【正文】 米左右的均價(jià)，上 漲至 760 元 /平方米，漲幅 15%，且銷售情況良好； 20xx 年上半年項(xiàng)目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價(jià)格由760元 /平方米左右的均價(jià)，上漲至 860元 /平方米，漲幅 13%， 商鋪價(jià)格由 20xx 年的 1800 元 /平方米上漲至 3600 元 /平方米，漲了一倍，且供不應(yīng)求。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便，利于商業(yè)經(jīng)營；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 —— 教育員工、公務(wù)員和成長中的中小企業(yè)、個(gè)人投資者。 產(chǎn) 品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前棗陽市房地產(chǎn)投資大幅增加。一是近年來城區(qū)人口每年增加約 2 萬人，需居住面積 40 萬平方 米以上的建筑面積。二是棗陽市近年來城區(qū)人口收入增長較快，平均年增加 500 元以上，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)人口改善居住面積和擁有第二套住房愿望的人越來越多，平均每年約需 20 萬平方米以上。三是近年新興的投資熱，促使高收入人群收縮現(xiàn)金貯備，轉(zhuǎn)而投資較高回報(bào)率和回報(bào)穩(wěn)定的房地產(chǎn)。據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)經(jīng)營商鋪和商品房，迎合市場需求，銷售前景良好。 價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年棗陽市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再 上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)棗陽市房價(jià)繼續(xù)走高，預(yù)計(jì) 房價(jià)升幅在 15%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 政府土地供應(yīng)政策與方式發(fā)生變化，地價(jià)上升。 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)已漸成主流，購房人群必將迅速擴(kuò)大。 購買力的增強(qiáng)。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。 住宅品質(zhì)的提高。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì) 以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 競爭力分析 由于棗陽市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 鑒于 棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念 的樓盤； 再加 上 項(xiàng)目區(qū)靠近棗陽市中心汽車客運(yùn)站， 環(huán)境優(yōu)越 ，所以 該地區(qū)市場上商業(yè)經(jīng)營場所和住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為本項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 主要客戶 該項(xiàng)目主要商業(yè)對(duì)象為大型超市的供貨商、綜合商鋪的投資者；主要居住對(duì)象為知識(shí)分子、較高收入的公務(wù)員、企業(yè)主。這部分人收入穩(wěn)定，投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)家庭居室的要求較高，關(guān)注住宅品位，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。 通貨膨脹 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，其本身對(duì)通貨膨脹具有防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有的特性決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，但本項(xiàng)目開發(fā)周期短，依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 4 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 棗陽國際商務(wù)廣場建設(shè)項(xiàng)目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設(shè)商品房 523 套，規(guī)劃總居 住人口 20xx 人；商業(yè)建筑面積 ，設(shè)大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人?；?底 建筑面積，容積率 ，綠化覆蓋率 %。小區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設(shè)施，為居民和商業(yè)經(jīng)營者提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 產(chǎn)品方案 戶型選擇 小區(qū)商品房規(guī)劃以中高檔多層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。戶型，見下表： 附表 41：戶型分配表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） 總面積（㎡） ① A 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 96 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 48 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 52 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 52 ③ E 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺(tái) 84 F 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 84 ④ G 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 56 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺(tái) 51 小區(qū)商鋪規(guī)劃為整體式商廈設(shè)計(jì)，考慮到為棗陽總體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，以建設(shè)大型超市和經(jīng)貿(mào)活動(dòng)場所為主，經(jīng)營方式上主要開展租賃經(jīng)營或期權(quán)式經(jīng)營。 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外： 外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻乳膠漆涂料，三層以下面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)澆 坡 屋面頂、 局布 屋頂花園。 2) 室內(nèi)： 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁塑扣板吊頂。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 窗：戶外窗用 塑鋼 窗 、中空玻璃 。 門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái) 門為彩鋁門。 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚 鋁塑扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 3) 配套設(shè)備： 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 電氣配置：開關(guān)、照明、插座 ，電表 一個(gè)。 給水：每戶獨(dú)立水表。 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 升降系統(tǒng)：商廈部設(shè)電梯 5部，其中自動(dòng)扶梯 2部、平板式自動(dòng)扶梯 1部、垂直升降貨運(yùn)電梯 2部，均考慮選用蘇州富士佳產(chǎn)品；房產(chǎn)部設(shè)電梯 11 部，考慮到經(jīng)濟(jì)性和先進(jìn)性并重的原則，選用武漢智能電梯公司自主研發(fā)的成果 ——每秒可運(yùn)行 3米的電梯。 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣停車場。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人、車和公共次序安全。既有安全保護(hù)功能，又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既 美化，又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形呈高低變化，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表 42： 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 523 居住人數(shù) 人 20xx 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 容積率 綠地率 % 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 ㎡ 建筑 用地 ㎡ 道路用地 ㎡ 公共綠地 ㎡ 其他用地 ㎡ 930 5 選址方案 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)條件 眼下人們買房和投資商鋪，不光看房型、地段、朝向，還要看商業(yè)區(qū)的位置、小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民，有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行及有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)出發(fā)，選擇在舊城區(qū)改造的襄陽路與新華路十字交會(huì)處西北向建 設(shè)，本地 區(qū)多是三層以下舊民居，拆遷量小，有利于減少投資、提高效益。 自然條件 通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測，該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)， 20 層以下的房地產(chǎn)不會(huì)超過土地承載力。該地塊自然條件良好，開挖土石方不會(huì)影響到土地平整、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門已為項(xiàng)目提供了排水、電力、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。交通方便，周邊學(xué)校、購物、 娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 開發(fā)地的獲取與開發(fā) 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： 申請選址：向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 制訂方案：由土地管理部門組織用地單位、被征地單位 及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 申請批準(zhǔn)：向棗陽市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 發(fā)布用地通 告：由市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)允許使用土地的證明。 目前，項(xiàng)目已經(jīng)完成國有土地使用權(quán)的掛牌出讓，棗陽市人民政府授權(quán)棗陽市國土資源局以《棗土儲(chǔ)出字（ 20xx）第 61 號(hào)》批準(zhǔn)出讓面積 平方米，批準(zhǔn)土地用途商住綜合用地，出讓年限 50年。 已經(jīng)具備的建設(shè)條件 供水：在襄陽路北側(cè)與新華路東側(cè)各有φ 400mm 城市自來水上水管線，經(jīng)城建管理部門批準(zhǔn)、城市自來水公司同意，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 雨水、污水排放：襄陽路兩側(cè)、新華路兩側(cè)現(xiàn)有φ 1000毫米的城市污水管線，新雅巷、盛康巷有φ 800 毫米的生活污水管線可以就近排入，經(jīng)城市污水管網(wǎng)排往污水處理廠集中處理。 供電：擬采用雙路供電，由春陽變電站引兩條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。考慮留有余地，變壓器容量為 20xx千伏安。棗陽市供電公司已經(jīng)批準(zhǔn)本供電方案。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)裝機(jī)容量 820 門，擬由電信局按市場途徑解決。 6 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建 成后的環(huán)境保護(hù) 污染物的處理 本項(xiàng)目為商住綜合開發(fā)，無工業(yè)生產(chǎn)，不產(chǎn)生工業(yè)廢棄物，主要污染源為生活廢水、生活垃圾、少量的固體廢棄物。本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道；生活垃圾根據(jù)測算，目均約為 噸，按棗陽市現(xiàn)行的處理辦法，實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)收集，由本項(xiàng)目物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)立固定收 集點(diǎn) 6個(gè)，按目前國內(nèi)慣例實(shí)施垃圾分類收集，定時(shí)運(yùn)輸，由棗陽市環(huán)衛(wèi)局負(fù)責(zé)用專用垃圾車轉(zhuǎn)運(yùn)，防止運(yùn)輸過程的灑漏，造成二次污染，運(yùn)輸費(fèi)用由物業(yè)公司集中支付。 垃圾人均日產(chǎn)量的計(jì)算方法： 在日產(chǎn)日清的情況下，計(jì)算居民區(qū)一天 (24h)產(chǎn)出垃圾量公式如下： R=W*S=*20xx=2400 kg /日 式中： R—— 日產(chǎn)量， kg／日； W—— 人均日產(chǎn)垃圾數(shù)量，根據(jù) 20xx 年分析數(shù)據(jù)，取值為 ； S—— 居住人數(shù)，指常住人口。 施工期環(huán)境保護(hù) 施工期污染源 施工期噪聲污染源。施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工 階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲