【正文】 作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)租戶實(shí)行 “租轉(zhuǎn)售 ”策略，這是對(duì)承租客戶和開發(fā)方實(shí)現(xiàn)雙贏局面極其重要的一步。打 “文化 ”牌，使 XX商業(yè)廣場(chǎng)在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使 “城建 ”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力?？刹粩? 保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久 。目前，許多房地產(chǎn)商在廣告設(shè)計(jì)方面還停留在較為初級(jí)的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時(shí)間 “隆重開盤 ”、 “剩下的已經(jīng)不多了，快來看一看啊 ”等等。 DM 郵寄內(nèi)容： XX商業(yè)廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、商業(yè)廣場(chǎng)投資秘笈、各種印刷品。本項(xiàng)目應(yīng)通過一定期限的實(shí)景展示來積累客戶 ，引起市場(chǎng)關(guān)注，將會(huì)對(duì)開盤熱銷起到極大的幫助作用。 招標(biāo)組織形式 項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。投標(biāo)人少于 3 個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 一、招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目為企業(yè)投資項(xiàng)目，項(xiàng) 目工程施工采用邀請(qǐng)招標(biāo)。 無造市不入市：在該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售平淡的態(tài)勢(shì)下，我們認(rèn)為“無造市即無市場(chǎng) ”，所以入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢(shì)。 （ 2） DM 郵寄 對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜訪前先實(shí)行 DM 郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 Ⅴ 三維動(dòng)畫 ——提前展現(xiàn)大廈內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立 消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。 理由： ①可令整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。 媒體策略 以 “人文 ”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。 付款方式策略 （ 1）付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。 ②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)。 45 第九章 營(yíng)銷策略 一、銷售總體思路 公司將根據(jù)被現(xiàn)代企業(yè)廣泛采用的國(guó)際經(jīng)典營(yíng)銷模式 —— 二十世紀(jì)著名的營(yíng)銷學(xué)大師，美國(guó)密西根大學(xué)教授杰羅姆 .麥卡錫（ Jerome McCarthy）提出的? 4Ps?組合 —— 產(chǎn)品 (Product)、價(jià)格 (Price)、促銷 (Promotion)、分銷 (Place)和美國(guó)哈佛大學(xué)教授瑞查德（ Riochheld）和塞斯（ Sasser）提出的? 3Rs?組合 —— 顧客保留（ Retention）、相關(guān)銷售 (Related sales)和顧客推薦 (Referral)，強(qiáng)調(diào)公司各 部門間的協(xié)調(diào)與合作，以顧客滿意度和忠誠(chéng)度為公司的首要目標(biāo)的? 4Ps+3Rs?營(yíng)銷組合理論制定市場(chǎng)的營(yíng)銷策略，以達(dá)到最佳的營(yíng)銷效果。主要包括維修服務(wù)所需要的各種工程師、技師和技工等。 第二節(jié) 正常運(yùn)營(yíng)期組織與管理 項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)營(yíng)，更好地發(fā)揮工程效益，應(yīng)建立健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理。 采用合理的供水 系統(tǒng)和質(zhì)量較好的用水設(shè)備。 （三） 建筑電氣節(jié)能 照明 （ 1）提倡室內(nèi)采用高效照明產(chǎn)品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。 三、節(jié)能 （一） 節(jié)能措施 本項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)建造中，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，提高建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。 平均滿負(fù) 荷運(yùn)行 5h測(cè)算： 38 每天有效工作時(shí)間按 5 小時(shí)計(jì)算，日平均用電總量≈ *5= 萬kw/h。 用水量 （ 1）用水量：最高日水量 立方米，最大時(shí)水量 立方米。 （ 2）對(duì)冷藏倉(cāng)庫(kù)崗位，設(shè)計(jì)要有相應(yīng)處理措施，另外對(duì)操作人員要配發(fā)相應(yīng)勞保用品，以防職業(yè)危害。 （ 3）采用防腐耐高溫電纜電線來保障供電安全。 （ 1）項(xiàng)目供水水質(zhì)應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB5749— 85的規(guī)定。 認(rèn)真貫徹國(guó)家勞動(dòng)部、衛(wèi)生部、公安部有關(guān)安全生產(chǎn)衛(wèi)生、消防規(guī)定，加強(qiáng) 安全管理，定期檢查防護(hù)措施和勞動(dòng)安全措施，確保職工健康、人身安全及生產(chǎn)安全。 安全技術(shù)交底制：根據(jù)安全措施要求和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，項(xiàng)目經(jīng)理部必須分階段對(duì)管理人員進(jìn)行安全書面交底，各施工工長(zhǎng)及專職安全員必須定期對(duì)各分包隊(duì)伍進(jìn)行安全書面交底。 安全報(bào)告 安全管理機(jī)構(gòu)內(nèi)各責(zé)任人，按規(guī)定填寫每天的安全報(bào)告報(bào)項(xiàng)目質(zhì)安組長(zhǎng)。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)與消火栓系統(tǒng)共用一套消防管路 , 出水口設(shè)有穩(wěn)壓裝置。 水平管道與豎井相接處。所有內(nèi)裝修材料均應(yīng)采用非燃燒質(zhì)材料制成，要符合本建筑耐火等級(jí)規(guī)定。 (二 ) 室內(nèi)防火分區(qū) (防煙分區(qū) )；建筑物各區(qū)之間留有 8米寬的防火通道 ,服務(wù)設(shè)施內(nèi)每層要按防火規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓 ,整個(gè)商城內(nèi)部設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 （三）、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物 項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有清洗和生活污水、固體廢棄物等。商業(yè)用電負(fù)荷按單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo) 80W/㎡ 預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)用電負(fù)荷為 。商業(yè)和服務(wù)業(yè)按 8L/㎡ 用水標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，綠地灑澆、消防用水以及管道損耗為兩薦用水之和的 15%計(jì)，總用水量為 。 商務(wù)酒店 該區(qū)位于規(guī)劃區(qū)的 A區(qū)，六層商務(wù)酒店，附有地下停車場(chǎng)。四個(gè)功能區(qū)露天停車場(chǎng) 布置均勻，總停車位為 2040個(gè)，并且結(jié)合功能設(shè)置綠地，商務(wù)酒店設(shè)有一個(gè)地下停車場(chǎng)以解決地面停車位不足的局面。通過軸線設(shè)計(jì)、環(huán)道交通和停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實(shí)現(xiàn)均好的效果。 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。 (二 )功能定位 通過綜合分析，本次規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)定位為一個(gè)集建材家居銷售、建筑 19 裝飾裝修材料銷售、生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品展銷、加工、商務(wù)辦公、休閑住宿、物流配送等服務(wù)項(xiàng)目為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、安全的高檔次綜合商貿(mào)城。 第三節(jié) 場(chǎng)址選擇 XX 國(guó)際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道， 總用地面積為 175615m2。應(yīng)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB11— 89）的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，按地震烈度7 度設(shè)防。縣政府駐地城關(guān)鎮(zhèn)周家坪，位于縣城北部，東北距漢中城 12 公里，有跨省道路漢中南江道路穿城而過；距漢中火車站 13 公里，距漢中飛機(jī)場(chǎng) 10公里。 30＇－ 107176。 從交通情況看：東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道至漢中市中心、周家坪（縣 政府所在地）是東西通道大動(dòng)脈要道口，周邊交通非常便利。 O2．市場(chǎng)：目前南鄭縣在本項(xiàng)目的相關(guān)子項(xiàng)目方面還缺乏大型的定位明確、形象統(tǒng)一的專業(yè)市場(chǎng)。 ：項(xiàng)目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、辦公、休閑、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、信息發(fā)布等多種業(yè)態(tài)類型，各業(yè)態(tài)之間能形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。南鄭縣有?大河坎農(nóng)副食品交易市場(chǎng)?等少量食品批發(fā)市場(chǎng)。規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)綜合體為?萬邦時(shí)代廣場(chǎng)?。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 投資回收期為 年，可以為建設(shè)單位創(chuàng)造出明顯的經(jīng)濟(jì)利益。 三、 產(chǎn)業(yè)資源富集，食品蔬果馳名 秦嶺和巴山之間宜人的氣候條件，使南鄭瓜果蔬菜兼具南北多種品種，種植和生產(chǎn)有巧打南北市場(chǎng)時(shí)差的自然優(yōu)勢(shì)；南鄭糧油、茶葉品質(zhì)優(yōu)良，?漢 9 中米?遠(yuǎn)近馳名；生豬、烤煙、中藥材等農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)集聚度高。 2021年末，全縣戶籍總?cè)丝?（剔除漢中開發(fā)區(qū)南區(qū)部分），為陜西省人口較多 縣之一。 (三 )堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以?拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方?為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則 ,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。2021 年先后投資開發(fā)了四川三臺(tái)?貴煕 資金來源：銀行貸款 萬元，剩余由建設(shè)單位自籌。 4 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 一、可行性研究的依據(jù) (一 ) 國(guó)家有關(guān)可行性研究的政策、法規(guī)、方法和參數(shù)。 (六 )堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 建設(shè)，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然， 6 同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一。 一、 旅游資源豐富，歷史文化悠久 南鄭境內(nèi)有黎坪國(guó)家級(jí)森林公園，國(guó)家 3A級(jí)旅游景區(qū) —— 南湖，具有120多萬年歷史的龍崗遺址，門類齊全的宗教文化，川陜革命根據(jù)地的紅色交通線，豐富的水域等獨(dú)特豐富的旅游資源。商品零售業(yè)同時(shí)符合這兩個(gè)方向。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見的未來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。規(guī)模最大的為?遠(yuǎn)大國(guó)際家 12 居博覽 中心?。 三、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要》大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體 。 的大體量設(shè)計(jì)，勢(shì)必產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，無論是行業(yè) 影響力還是市場(chǎng)覆蓋面，都較漢中現(xiàn)有的同類專業(yè)市場(chǎng)有優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目擬在硬件平臺(tái)的基礎(chǔ)上，借政府之勢(shì)整合各項(xiàng)資源，形成公司與政府雙贏的局面。主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。 7＇之間。 三、工程地質(zhì)水文條件 南鄭縣在陜西的地貌分區(qū)中，屬陜南山區(qū)的組成部分。全市 99%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 70%以上的村通公路。 18 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目概括 XX 國(guó)際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道 。 (三 )從整個(gè)商貿(mào)園區(qū)考慮，分析現(xiàn)狀區(qū)域周圍各項(xiàng)功能構(gòu)成及布局結(jié)構(gòu)，完善其道路交通、配套功能設(shè)施，建設(shè)一個(gè)布局合理、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有標(biāo)準(zhǔn)性的綜合商貿(mào)城。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。商務(wù)酒店設(shè)置三個(gè)出入口。各家居館以扇形布局，層次清楚；建材館以 C 區(qū)軸心為中心環(huán)形布局與家居館融為一體，形成別具一格的建筑風(fēng)格。 各分區(qū)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)： 23 詳見綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 用地 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地 平方米 175615 2 項(xiàng)目建設(shè)用地 平方米 50968 二 總 建筑面積 平方米 149298 1 地上建筑面積 平方米 145618 2 地下建筑面積 平方米 3680 三 容積率 四 建筑密度 % 29 五 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 2021 家居館技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一）一期 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 用地 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地 平方米 20210 2 項(xiàng)目建設(shè)用地 平方米 9558 二 總建筑面積 平方米 32659 1 地上建筑面積 平方米 32659 2 地下建筑面積 平方米 0 三 綠地面積 平方米 4002 四 容積率 五 建筑密度 % 六 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 530 24 食品批發(fā)城技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（二）二期 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 用地 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地 平方米 118520 2 項(xiàng)目建設(shè)用地 平方米 27850 二 總建筑面積 平方米 61618 1 食品批發(fā)區(qū)建筑面積 平方米 35269 臨漢朱公路商業(yè)及辦公建筑面積 平方米 10039 臨街商業(yè)建筑面積 平方米 7080 食品批發(fā)區(qū)建筑面積 平方米 18150 2 水果區(qū)建筑面積 平方米 10886 2層商業(yè)建筑面積 平方米 3986 水果批發(fā)區(qū)建筑面積 平方米 6900 3 蔬菜區(qū)建筑面積 平方米 12050 2層商業(yè)建筑面積 平方米 5760 蔬菜批發(fā)區(qū)建筑面積 平方米 6290 4 庫(kù)房建筑面積 平方米 2713 5 管理用房建筑面積 平方米 300 6 公廁建筑面積（ 3座） 平方米 400 三 容積率 四 建筑密度 % 25 五 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 800 六 非機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 2200 建材館技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（三）三期 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 用地 1 項(xiàng)目規(guī)劃用地 平方米 33350 2 項(xiàng)目建設(shè)用地 平方米 11870 25 二 總建筑面積 平方米 41541 1 地上建筑面積 平方米 32659 2 地下建筑面積 平方米 0 三 綠地面積 平方米 6670 四 容積率 五 建筑密度 % 36 六 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 620 商務(wù)酒店技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（四）三期 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注