地平整、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民，有利于場區(qū)合理布置和安全運行及有利于保護環(huán)境和生態(tài)出發(fā)，選擇在舊城區(qū)改造的襄陽路與新華路十字交會處西北向建 設，本地 區(qū)多是三層以下舊民居，拆遷量小，有利于減少投資、提高效益。 廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。大小高度適宜，便以觀看。居住區(qū)地形呈高低變化，可設臺階和擋土墻，方便排水。 欄桿：起安全保護作用。既有安全保護功能，又可美化環(huán)境。 指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內設保安。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。 排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 電氣配置：開關、照明、插座 ，電表 一個。 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。贈送節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺 門為彩鋁門。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。廚房鋁塑扣板吊頂。廚房高級瓷磚到頂。 屋面：現澆 坡 屋面頂、 局布 屋頂花園。戶型，見下表： 附表 41：戶型分配表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） 總面積（㎡） ① A 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 96 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 48 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 52 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 52 ③ E 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 84 F 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 84 ④ G 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 56 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 51 小區(qū)商鋪規(guī)劃為整體式商廈設計，考慮到為棗陽總體經濟服務，以建設大型超市和經貿活動場所為主，經營方式上主要開展租賃經營或期權式經營。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。小區(qū)內設公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設施，為居民和商業(yè)經營者提供一個優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 4 建設規(guī)模與產品方案 建設規(guī)模 棗陽國際商務廣場建設項目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設商品房 523 套，規(guī)劃總居 住人口 20xx 人；商業(yè)建筑面積 ，設大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。 通貨膨脹 在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，其本身對通貨膨脹具有防護能力，這是由房地產本身具有的特性決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。這部分人收入穩(wěn)定，投資意識強，對家庭居室的要求較高，關注住宅品位，對戶型的設計要求也比較高。 鑒于 棗陽市星誠偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司實力雄厚、信譽良好，可以根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念 的樓盤； 再加 上 項目區(qū)靠近棗陽市中心汽車客運站， 環(huán)境優(yōu)越 ，所以 該地區(qū)市場上商業(yè)經營場所和住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為本項目開發(fā)帶來了無限的商機。最終導致價格上揚。 住宅品質的提高。 購買力的增強。 需求量大。據此分析，此時開發(fā)經營商鋪和商品房，迎合市場需求，銷售前景良好。二是棗陽市近年來城區(qū)人口收入增長較快，平均年增加 500 元以上，隨著收入的提高和經濟發(fā)展，城區(qū)人口改善居住面積和擁有第二套住房愿望的人越來越多，平均每年約需 20 萬平方米以上。 產 品供需預測 根據調查，目前棗陽市房地產投資大幅增加。 重點調查的項目所在地周邊的主要樓盤銷售狀況：20xx20xx年項目區(qū)所在地的清水房房產價格由 660元 /平方米左右的均價，上 漲至 760 元 /平方米，漲幅 15%，且銷售情況良好； 20xx 年上半年項目區(qū)所在地的清水房房產價格由760元 /平方米左右的均價，上漲至 860元 /平方米，漲幅 13%， 商鋪價格由 20xx 年的 1800 元 /平方米上漲至 3600 元 /平方米，漲了一倍，且供不應求。 市場價格 購房者能承受多高的房價，是房地產市場上最為關心的問題，根據調查結果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在 10 萬元以下的占 33%，承受總價格在 1015 元萬之間的占 %，承受總價格在 1520 萬元的占 %，承受總價格在 20 萬以上的占 12%。 戶型與市場分布 目前棗陽市住宅市場供應上，住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%，住宅面積在 101120 的占總量的 32%，121140 占總量的 45%， 141160 的占總量的 5%， 161180占總量的 10%， 180以上的占總量的 4%。棗陽市發(fā)改、建設、城管、稅務等部門均表示大力支持這一促進棗陽城市升級和可持續(xù)發(fā)展的項目建設，建設過程中按國家最優(yōu)惠的政策減免相關費用。 項目建設基礎條件好 項目建設地環(huán)境較好，城建配套條件好，自來水管網、下水系統(tǒng)完善，項目建設投入少、建設快，有利于項目環(huán)保和提高建設形象。隨著人們物質文化生活水平的提高，對安全性、舒適性較好的高檔住宅要求越來越多，如果按照目前通用的 20%左右的國內中產階級比例計算，棗陽市對高檔住宅現總需求量在為 萬套以上，按慣用的 10%最小增長比例計算，年需求量增加 1200 套以上。 項目有市場要求 棗陽市近年下崗職工日益增多，就業(yè)壓力越來越大，需要更多的商業(yè)經營場所安置下崗職工，穩(wěn)定社會秩序。 各級領導重視，政府支持項目 本項目已被棗陽市各級領導納入了重要的議事日程，從市委書記、市長到各有關部門負責人對項目實施已達成共識，市政府成立了專門領導小組服務于該項目。 開 發(fā)單位 技術力量雄厚 朱大和先生是隨州市著名企業(yè)家，也是一個房地產開發(fā)大家，曾成功地在許多大中城市開發(fā)了多家商住綜合樓盤，業(yè)務涉及武漢、襄樊、安陸等地，房地產開發(fā)、商業(yè)經營經驗豐富，其產業(yè)中 現有各種建筑設施設備 58 臺套，總價值1500多萬元，能夠為項目提供技術支撐 。 項目建設的可行性 項目前期工作準備充分 為了開發(fā)建設棗陽市國際商務廣場項目，在著名企業(yè)家、房地產商朱大和先生的支持下，已經成立了棗陽市星誠偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司承擔該項目的開發(fā)建設 ，公司注冊資本金 1000 萬人民幣，該公司正在從事本項目的前期籌劃、調查研究以及項目開發(fā)建設工作。因此在市政府的支持下、在民眾要求下提出本項目。在棗陽開發(fā)商業(yè)用地不僅有利于平抑快速上漲的商業(yè)用地價格，防止泡沫經營出現，而且可以解決 1000 人就業(yè)問題，對緩解棗陽就業(yè)壓力，鞏固改革 開放成果極為有利。 隨著改革開放的進程，棗陽市持續(xù)了近十年的改革初現成果，民營經濟蓬勃發(fā)展，城區(qū)對商業(yè)性用房和場地需求激增，近三年來商業(yè)經營場地價格由每平方米 1800 元均價增至 3600 元，增長了 1 倍。人口密度大，為城建重點地區(qū)?，F今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。城區(qū)人均工資收入 7800元。 20xx 年，棗陽市地區(qū)生產總值實現 84 億元（不變價計）。本地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，境內有漢丹鐵路、孝襄高速、 316 國道大動脈東西貫通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊機場 40 公里。 4039。 4039。 0039。 3039。而且，由于是市政開發(fā)的需要，更要重視該項目的社會效益。 考慮到 棗陽市國際商務廣場 建成后，其用戶多數為擁有較高收入的市民，結合他們的消費心理和消費結構，要特別 注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。項目建成后，由于經營面積大、住戶多，會給管理和維護帶來不便。項目建設地城市基礎設施完善，可以節(jié)省投資和建設周期，有利于項目高標準、高質量，可研報告務實全面，建設切實可行。 結論 建設棗陽市國 際商務廣場，對促進棗陽地方經濟發(fā)展，提升棗陽整體形象，完善棗陽城市建設的，改善棗陽經營環(huán)境增加居民收入具有重大意義。建設本項目，可以顯著改善棗陽人文居住環(huán)境、商業(yè)經營環(huán)境，是中長期城市發(fā)展的需要。 主要技術經濟指標 附表 11：技術經濟指標 可行性研究報告編制依據 可行性研究報告編制依據 : （ 1）項目建議書及其批復文件； （ 2）國家的相關法律、法規(guī)、政策； （ 3）棗陽市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要； （ 4）棗陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 20xx— 2020年）； （ 5）棗陽市土地利用規(guī)劃 （ 6）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建 設方面的標準、規(guī)范、定額； （ 7）項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料。 項目投入總資金及效益情況 本項目投入資金 14105萬元?？紤]留有余地，變壓器容量為 20xx千伏安。 雨水、污水排放：襄陽路兩側、新華路兩側現有φ 1000毫米的城市污水管線，新雅巷、盛康巷有φ 800 毫米的生活污水管線可以就近排入，經城市污水管網排 往污水處理廠集中處理。小區(qū)內設公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設施，為市民家庭和商業(yè)經營提供一個優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 建設方案 國際商務設備廣場開發(fā)項目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設商品房 523 套，規(guī)劃總居住人口 20xx 人；商業(yè)建筑 面積 ，設大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。在棗陽開展商場建設 不僅有利于平抑快速上漲的商業(yè)用地價格，防止泡沫經營出現，而且可以解決就業(yè)，鞏固改革開放成果，改善城市面貌，帶動全市經濟發(fā)展。 棗陽市主城區(qū)是棗陽經濟總量最高的地區(qū)和經濟發(fā)展最快的地區(qū)，人口密度大，為城建重點地區(qū)。 建設年限 項目建設期限為 20xx20xx年。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經營理念，開拓進取。