【正文】 11870 25 二 總建筑面積 平方米 41541 1 地上建筑面積 平方米 32659 2 地下建筑面積 平方米 0 三 綠地面積 平方米 6670 四 容積率 五 建筑密度 % 36 六 機動車位 個 620 商務酒店技術 經濟指標表（四）三期 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 用地 1 項目規(guī)劃用地 平方米 3735 2 項目建設用地 平方米 1690 二 總建筑面積 平方米 13480 1 地上建筑面積 平方米 9800 2 地下建筑面積 平方米 3680 機動車庫建筑面積 平方米 1780 非機動車庫建筑面積 平方米 450 設備用房建筑面積 平方米 1450 三 綠地面積 平方米 1308 四 容積率 五 建筑密度 % 45 六 機動車位 個 90 1 地上車位 個 41 2 地下車位 個 49 七 非機動車車位 個 100 26 第四節(jié) 結構設計 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》的規(guī)定，本項目工程按地震烈度七度設防。 食品蔬菜批發(fā)城 該區(qū)位于規(guī)劃 D 區(qū)，商業(yè)用房為 4 層局部為 2 層，商廠用房主要以 2層為主局部 1 層。各家居館以扇形布局，層次清楚；建材館以 C 區(qū)軸心為中心環(huán)形布局與家居館融為一體，形成別具一格的建筑風格。 (4)靜態(tài)交通：為使消費都能夠就近停車而不到處亂停，在沿商城環(huán)行道路的外側設置集中停車場。商務酒店設置三個出入口。為解決車流和人流的疏散，在規(guī)劃區(qū)內實行環(huán)道交通設計。 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。 本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則 ,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避 免視線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境。 (三 )從整個商貿園區(qū)考慮，分析現(xiàn)狀區(qū)域周圍各項功能構成及布局結構，完善其道路交通、配套功能設施，建設一個布局合理、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有標準性的綜合商貿城。通過科學合理的規(guī)劃，在充分考慮項目周邊資源現(xiàn)狀的同時，高標準、高規(guī)格 建設和完善自身地塊內商業(yè)配套設施，以將該項目建設成為一個功能齊全、設施完善的?國際化、現(xiàn)代化的‘一站式’休閑購物大世界?，為項目內入駐商家和顧客打造國際化、現(xiàn)代化的經營、生活及購物空間，以進一步滿足南鄭縣城市發(fā)展和西部地區(qū)人民的消費需求，引領區(qū)域商業(yè)發(fā)展潮流。 18 第五章 項目建設方案 第一節(jié) 項目概括 XX 國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道 。加快十天、寶漢高速公路建設，改善 210 國道、 316 國道、和 108 國道的行車環(huán)境，對外交通十分便利。全市 99%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 70%以上的村通公路。項目擬建設用地屬劃撥用地，地質情況良好，地層結構簡單，基巖面起伏平衡，場地無活動斷裂帶和不良地 17 質現(xiàn)象，長期處 于穩(wěn)定狀態(tài)（詳細情況可等工程地質勘察后詳述）。 三、工程地質水文條件 南鄭縣在陜西的地貌分區(qū)中，屬陜南山區(qū)的組成部分。目前，總建成區(qū)規(guī)模為 平方公里，城區(qū)居住人口 萬人，其中：大河坎建成區(qū)為 7 平方公里，居住人口 萬人。 7＇之間。 第二節(jié) 擬建規(guī)模 根據(jù)市場需求及可利用的場地現(xiàn)狀，本項目擴建規(guī)模為： 建筑面積： 80000 平方米；規(guī)劃占地面積： 150000 平方米；層數(shù)：地上平均二層 16 第四章 建設條件與地址選擇 第一節(jié) 自然條件 一、地理位置 南鄭縣位于陜西省漢中市西南部，地處東徑 106176。主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。 各物業(yè)類型分析 15 本項目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分 A、 B、 C、 D四個地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。本項目擬在硬件平臺的基礎上，借政府之勢整合各項資源，形成公司與政府雙贏的局面。 （ 3） 機會（ O）分析 O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領導及 各職能部門的高度重視，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。 的大體量設計，勢必產生產業(yè)集聚效應，無論是行業(yè) 影響力還是市場覆蓋面，都較漢中現(xiàn)有的同類專業(yè)市場有優(yōu)勢。 四、項目的市場情況分析及預測 項目 SWOT 分 析 （ 1） 優(yōu)勢（ S）分析 S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車南站的建成使用，為本項目? XX國際家居建材博覽廣場?和? XX商務酒店?兩個子項目的形象打造及物流配送提供了保障。 三、市場發(fā)展趨勢 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》大力發(fā)展第三產業(yè)經濟體 。 漢中的食品批發(fā)市場主要分布在漢臺 區(qū)南門與天漢大道的十字路口兩邊，最大的為南環(huán)路的?將壇食品批發(fā)城?和漢南路的?食品干果綜合批發(fā)市場?。規(guī)模最大的為?遠大國際家 12 居博覽 中心?。 （ 2）當前現(xiàn)狀分析 漢中市的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、超市、商業(yè)步行街、專業(yè)市場等。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預見的未來國內經濟增長仍會保持強勁。 農產品市場是漢中的第二大支柱產業(yè)，柑橘、獼猴桃、西鄉(xiāng)的櫻桃、該項目 的建設投產，不僅能夠拓寬漢中市農產品銷售渠道 10 三、經濟效益和社會效益明顯 本項目的建設，必將促進大型商貿市場的快速發(fā)展、促進商品流通頻率，提高南鄭縣的知名度，帶動其他相關服務業(yè)的興旺，進而促進南鄭縣經濟的快速發(fā)展。商品零售業(yè)同時符合這兩個方向。境內土地肥沃、河流密布、雨量充沛、陽光充足、植被繁茂、物產豐富、空氣清新、水質達標，是聯(lián)合國教科文組織認定的最適宜人類居住的地方。 一、 旅游資源豐富，歷史文化悠久 南鄭境內有黎坪國家級森林公園，國家 3A級旅游景區(qū) —— 南湖，具有120多萬年歷史的龍崗遺址，門類齊全的宗教文化，川陜革命根據(jù)地的紅色交通線，豐富的水域等獨特豐富的旅游資源。全縣國土總面積 ，轄 22個建制鎮(zhèn)。 (六 )堅持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風基礎上，著重進行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設計 建設，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然， 6 同時按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一。 (二 )充分體現(xiàn)?以人為本?的思想，面向二十一世紀針對居民經濟水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。 4 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 一、可行性研究的依據(jù) (一 ) 國家有關可行性研究的政策、法規(guī)、方法和參數(shù)。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴張，必須進一步強化市場觀念、品牌觀念和資本運營觀念，明晰集團化、多地化、國際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴張模式，充分借鑒國際跨國公司以資本為紐帶、以輸出無形資產、經營理念和管理模式為主的擴張經驗，以智慧投入實現(xiàn)低成本的理性擴張。 資金來源：銀行貸款 萬元，剩余由建設單位自籌。 項目經濟效益 年營業(yè)收入 30600 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 財務內部收益率 % 3 盈虧平衡點 % 投 資回收期 二、項目建設單位概況 陜西 XX 實業(yè)有限公司是一家力行現(xiàn)代企業(yè)管理，注冊資金 5000 萬元，集房地產開發(fā)及商品房銷售、租賃，農業(yè)產業(yè)化、道路建設項目投資，建筑及裝飾材料、設備銷售，農副產品、電子產品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機電、計算機及輔材設備、家居飾品銷售，汽車及摩托車貿易、配件及用品銷售、修理等為一體的綜合性實業(yè)公司。2021 年先后投資開發(fā)了四川三臺?貴煕 (二 ) 國家、省、市有關房地產開發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。 (三 )堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設相結合的原則，以?拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方?為基本目的，在拆建中根據(jù)實際情況，顧及長遠，做到設計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導性、示范性的原則 ,達到高起點、高標準。 (七 )充分利用土地及其它資源，面向消費市場 ,堅持?社會效益、經濟效益、環(huán)境效益?相結合原則，實現(xiàn)社會、經濟、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調發(fā)展。 2021年末，全縣戶籍總人口 （剔除漢中開發(fā)區(qū)南區(qū)部分），為陜西省人口較多 縣之一。同時，南鄭還具有豐富的非物質文化遺產。 三、 產業(yè)資源富集，食品蔬果馳名 秦嶺和巴山之間宜人的氣候條件，使南鄭瓜果蔬菜兼具南北多種品種，種植和生產有巧打南北市場時差的自然優(yōu)勢；南鄭糧油、茶葉品質優(yōu)良，?漢 9 中米?遠近馳名；生豬、烤煙、中藥材等農業(yè)資源優(yōu)勢明顯、產業(yè)集聚度高。 二、項目建設是完善城市功能的需要 商業(yè)貿易是一個城市的組成部分和不可缺少的重 要功能，起著為人民提供物質需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進社會主義精神文明建設的作用。 本項目的財務內部收益率為 投資回收期為 年，可以為建設單位創(chuàng)造出明顯的經濟利益。國際社會普通認為， 2021年中國經濟增長率應保持在 7%左右。規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)綜合體為?萬邦時代廣場?。 漢中全市從事蔬菜加工流通的龍頭企業(yè)有 10 余家，蔬菜批發(fā)、集貿市場 110 多個，流通組織 105 個，形成了以漢臺區(qū)過街樓、城固小河橋等蔬菜批發(fā)市場為龍頭的 9 個專業(yè)批發(fā)市場（南鄭城區(qū)有大河坎農副食品交易市場、南湖路綜合市場、東大街農副產品市場等農貿市場）。南鄭縣有?大河坎農副食品交易市場?等少量食品批發(fā)市場。面對加入世貿組織的形勢，我國第三產業(yè)發(fā)展要堅持走開放競爭與自主發(fā)展相結合的道路，大力調整產業(yè)結構，促進優(yōu)強企業(yè)加快發(fā)展，提高行業(yè)整體素質，增強競爭力，力爭成為國民經濟的支柱 13 產業(yè)。 ：項目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、辦公、休閑、餐飲、倉儲、物流、信息發(fā)布等多種業(yè)態(tài)類型，各業(yè)態(tài)之間能形成互補優(yōu)勢。 （ 2 ） 劣勢（ W）分析 W1．地段：項目周邊目前生活、商業(yè)配套設施有待完善，整體形象需要進一步打造。 O2．市場：目前南鄭縣在本項目的相關子項目方面還缺乏大型的定位明確、形象統(tǒng)一的專業(yè)市場。 （ 4 ）威脅（ T）分析 T1．同業(yè)競爭：漢臺區(qū)相關市場與本 項目存在同業(yè)競爭的威脅。 從交通情況看：東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道至漢中市中心、周家坪（縣 政府所在地）是東西通道大動脈要道口，周邊交通非常便利。因此有強大的消費基礎。 30＇－ 107176。南部與四川省通江縣、旺倉縣接壤 ,寧強縣、勉縣為鄰 ,邊界長度分別為 37 公里、 83公里 。縣政府駐地城關鎮(zhèn)周家坪，位于縣城北部，東北距漢中城 12 公里，有跨省道路漢中南江道路穿城而過；距漢中火車站 13 公里，距漢中飛機場 10公里。境內米倉山構成地貌脊梁，漢江環(huán)繞東北部，地勢南高北低，西高東低。應根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB11— 89）的規(guī)定進行設計，按地震烈度7 度設防。漢中火車客運可直達北京、武漢、西安、成都等地；民航航班直達西安。 第三節(jié) 場址選擇 XX 國際商業(yè)大世界位于漢中市南鄭縣大河坎東南部， 東鄰冷水河至漢中、城固、西鄉(xiāng)等公路要道，南臨西漢高速、西臨漢朱公路、北鄰南鄭大道， 總用地面積為 175615m2。 總規(guī)劃占地面積為 175615 平方米，規(guī)劃建筑面積 149298 平方米。 (二 )功能定位 通過綜合分析，本次規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)定位為一個集建材家居銷售、建筑 19 裝飾裝修材料銷售、生態(tài)農產品展銷、加工、商務辦公、休閑住宿、物流配送等服務項目為一體的環(huán)境優(yōu)美、設施完善、安全的高檔次綜合商貿城。 (四 )考慮市場經濟條件下土地利用 情況，合理規(guī)劃用地功能，以期達到土地利用價值最大化，同時強調社會、經濟、環(huán)境協(xié)調發(fā)展。 配套公建設施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。部分人防設施本著平戰(zhàn)結合的原則宜設為地下停車場。通過軸線設計、環(huán)道交通和停車場的設計，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實現(xiàn)均好的效果。 (2)車行交通：由各出入口將人、車流分流通行，在建材館、家居館及生態(tài)農產品批發(fā)區(qū)內部形成一環(huán)行交通，能有效解決內部交通問題。四個功能區(qū)露天停車場 布置均勻，總停車位為 2040個，并且結合功能設置綠地，商務酒店設有一個地下停車場以解決地面停車位不足的局面。中心綠色廣場，位于規(guī)劃區(qū)的中心，它是建筑物之間的一個開敞性的綠化景觀，是商業(yè)區(qū)里的一個?靜?區(qū)，對綜合服務區(qū)、展廳區(qū)、會展中心起到了分隔的作用，以避免它們互相影響。 商務酒店 該區(qū)位于規(guī)劃區(qū)的 A區(qū)，